“政策春风”吹暖楼市 金三银四成色渐足

幸福从未像今年的四月来得这么突然。从去年下半年一路低迷的中国楼市，终于在“金三”月末迎来转机：3月30日，中国央行、住建部、银监会联合下发通知，将已有一套住房且贷款未结清家庭购买二套房的最低首付比例降至四成，公积金贷款购买首套房首付比例下调至两成。

当日，财政部、国税总局也联合发文，将个人普通住房转让营业税免征期限由5年调整为2年。这一系列政策被市场称为“3·30”新政。

当购房者与地产开发商还在为楼市新政欢欣雀跃时，4月19日央行宣布，自今日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

【政策】借“政策春风” 买房省下真金白银

对于一路遇冷的楼市行情，购房者和地产开发商展开了拉锯战：地产商苦苦支撑，等待新政;购房者犹豫不决，屡屡想要触到房价底线。而就在这胶着状态正浓时，“3·30”新政突然来袭，给二手房市场、新房市场都带来了利好消息：

●二手房营业税“5改2”

3月30日，财政部、国税总局联合发文，自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

而之前执行的规定是：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。虽然在二手房交易过程中，一般是由二手房卖家承担5.6%营业税，但实际上卖家经常将这笔税费转嫁到买家身上，无形中给买家增加了购房负担。而新政执行后，“五改二”实际上为不少买家省去了这笔费用。

“如果购房者购买的二手普通住宅是3年房，以评估价格50万元为例，则在此前需要交纳50万元×5.65%=2.825万元。现在则因超过了2年可以免征，省下了2.825万元的税收。”河南金纪元房地产经纪有限公司总经理李远说。

●二套房首付降至四成

3月30日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

“以市民购买一套价值50万元的房子做二套房为例，新政之前，市民以住房公积金购买的话需要付首付款25万元，现在只需要付15万元;如果使用商业贷款，之前需要付首付款30万元，现在则需要付首付款20万元，一定程度上减轻了购房者的压力。”焦作市塔南路某楼盘营销经理王先生介绍说。

●央行降准一个点

央行4月19日宣布，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这是继2008年11月以来，央行首度在出手降准时祭出1个百分点的力度。此前几次，均为普降0.5个百分点。央行上次全面为存款类金融机构松绑，是在2月5日央行全面降准0.5个百分点。

虽然有经济学家分析称，此次降准不代表货币政策转向，也不是强刺激，但对楼市的利好将在短期内显现。有分析称，截至3月末，我国金融机构人民币存款余额124.89万亿元，统一下调准备金率将至少释放流动性1.2万亿元。大量资金的释放，无疑将为楼市“解渴”。

【行情】“金三银四”楼市逐渐回温

虽然一系列新政在焦作还没有完全落地，但购房者躁动的心早已按捺不住。在二手房市场，多家房产中介公司均表示，近期的二手房市场较之去年活跃了很多，不仅前来咨询房源的客户增多，一些新房源也陆陆续续入市。

“新政的出台确实减轻了购房者的压力，近期的商店客户也有所增多，当然，我个人认为这是多重因素形成的结果。”焦作市政达房地产经纪有限公司民主路店店长李婷说，“比如说不动产登记政策的出台，促使一部分新房源作为二手房入市，还有近期出台的一系列政策，都是利好楼市的。所以，我感觉市民购房也要抓住时机。”

综观3月、4月的焦作楼市，明显比去年活跃得多。4月18日，鸿运国际商城邀请歌星张宇现场献唱，助阵鸿运国际商城贵宾卡发行盛典。同日上午，由建业·公园里联合焦作市体育总会、焦作市社会体育指导员协会、焦作黎明脚步志愿者协会共同举办的“建业·公园里杯”2015焦作黎明脚步半程马拉松拉开序幕，3000名跑步爱好者身着绿色T恤，上演全城绿色风暴。而据记者了解，4月份多家楼盘进行认筹或开盘，“金三银四”楼市不断增温。

分析焦作楼市3月份和4月份的新房交易情况可以看出，新房交易量也在逐步回升，虽然幅度不大，但对稳定楼市信心有极大作用。其中3月住宅网签成交597套，商铺网签成交63套，办公用房成交5套。上月网签成交量为353套，环比增长88.39%。商铺和写字楼也在楼市回暖过程中逐步释放，交易量增长速度较快。

【猜测】房价会不会借势反弹?

