北京房协 解读一季度全市存量住宅市场结构变化

二手市场全面回暖 量升价稳

今年一季度，全市二手住宅成交 3.3 万套，同比去年增加 42%，比 2012 年同期增加 69%。应该说，北京的二手住宅市场在去年 930 新政和今年330 新政的多重政策利好叠加下，开始全面回暖，交易活跃度明显上升。（见左图）但在价格方面并没有同步跟进，全市二手住宅挂牌价（相对更能反映业主对市场的心理预期）整体比较平稳，近三个月基本保持在 3.77 万元 / 平米左右，3 月份还略有下降。（见下图）据市场观察，近期二手住宅交易双方更多的是一种理性价格博弈，而并非像 2011 年和 2013 年同期调控政策出台前的那种恐慌性、非理性购房。

此外，在购房动机方面，大多数均为以小换大、以次换好的梯次改善自住型需求，投资投机需求相对前些年少了很多。

3 月朝阳成交增多 挂牌价涨幅最大

从 3 月份全市二手住宅成交量看，基本回到前几年的正常平均水平（见左下图），而在成交区域分布上，3 月份朝阳区占比高达 29%，比 2月份增加了 3 个百分点；海淀、丰台区占比略有下降，均为 10%；通州区占比 6%，比 2 月份增加了 1 个百分点；其他区县整体相对稳定。此外，朝阳区 3 月份挂牌价涨幅也最大，为 2.35%，挂牌价达到了 4.43 万元 / 平米；除了丰台区挂牌价涨幅有所下降外，中心城区其他四区也均有小幅上涨。 新城地区中， 仅有房山、 门头沟挂牌价上涨，且房山最高，达到 2%，其他四区均呈下降趋势。

远郊区县中，怀柔涨幅最大，突破了 2%，其他均为下降。成交套型方面，除 100 平米以上套型占比略有下降外，100 平米以下套型占比均有不同程度上升，可以说普宅首置税收和贷款优惠新政，有效激活了二手住宅的中小户型成交量。 预计，二手住宅后市会继续回暖，全年或会接近 15 万套水平。