[中房研协]中央明令房企拿地销售比要低于40%

近期，有媒体称，被纳入“三道红线”试点的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，且这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。若此条针对房企的“限购令”落地实施，将从资金的使用比例上直接限制房企的拿地节奏和规模。

  热点评析

“三道红线”打补丁，限制房企买地金额

2020年8月房企“三道红线”融资新规在12家房企中试点实施，除了“三线四档”的划分规则外，还提到拿地销售比、经营性现金流情况两个方面也是考察的重要指标，拿地销售比不高于40%，连续三年经营性现金流为负的房企，需要对拿地资金来源等做解释。这一次“打补丁”，限制房企买地金额，要求房企拿地销售比不得超过40%（含招拍挂和收并购拿地），是继续限制房企大量拿地，目的依然是控制企业杠杆水平，保持行业平稳健康发展。

土拍“两集中”政策下，头部房企补仓积极性高

“三道红线”出台后踩红线的房企受到的影响较大，例如恒大今年以来将降负债作为当前重要任务，在土地市场的参与度降低。而在“双集中”土拍政策下，热点城市土拍竞争激烈，地块溢价率较高，从企业端来看，百强房企投资积极性显著回升，克而瑞数据显示，2021年上半年百强房企拿地销售比（拿地销售比=新增投资价值/全口径销售金额）达到0.3，较一季度末的0.2大幅提升。分梯队来看，TOP21-30房企拿地积极性提高最为显著，1-6月末拿地销售比达到0.37。TOP10房企拿地销售比仅次于TOP21-30，相较于此前最为谨慎的态度，集中供地之后龙头房企在核心城市补仓的积极性明显。此次新政中“重点房企买地金额不得超年度销售额 40%”的规定，直指“两集中”土拍中拿地金额较高的房企，针对房企的“限购”新规，对控地价、稳房价将起到积极的作用，最终达到稳定房地产秩序，降低系统性风险的目的。

2021年7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议中，提到要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格实施房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。今年是房地产调整政策频出的一年，在市场政策趋严背景下，对触及“三道红线”而受到强监管的房企而言，必须主动促回款降杠杆，对于财务指标表现良好的企业，也要合理控制规模扩张的速度，未来房企拿地决策将更加慎重，同时对一二线城市土地市场也将起到一定的降温作用。