住宅成交量逐月增长 二季度楼市复苏无悬念

在一系列宽松政策的刺激下，今年2月以来，北京楼市成交量逐月增长。到5月，量价齐升创下年内新高。随着市场热度的持续攀升以及网签的滞后效应，短期内楼市量价反弹“板上钉钉”，二季度楼市出现复苏行情也几乎没有悬念。不过，业内人士认为，价格门槛和限购依然阻挡了市场上最大的需求群体，如果未来没有特定的扶持政策，量价很可能在年末又松动回落。

成交量逐月增长

据中原地产市场研究部统计数据显示，5月，京新建住宅(剔除保障房、自住房)实际签约套数为4822套，环比上涨达37%。至此，5月纯商品住宅成交量已创下年内新高。

数据显示，2月是京年内新建住宅交易的最低谷，当月仅签约1592套，3月小幅反弹至2461套，4月又进一步拉升至3510套，5月北京新建住宅成交达到4822套。从涨幅来看，除了环比涨幅达到37%，5月成交量同比涨幅达21%，这也是今年内除2月出现微幅上涨之后，首个成交量出现同比上涨的月份。

二手房方面，根据链家地产市场研究部统计，5月北京二手住宅共成交16627套，环比上月同期下降3.8%，但同比涨幅高达140.0%。本月网签量继续延续上月的高水平。

从全国范围来看，5月一二线城市成交量呈现明显复苏。中原地产数据显示：5月全国主要的54城市合计住宅签约套数为26.199万套，环比上月的24.17万套上涨幅度达到了8.4%，而同比涨幅更是高达20.1%。

前5月整体市场复苏趋势更加明显，其中一线城市2015年前5月签约17.11万套，同比涨幅达到了41%，二线城市合计签约70.66万套，同比涨幅为13.4%，三线城市签约16.9万套，基本持平。四线城市成交量有轻微下调。

短期反弹“板上钉钉”

“5月纯商品住宅市场回暖，显现出了宽松政策的落地效应”，亚豪机构市场总监郭毅分析，在9·30、3·30接连颁布的宽松政策拉动下，由二手市场成交升温率先引爆，二手房交易套现出的资金涌入新房市场后，拉动新房市场的成交量呈现阶梯上扬的态势。

成交量上涨的同时，价格也水涨船高。亚豪机构统计数据显示，5月北京纯商品住宅整体成交均价为28546元/平方米，与去年5月相比上涨了18.4%。“中高端产品成交上升，是造成5月纯商品住宅市场整体均价水平提升的主要原因”，郭毅说。

据亚豪机构统计显示，截至28日，5月成交的纯商品住宅中，户型面积在90平方米以下的中小户型占比降至42.1%，创9·30后新低。与此同时，户型面积超过90平方米的中大户型的市场占比均有所增加，其中成交占比上升最明显的户型在90-120平方米，市场占比同比增加了5.7个百分点。

二手房价格也在半年下行期后首次扭负为正。链家地产市场研究部统计，5月北京二手住宅成交均价为36084元/平方米，环比上涨2.2%，比去年同期上涨4.6%，又恢复到了2014年市场下行前的水平。

“5月市场热度明显提升，具体表现在日光盘数量增多，成交量上涨，去化率明显提升等”，链家地产市场研究部李巧玲告诉记者，从具体项目来看，5月成交量达百套以上的纯商品住宅项目达9个，而4月仅有4个，热销项目数量出现翻番。

李巧玲表示，在5·10降息的又一轮刺激下，5月市场的回升速度与三四月相比再次加快。一方面与市场本来就存在大量的潜在需求有关;另一方面，年内多次利好政策叠加，对需求的刺激效果越来越明显。

由于网签存在一定的滞后性，当前网签量主要体现的是半月至一个月之前的市场情况，按照目前的去化速度，未来成交还将有一定的上升空间。

房价上涨压力大

随着市场热度的持续攀升，6月楼市成交量反弹是“板上钉钉”的事情，二季度楼市出现复苏反弹行情也几乎已经无悬念，那么，下半年的楼市行情是否会延续目前的态势?

与去年相比，虽然成交量出现上涨，但新增供应却大幅下降。中原地产统计显示，今年5月新增供应仅3596套，与去年同期的13005套相比下降72%，今年前5月，新建商品期房住宅供应量仅为去年的45%，新增供应处于2011年以来的历史最低位。

另外，从库存数据来看，截至5月31日，可售纯商品房住宅(剔除保障房自住房)只有62882套，这一数值也是最近一年来的最低点。与去年库存的持续增加不同，今年由于供应不足，加上需求入市增加，库存得到持续消化。

这种局面将加速楼市的供不应求。“在2014年调整后，北京楼市将在今年进入上升通道，整体市场将出现成交量明显上升、成交价格轻微上涨的趋势”。中原地产首席分析师张大伟认为，对于部分热点区域，因为前期地王的集中上市，预计定价可能出现比较明显的上涨。从长期看，北京土地供应减少也将导致商品房市场提前进入高端化。

“我们对今年市场的判断依然是成交量相对稳定地增加，成交价格会出现一定幅度的上涨”，业内表示。不过，价格门槛和限购依然阻挡了最大的需求群体，如果没有特定的扶持政策，量价很可能在年末又松动回落。