北京楼市“红五月”成定局 六月能否继续上行？

进入5月以来，北京楼市持续活跃。政策利好刺激之下，购房人开始涌入售楼处，开发商也加快了供应节奏，供需两旺的态势创造出不错的行情，并提前已将“红五月”锁定。但是在市场温度不断攀升之时，在即将进入销售旺季的6月份，房企推盘却没有表现出十足的热情。未来的楼市能否长红?

“红五月”成定局 六月楼市能否继续上行?

进入5月以来，楼市持续活跃，无论是普通住宅，还是以别墅、公寓为代表的高端市场都表现得可圈可点。政策利好刺激之下，不再观望的购房人开始涌入售楼处，而开发商也加大了推盘力度，供需两旺的态势创造出不错的行情，提前将红五月锁定。但是在市场温度不断攀升之时，6月房企推盘却没有表现出十足的热情。未来的楼市能否长红，这波回暖行情还能持续吗?

政策刺激下楼市强势回暖

“楼市在明显好转，”采访过程中，这已成为多数业内人士的共识，而这样的温度感知来源于市场实实在在的表现。据记者不完全统计，新盘销售的持续火热，推动了4月下半月以来，北京楼市纯商品房的成交量连续10周都维持在1600套以上。

根据市住建委统计数据显示，截至5月26日，北京市纯商品房成交套数为4796套(提出保障自住型商品房)，以刚需及改善型商品房领衔，环比上月同期上涨了31%。业内人士认为，随着此前的“3·30”新政、降准及降息预期落地，利好政策的叠加，在近期刺激购房者短期内加快了入市步伐，带来楼市成交的全面回升。

值得一提的是，在楼市整体回暖的情况下，改善型需求集中释放的态势尤为明显。“二套首付比例的调低降低客户入市门槛，降息又减少了客户的购房成本，”亦庄某项目负责人告诉记者，随着这波政策的利好，改善型客户进入新房市场的情况预计还将持续。

同样，在政策利好驱动之下，多数开发商对后市的信心逐步复苏，寄望于政策红利，在5月也暗中加快了推盘的速度。“开发商在5月的推盘更像是在清理过剩的库存，因此主要还是平价跑量，以防错过窗口期。”某业内资深人士告诉记者，受制于房企自身的去化压力，开发商以较为平稳的价格推盘，从而进一步拉动了成交量的反弹，而买卖双方也在市场中共同营造出了红五月的氛围。

部分开发商开始观望惜售?

尽管楼市的供需两旺已锁定“红五月”，但在6月，房企的推盘积极性却明显不如5月。机构数据统计，6月有包括首开保利·熙悦诚郡、福海棠华苑、玺萌公馆等20个项目计划入市，这样的开盘量刷新了年内月度开盘的新低。

“尽管这段时间，楼市成交套数比之前出现了明显的回升，但是价格并没有出现明显的变化，可以再等等。”一位不愿具名的项目负责人对于成本和利润的压力，表达出自己的想法。

位于通州某项目的相关负责人也告诉记者，目前在售的项目仍以前期的尾房为主，近期售楼处的来电来访量有了明显增加，之前执行的折扣也开始收窄，接下来对于新推出的楼座将会进行调价。

对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，市场好转的前提下，需求上升，未来库存高的开发商会积极推出新的货量，去化库存，同时调整库存结构;库存少的开发商会涨价惜售。

还有业内人士表示，目前这个阶段，一些开发商或还想观望一下能否提价，所以暂时“按兵不动”，而新盘供应的缩水，或会对成交量有一定影响，市场走势还有待观察。

■ 市场扫描

新房市场 多个项目热销

截至5月24日，北京住宅市场已经有24个项目开盘进入市场，创造了月度开盘量的新高;而在本月开盘的项目均出现了不同程度的火爆，开盘售罄且加推的项目不在少数。例如北京城建·琨廷在开盘当日推出153套，现场即卖出130套，去化率达到85.0%;而同一天开盘的华润公元九里推出60套，在开盘后不久便销售56套，去化率也高达93.3%，当日随即加推20多套。

对于楼市日益上升的温度，购房人的感受则更加迫切。何伟(化名)近期在各个项目打转时，加剧了要尽快出手的决心。尽管卖掉旧房子之后手中握着将近300万的积蓄，在选房的时候仍然捉襟见肘。“不是区域不合适，就是户型不满意，好不容易选中一个项目，价格又突破了承受力。”何伟告诉记者，看过的项目都在憋着劲涨价，如果再不出手，将来担心付出的成本更高。

“其中多方面政策的刺激，激发了购房人入市的热情;另外，多数在售项目的销售价格到目前尚未出现明显上涨，对购房人而言也具有一定吸引力。”某业内人士认为这是5月份楼市升温的主要原因。

事实上，不止是普通住宅市场成交火热，别墅市场也在5月表现出强劲的势头。进入5月第四周，北京别墅市场共有33个别墅项目实现成交，累计成交88套;其中总价1000万元以上的别墅，更是创造了20套的纪录。郭毅认为，千万级别墅成交的冲高，是高端市场升温的力证，部分高端别墅项目的陆续加推，是导致千万级别墅冲上新高的重要原因。

