“三道红线”一周年

“三道红线”，对于长期“高融资、高负债、高杠杆”发展的房企来说，无疑是近年来最重磅的政策之一。

去年8月20日，央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策。按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

时至今日，距“三道红线”政策出台已有一年，这一年里，房企都做哪些努力？又经历的哪些变化呢？

超4成房企成功降档

若以“三道红线”政策发布的时间点来测算达标率，可以发现，即使是头部四强房企碧桂园、万科、恒大、融创，他们也个个“踩线”；而从全行业更大范围来看，百强房企满足绿档标准也仅有几家，比如华润、中海、金地、龙湖和滨江等。

在“三道红线”政策要求下，“降档”已经成为了房企规避风险的头等大事。

为了改善自身财务状况，各大房企纷纷通过加大销售回款、推进主体上市等多种方式增加现金流入、优化债务结构。据贝壳研究院统计，2020年100家上市房企中40家相较2019年成功实现降档，降档率达到40%，其中10家房企下降2档、1家房企下降3档、零踩线的房数量从2019年17家跃升至2020年的29家。

从“三道红线”政策发布到2020年财报截止日，只不到4个月的时间，房企就取得这样的成绩，其行动能力令人惊叹。

值得注意的是，在房企“瘦身”过程中，金辉控股和金科股份“降档”成果较为显著，从最初连踩三条红线，到去年年底就转变为各项指标均符合要求的绿档企业。截至目前，二者仍都维持绿档状态。

而融创中国从2019年末的“三线”全踩，连降两档至“黄档”。截至2020年末，融创中国净负债率同比下降76个百分点至96%，非受限现金短债比升至1.08，剔除预收款后的资产负债率降至78%。

绿地控股在今年2月底，实现现金短债比超过1，“一条红线”提前达标，整体由“红档”降至“橙档”。

除此之外，这一年里，佳兆业、中梁控股、中国奥园由“橙档”降至“黄档”；中国金茂、世茂集团、雅居乐等房企则从“黄档”降至“绿档”。

中小房企债务违约不断

"三道红线”旨在让房企从高负债式扩张回归理性发展，头部房企尚需要时日调整，而在这段阵痛期，一部分中小房企正频繁出现债务违约情况。

最近一周就有房企发生债务违约事件，如8月11日，阳光100中国发布公告称，公司未能于到期日支付2021年到期的一笔金额为2亿美元的6.50%可转换债券，而该违约事件将触发公司2022年到期的金额为2.196亿美元的13.0%优先绿色票据的交叉违约条款。

早前，蓝光发展爆发系列债券违约，截至8月2日，该企业已有12只债券违约，合计违约金额102.62亿元，累计未能到期偿还的债务本息金额合计达159.97亿元。

7月25日，实地集团出现商票逾期拒付事件，部分供应商和持票人聚集在广州该公司集团总部进行现场维权。

而中大型房企如泰禾集团、协信远创、华夏幸福等也正频繁出现债务危机。

实际上，今年以来，房地产行业债券违约现象相比过去两年大幅增加。相关统计显示，仅2021年前5个月，已违约爆雷房企就多达12家。另据wind数据，2021年至今，已经有超过38只涉房债券违约，牵涉债券发行规模达587.2亿元。

相关业内人士表示，“三道红线”加剧了房企分化，这一变化于头部与尾部房企而言并无大碍，但对中型房企来说，则意味着艰难的调整。

一位TOP20房企高管指出，目前房地产行业仍处于深度调整期，前期高举高打的房企在政策高压下如果不及时转换风格，可能会有新的违约主体出现。

“大鱼吃小鱼”接连上演

面对“三道红线”的政策压力，债务爆雷之外，房企间的收并购动作也十分频繁。

一方面，陷入困境的房企通过出售项目或寻求股权合作等方式来稳定资金链、盘活自身现金流、降负债，为“活下去”不断谋求出路。另一方面，对于绿档房企而言，通过战略并购，可以承接更多的优质土地资源，进而扩充自身的土地储备。

4月份，融创以91.7亿元从旭辉“口中”抢来“广西一哥”彰泰集团；6月份，华夏幸福将深圳城市更新公司卖给了深圳鹏瑞地产，7月27日出让南京江宁项目给万科，7月28日又将北京丰台项目的股权转让；6月底，远洋资本200亿并购红星地产；还有蓝光发展，为了应对债务违约问题，今年已经陆续出售了30多个项目......

据不完全统计，2020年上市房企收并购动作高达200次，涉及金额约1716亿元；而2021年上半年收并购数量就达到了105次，涉及金额约1505亿元，金额占比已达去年全年的88%。

业内预计，2021年房企间收并购市场规模将超2000亿，行业“大鱼吃小鱼”的故事也将持续上演。

“优等生”保持节奏稳健发展

“三道红线”是“三高”房企凛冽的寒冬，但对于那些坚持稳健和长期战略的房企而言，却仍是温暖的春天。

比如，近年来奉行现金为王的万科，经营性净现金流连续12年为正，并于今年一季度末回归绿档。

又如龙湖，2016年至2020年期间，龙湖集团的净负债率始终保持在54%以下，现金短债比保持在3倍以上，剔除预收款后的资产负债率保持在70%以下，一直保持绿档水平。

此外，大型央企、国企地产商也大多一直保持着稳健发展的步伐，严格遵守投资、融资方面的“纪律”。

据市场研究机构监测，2020年34家典型房企整体融资成本区间为2.2%-12.38%，其中，招商蛇口、保利、金茂、中海等央企地产商，以2.2%、3%、3.1%、3.2%的最低利率在债券融资方面优势突出。

眼下，当众多房企疲于抓销售回款、降负债时，资金压力相对轻松的万科、龙湖及多数央企、国企，在拿地方面扔保持节奏，力度不减。机构统计数据显示，今年上半年，万科拿地金额962亿元，居全行业第一；龙湖拿地金额374亿元，排第11位。而在拿地金额前十的房企中，保利、华润、招商蛇口、中海等央企占了近半壁江山。

如今，“三道红线”实施已满一周年，政策效力也逐步显现。在行业洗牌、分化加速的同时，也更趋于理性发展。