一系列的新政策对于购房者和开发商来说无疑都是利好消息，但也有不少市民担心，大量资金拥入楼市，会不会造成房价的反弹?“去年年底我在焦作新区看中了一套房子，想在今年五一左右买。但是现在出台了这么多新政策，虽然对我们来说也是好事儿，但我担心大家都来买房了，房价是不是会上涨呢?”市民小张说。其实小张的顾虑并不多余。

记者在采访时发现，焦作已经有不少地产公司开始结合新政做宣传、搞活动。“央行降息，楼市涨价在即!”“再不买房，更待何时?”“你住新房，我付利息”……眼花缭乱的宣传语撩乱购房者的心。而在有些楼盘项目中，之前的一些优惠活动也已经停止。但实际情况怎样呢?业内人士也做出了分析。

据焦作市嘟嘟不动产有限公司、焦作市政达房地产经纪有限公司、河南金纪元房地产经纪有限公司等多家房产中介公司均表示，近期客户进店率有明显的提升，对于市民来说，购房压力减小，但至于房价会不会反弹，业界认为短期内房价会比较稳定甚至小幅上涨，但基本变化不大。“倒是有不少卖方抱有较大的期望，但是现实中楼市的增温并没有想象的那么大。”焦作市政达房地产经纪有限公司民主路店店长李婷说，“楼市经历了近十年的疯涨期，购房者也变得更加理性了。不会像前几年一样，一出台什么政策就一窝蜂的涌动。”

“确实有部分楼盘开始取消优惠活动，对外价格也宣称上涨，但这些并不是焦作楼市的主流。这些宣传实质是一种心理战，目的还是加快房源释放。”焦作某楼盘策划经理张先生说。

【观点】涨不涨价 专家有话说

中国住房已经告别短缺

知名财经评论员 马光远

中国经济本质上是房地产经济，出台楼市政策，无非就证明了房地产的下行大趋势，为了宏观经济的求稳，不得不出台政策救市。还在期待房价暴涨?那是妄想!“救市政策”是阳光，但这是寒冬的阳光，而不是春暖花开时节的阳光，无论是地方政府，还是开发商，都应该认识到，中国住房已经告别短缺，靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。

目前涨价多为“打心理战”

上海易居房地产研究院研究员 严跃进

3·30楼市新政后，价格策略会出现一个分化。若是对后续产品的市场营销足够有信心，那么此次涨价，反而能鞭策购房者积极入市。但若是产品的吸引力本身不大，那么盲目涨价则会导致客户流失。从实际情况看，部分房企通过发布要涨价的小道消息，某种程度上会使得观望的购房者加快入市节奏。

新政不是救市  政府不想承认错误

华远集团总裁 北京市政协委员  任志强

4月11日，在“第五届中国房地产与泛家居行业跨界峰会”上，任志强指出，“我个人认为3·30新政并不是政府想救市，如果真是想救市，就应该是国务院发文，像国五条、国八条、国十条那样。”任志强直言，这次国务院没有直接发文，而是让各部委发，说明政府可能并不想承认错误，要用部委的名义来否定先前的政策。“今年的房价肯定是由负变正的过程，短期内不会高速增长，但当库存消化到一定程度后，房价肯定会回升，这是规律。”

【建议】购房根据自己需求 切勿跟风

买房是人生大事，不管楼市风云如何变幻，购房者都需要根据自身情况出发考虑是否买房、买什么样的房子。当然，一系列利好政策的入市，购房者也可以根据国家出台的新政，调整自己的购房计划。对此，焦作的业内人士也提出了购房建议：

一、通过新政我们可以看出，当下楼市对于二手房和二套房的交易最为利好，所以改善性刚需的市民可以考虑此时出手;

二、对于刚需一族来说，此时出手仍然是较好的机会，所以刚需一族也可适当考虑经济状况和楼盘情况，择机出手;

三、不管是否买房都不能盲目跟风，楼盘证件是否齐全、品质是否过关，始终是购房族不能忽略的重点。