审核收紧周期拉长 房地产私募基金备案又遇“封堵”？

任何风吹草动都会引发市场波动。

8月12日，有市场消息称中国证券投资基金业协会（以下简称“中基协”）已口头通知私募基金公司，协会将不再接受投资房地产项目基金的登记备案，已提出申请的将被驳回，既有基金不受影响。消息一出，市场哗然。

对于这一消息，中国房地产报记者致电中基协求证，得到的回应是；“目前协会没有发布相关文件，房地产私募基金还是按要求提交相关资料，具体审核意见参考‘4号文’规定。”

“现在行业不好做，房地产私募基金基本都停了，政策上也不支持，至于目前暂停备案我们没有接到通知，但各种封堵是事实。”某私募基金公司一位经理对记者说。

“从目前市场反馈看，房地产私募基金备案审查的确在收紧，基本周期都在一个月以上，通不过的概率也在增大；有部分房地产背景的私募基金已被停掉。”一位不愿署名的私募界人士透露，但仍有审核通过的，现在要求是严格规范操作。

房地产私募基金收紧在数据上也得到了印证。

清科研究中心统计数据显示，2021年上半年中国私募股权投资市场共新募集1941只基金，数量同比上升58.2%；披露募集金额的1940只基金共募得4547.74亿元人民币，同比上升6.9%。其中，房地产投资基金募集数量只有18只，占比0.9%；募集金额为165.73亿元人民币，占比3.6%。

另据私募通数据显示，2021年上半年募集金额排名前十的基金总募集金额685.04亿元人民币，占总募集规模15.1%。从行业偏好和投资方向来看，2021上半年排名前十的大额基金中只有一只是房地产投资基金，由中诚资本作为基金管理人的宁波诚车投资管理基金，募集金额为60亿元人民币。

天眼查信息显示，宁波诚车投资管理基金在合生创展通过名下3家子公司合宏达盛、合盈锐恒、合昕辰锐在北京斥资180亿“扫货”前夕刚刚备案，并以70%的出资比例入股这三家公司。

宁波诚车背后的中诚资本是中诚信托的子公司，曾表示为促进房地产业务转型升级，将与头部房地产投资基金公司合作房地产股权投资业务。后期，成为了合生创展拿地中的资本魅影。

“其实就是私募机构通过非关联第三方与特定投资人共同设立有限合伙企业后，直接对开发商放款。基本路径是有限合伙企业与开发商共同持有项目公司股权，然后由项目公司参与土地竞拍，这一有限合伙企业作为项目公司股东通过股本、借款等方式将资金发放给项目公司。”某投资公司总经理表示，目前房地产私募基金回报率普遍在10%以上。

不久前，在地产圈自带网红光环的晨曦基金刚与俊发集团完成了类似操作，其通过旗下曦开和诺、曦开和泰、曦开和勇、曦开和卓等子公司与多家资本共同“抱团”参投项目公司。其地产朋友圈不乏正荣、融创、新力、弘阳、花样年、中南建设等房企身影。

按照市场逻辑，“三道红线”会将市场一部分融资需求挤压给房地产私募基金，为了实现“降档减债”，房企会有更多股权合作需求，不排除有更多资金通过股权非债权方式进入房地产市场。

实际上，房地产私募基金从2017年开始就进入募资小年。彼时，中基协下发的“4号文”针对私募基金对房企融资进行了严格规范，投向热点城市项目的私募房地产股权基金进入冷却期。

北京某投资咨询公司负责人表示，当下市场存在多层担忧，新规逐级强压下，房地产私募基金各种路径均受到制约，包括明股实债、委托贷款、收益权转让等直接或间接方式。从数据上看，私募减幅最大的三个行业之一就有房地产，从行业历史配置比例也可以看出房地产配置比例显着低于历史均值。

“房地产私募长期以来都是做通道型业务，这么多年针对房地产调控与房地产私募监管，也迫使行业进入萎缩通道后开始反思转型，从固定收益的债权投资向真股权投资切换赛道。房地产私募基金不能只是一个融资工具，应是一种权益型资本。”市场人士认为。

另外，前述不愿署名的私募界人士认为，传统房地产私募基金绝大多数是以债权作为主要投资方式，所以房地产行业信用风险上升使得基金公司也开始提高风控标准，比如蓝光、华夏幸福出现系统性风险，这些投资机构都会在第一时间采取行动，容易引发私募“踩踏”，这也是这段时间市场上出现压缩的原因之一，房企也在及时调整融资计划。