二手房市场 成交量价齐涨

综合多家机构数据预测，5月北京二手房全月网签量将达到16000套以上，足以显示市场的热度。

“对卖方来说，营业税‘五改二’，对于二手房市场是一大利好，使得2-5年的房子成交周期更短，而且价格方面也有了上涨的空间。”该业务员表示，区域内业主的报价已经出现了缓慢上升的势头，其中有不少业主是为了卖掉旧房子去改善置业，目前议价空间比起年初已经明显缩小。

事实上，这并不是单个区域的个案。据我爱我家的报告称，5月11日降息之后，市场连续两周累计成交增量10%左右。今年以来，北京二手房成交价整体处于一个缓慢上升的过程，近期二手房均价同比出现显著增长，目前已超过去年同期的水平。从各城区成交情况看，中心城区成交量大幅上升，而外城区和近郊区成交量与此前基本持平。

业内人士指出，目前中心城区优质房源数量正在日渐减少，高价房逐渐成为库存房源主体，新挂牌业主的心理价位已经出现一定程度的上调。如果需求量继续增加，高价房逐渐进入成交，中心城区二手住宅成交均价还将进一步上涨。

6月展望

纯新盘占半城郊显分化

据亚豪机构统计，6月预计有20个项目入市。记者了解到，入市项目郊区与城区房价分化明显，城区项目(五环内)仅有5个，郊区项目(五环外)有15个，其中顺义、密云共有7个项目。除了城郊分化外，6月新盘的“生面孔”较多，共有10个纯新盘和10个老项目后期平分秋色，由于产品、定价、蓄客不同，也出现了明显分化。

纯新盘 部分项目有意提前开盘

亚豪机构数据显示，6月共有10个纯新盘入市，顺义区独占4个，其中3个是商住项目，朝阳有2个，10个项目包括了住宅、商住、别墅，其中8个项目位于五环外，仅有大兴的首开保利·熙悦诚郡和朝阳的丽都十号，位于五环内的城区。

记者了解到，随着楼市信贷政策放松，市场成交转暖，开发商的推盘热情也上升;比如预计在6月入市的新盘中，位于朝阳区的红廷别墅、位于房山的五矿·铭品、位于怀柔的万通·熙悦华府，都在4月就放出风声“预计入市”。

“我们6月6日就要开盘了，最近市场回暖，客户明显多了，”位于房山良乡大学城附近的五矿·铭品项目销售人员对记者表示，项目为5-8层洋房，最小面积135平方米，报价25500元/平方米，但赠送了约20-30平方米面积，160平方米的户型报价为21000元/平方米。

而一些地理位置较好的项目，还出现了因人气旺有意提前开盘。“蓄客比预期好，可能要提前到6月中旬开了，”位于南四环外、大兴区的熙悦诚郡项目销售人员表示，6月初实楼样板间就会开放。

熙悦诚郡的售楼处和样板间5月9日才对外开放，并正式开始蓄客，当时项目相关负责人对记者表示，开盘可能要6月底或7月，报价在42000元/平方米，紧邻的精装修项目、4月开盘的中冶德贤公馆报价是45000元/平米。“熙悦诚郡最终开盘价或在4万元/平方米上下，”据熟悉该项目的业内人士介绍。

亚豪机构研究总监郭毅表示，提前开盘的项目是少数，多数新盘、尤其是位于城区的单价高或总价高的项目，如别墅等，仍希望有较长的蓄客期，定价上也模糊不定。

老项目后期 城区、郊区定价策略有别

记者了解到，6月预计入市的10个老项目后期中，很多老项目已久久未有新房源入市，如位于朝阳区的胜古誉园上期入市时间为2012年底，位于丰台区的玺萌公馆上期入市也是2012年，位于密云县的溪水雅地·尚著上期入市则早在2011年。

此外，随着楼市转暖，一批中高端的明星楼盘如位于海淀区的御园、位于朝阳区的北京奥林匹克花园、位于朝阳区望京的臻园等明星楼盘都预计6月加推，产品都是大户型，除了北京奥林匹克花园报价45000-50000元/平方米外，臻园、御园都未定价。

“开盘间隔时间长，价格可比性小，项目在定价上就有更多优势，”亚豪机构副总经理高姗表示，而从市场接受度来看，这类老项目后期多位于成熟片区，地理位置较好，各种配套也较为完善，并且所在区域多已不是住宅的主力供应区，竞争压力相对较小，因此市场接受度较高，去化相对较为容易。

不过在老项目后期扎堆入市的密云、平谷等郊区，开发商仍然维持了谨慎定价，采取了平价出货的策略。

以华润开发的密云橡树湾为例，目前16000元/平方米的报价和上期持平，业内人士指出，目前北京商品住宅存量当中有将近80%的比例位于郊区，供应量与存量双高的局面使得郊区项目不得不“低头”推盘，如密云县的溪水雅地·尚著也早在4月就放出风声“预计入市”，目前报价约15000元/平方米。