中国养老地产十大趋势

２０１５年将是我国养老地产快速发展，市场探索逐步深入，企业分工日益专业的阶段。

１、国家动真格——养老地产真的要受惠了

２０１３年国务院对中国养老服务体系进行顶层设计，发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，将养老服务体系建设纳入国家战略。２０１４年４月２３日，国土资源部发布《养老服务设施用地指导意见》，针对养老地产的政策落地，养老地产开始享受国家优惠政策，养老优惠政策逐步向养老地产倾斜提出指导意见。这意味着建设性养老用地有了国家规范；出让或租赁建设用地使用权可以抵押获取资金，拓展融资渠道，减缓资金压力。

２、拨开云雾见青天——盈利模式日益明朗化

在一大批养老项目启动之后，市场反应并没有预期的那么热烈，能成功运营的仅仅是少数。可喜的是，一些企业对中国式养老地产作了很多有益的探索，例如亲和源的“社区化养老”、绿城的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式、万科的“邻里式养老”，多元化盈利模式和盈利模式的创新将是今年的主旋律。

３、众人拾柴火焰高——更多企业参与进来

常规地产市场的黄金时代已经过去，会有越来越多的地产企业进入到养老地产行业里来。

国内保险公司对养老地产市场一直非常看重。泰康、平安等大型保险企业都在积极谋求养老地产的布局。

据不完全统计，已经有１０余家保险企业、８０多家地产开发企业和大量的外资投资企业布局中国养老地产市场，投资总额超３０００亿元。

相信随着养老地产行业前景日益明朗，会有更多的企业参与进来。

４、三个臭皮匠赛过诸葛亮——企业分工专业化

刚刚起步的中国养老地产领域，虽然汇聚了地产商、保险公司及其他金融投资企业，但角色定位仍然比较模糊，往往一家企业要扮演多重角色，既是投资商，又是开发商，甚至还兼具运营商的角色。

随着养老地产市场的快速推进，各类企业的短板会暴露得更加明显，企业间分工与合作的必要性愈发明显，风险的分拆与资金的匹配也会更加合理。市场不断分化，专业不断分工，将是２０１５年的主旋律。

５、万丈高楼平地起——服务配套体系完善化

《关于加快发展养老服务业的若干意见》，从国家战略高度提出完善养老服务配套体系：政策上，健全养老服务政策法规体系、行业规范；服务上，生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救助等养老服务覆盖所有老年群体；产业上，以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老年旅游等为主的养老服务业全面发展。

中央对养老服务体系建设定了调子，明确了思路，各级地方政府会从政策方面对养老服务产业给予更多优惠政策，推进落实中央精神。在市场层面，政策放开带来的政策红利，会吸引更多企业参与到生活照料、老年健康、老年用品等上下游环节中。

６、八仙过海各显神通——融资渠道多样化

目前，养老地产企业的融资渠道偏少，但是政府和民间都进行了很多有意义的尝试，融资渠道逐步呈现多样化趋势。

首先，２０１３年９月１３日国务院下发文件，提出“逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域”，这为保险资金大规模进入养老地产铺平道路。

其次，原本热衷于投资常规地产的资本已经开始转向养老地产领域，如美国城堡投资正准备募集１０亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产项目。２０１５年预期会有更大范围的养老金融政策放开，如果对外资开放，将会对中国养老地产融资渠道产生重大影响。

７、飞入寻常百姓家——客群大众化

当前养老地产市场中，主流的产品为高端养老公寓、养老社区等，客户群体主要为具备较高支付能力的高端老年人群。例如杭州金色年华押金５０万＋年费。这种收费水平，远超普通消费群体的接受能力，普通大众还只能依靠低水平的国家兜底方式养老。

随着大量养老地产企业进入市场，会有更多企业在大众化养老地产领域加大投资，从而推动养老地产从高端化向大众化转变。

８、子孙绕膝享天伦之乐——养老项目社区化

养老地产产品模式在不断探索中，目前有专门建设型综合养老社区模式如亲和源；景区景点＋养老社区（公寓）模式，如乌镇雅园；养老公寓模式，如和熹会；普通社区＋养老社区（养老公寓）的社区养老模式，如万科随园嘉树，其中，普通社区＋养老社区模式更容易被大众接受。

养儿防老、子孙绕膝、天伦之乐等传统养老观念对老年群体影响深刻，大多数老人不愿远离子女独自居住。普通社区配建养老公寓（社区）的社区化养老是老年群体最容易接受的形式。

这种模式的好处有三点：一是心理层面，这种“混居”社区能够让老年人接触到其他年龄段的居住者，保持与外界环境的接触；二是经济层面，相对其他类型的养老公寓或养老社区，入住成本和服务成本较低；三是配套层面，比如北京就规定，新建社区必须配建８００平方米以上的养老服务用房，从政策上对养老地产的社区化做出引导。

预计２０１５年，其他地区也会有相似的政策跟进，市场方面也会有更多项目涉足。

９、异曲同工——养老项目连锁化

跟传统地产相比，养老地产是一个专业化程度非常高的地产类型。目前一些取得先机的企业已经开始探索养老项目的品牌化、连锁化经营。连锁化可以将优势资源共享，降低成本，快速占领市场，形成规模扩张。２０１５年，养老地产的连锁化会取得快速发展。

１０、运筹帷幄之中决胜千里之外——养老智能化

养老智能化是对养老护理人员不足的有益补充，是大数据在康复、医疗、护理领域的重要实践，是养老地产发展的一个重要方向。智能化技术可以大幅度提高护理效率，减少老年人群对护理人员的依赖，同时提供性价比较好的辅助服务。预计２０１５年将有更多的智能化技术在养老项目中得到实践。