北京房协 解读一季度全市经营性用地市场

成交规模 同比缩减三成多

从近三年全市一季度经营性用地成交情况看，今年成交总额比去年同期下降了 35%，成交规模下降了 38%，也就是说今年全市经营性用地成交量同比缩减了三成多。

但应该看到，2014 年是近 10 年来全市经营性用地成交量和成交额最高的一年，即去年的基数是最高的，故我们不能片面地认为今年一季度全市经营性用地市场形势走低甚至趋冷。之所以出现上述情况，主要与今年市政府“瘦身减量”供地思路有直接关系。

在今年 3 月 31 日召开的市政府常务会议上，市领导明确指出，今年供地计划要按照“瘦身减量、功能疏解、人口控制、保障民生、空间优化、节约集约”的发展理念来实施。而 4 月 5 日市国土局正式发布的《2015 年北京市国有建设用地供地计划》中，无论住宅用地还是商服用地都确有明显缩减。

此外，今年还是“十二五”的收官之年，市国土局 2012 年发布的《北京市 2011-2015 年建设用地供应计划》中对年度计划安排曾有如下阐述：“十二五”前期土地供应规模仍将维持平稳的供应水平，“十二五”后期随着土地节约集约利用和投资强度的提高，城市发展将由规模扩张向结构优化、质量提高转变，建设用地供应将逐渐趋缓。

因此，今年全市经营性用地将呈现“减量提质”的特点。国土部去年曾表示，作为特大城市，在供地结构上要严控新增建设用地供应，而更多的是盘活城市存量用地，提高使用效率。对于这一点，我们从一季度全市经营性用地成交分布情况也可见一斑。一季度全市共成交 25 宗经营性用地，其中有8 宗位于朝阳、海淀、丰台等中心城区，总建设规模约 230 万平米，占比近六成，地块品质明显提高。

住宅用地 占比同比减少20%

从成交结构看，今年一季度全市经营性用地中住宅用地成交额占比同比下降 20%，而公建用地占比同比相应上升了 20%。应该说，这一局面也是符合住建部新任部长陈政高去年对完善房地产政策提出的三点意见的，即第一是千方百计消化库存，第二是进一步加强房地产结构调整，第三是完善房地产项目周边配套设施。

由于近几年各地根据中央要求，大力推进保障房和中小套型住宅项目建设，致使很多项目配套设施建设速度不同步，不少居民入住后，由于新建小区缺少必要的配套服务设施，所以给生活带来诸多不便。市国土局今年调整供地结构，加大公建及配套设施供地比重也正是基于这方面的考虑。

楼面均价 同比上涨4.93%

今年一季度全市经营性用地楼面均价 1.25 万元 / 平米，同比上涨 4.93%，应该说这个涨幅是小于 2014 年同期涨幅的。（2014 年一季度全市经营性用地楼面均价为 1.19 万元 / 平米，同比上涨36.7%）经分析，我们认为今年楼面均价的小幅上涨主要有三个方面原因：第一是供地结构调整，主要是一直受开发企业追捧的住宅用地供应量减少了，价格相对稳定的公建商业用地相对增多。第二是供地区域对中心城区存量地有所侧重，新城区域略有减少。第三是开发企业对优质地块的竞争激烈程度明显增强，有些地块的竞拍甚至达到百轮以上。

联合体拿地新常态 首开最多

近两年来，随着全市地价的不断高企，迫于市场和资金的双重压力，大型房企联合拿地逐渐形成了“新常态”。在今年一季度成交的 25 宗经营性用地中，有 13 宗被多家联合体竞得。其中，首开斩获最多，与华润置地、龙湖、北京万科分别以联合体的方式，在丰台花乡、朝阳东坝和通州台湖共拿到 3 宗优质住宅用地，总建筑规模 74.5 万平米，总地价高达117.5亿 （占全市24%） ， 楼面均价1.57万 / 平米。

此外，今年成交的住宅用地中依然含有大量配建保障房或自住房等要求，故纯商品住宅项目数量比去年会更显稀少，而利润相对较大的纯商品房部分楼面地价也在各大房企的激烈竞价中不断被推高，“面粉价格高过面包价格”的情况时有发生。

3 月份，我市仅上市成交两宗经营性用地，且均在通州。一宗位于东六环外的宋庄文化创意产业集聚区，为多功能用地；另一宗位于东南五环外接近六环路的台湖环渤海高端总部基地，为住宅混合用地。下面，我们就分别介绍一下这两块地的成交及区域情况。

北京通州宋庄文化创意产业集聚区位于北京通州新城东北部，宋庄镇南部，规划面积 14.6 平方公里，其中通州新城范围内 10.3 平方公里。2006 年 12 月，北京市认定了首批十个文化创意产业集聚区，宋庄集聚区是其中面积最大的一个。后来，市委市政府将全市 30 个市级文化创意产业集聚区规划调整为 20 个文化创意产业功能区，宋庄文化创意产业集聚区定位为国家创意设计与艺术品交易功能区。

根据北京建设 “世界城市” 及通州建设 “北京城市副中心” 的整体部署， 通州区努力构建新城 “一核、 五区”
的产业发展格局。作为五区中的重要一区，宋庄文化创意产业集聚区将重点打造成为国际原创艺术的创作区、
展示区、交易区。同时，具有区位、规划、资源、人才等优势的通州宋庄，在京津冀协同发展的战略布局中，
也将发挥重要的作用。

上世纪九十年代中期，随着一批中国当代艺术先驱者的进驻，宋庄逐渐形成了目前中国乃至世界规模最大的当代艺术大本营。经过近二十年的时光，宋庄源源不断地聚集了众多国内外艺术家和艺术工作者，艺术资源得到沉厚的积淀。目前，在宋庄生活创作的来自全世界 20 多个国家的艺术家达 5000 余人，建成艺术展馆 30 余家，画廊 113 家，艺术家工作室4500 余家，集中展览面积达 10 余万平米，艺术品经营面积达 25000 余平米，年销售额超 1 亿元，年均举办各类文化艺术活动过千场次，慕名而来的海内外游客已达到年均 50 万人次，因此形成了在全国乃至世界上都有很大影响力和知名度的艺术家群落。

根据《通州区宋庄镇镇域规划（2006 年－2020 年）》，集聚区将重点打造成为国际原创艺术的创作区、展示区、交易区，规划重点引进文化产业会展交易（艺术品交易）、创意设计和时尚影视传媒等产业领域的优质项目。目前已签约的重点项目有 3 个：

1、中国艺术品交易中心项目（中国艺术品产业博览会永久会址，见右图）项目选址集聚区一期 A 地块，建设用地面积约287.5 亩，建筑面积 47.92 万平方米，容积率 2.5。计划建设集原创艺术品及衍生品交易、展示、艺术品拍卖及版权交易等功能于一体的中国最大的国家级艺术品交易中心。起步区计划建设艺术品拍卖大厦、展示交易中心、文交所大楼、艺术品物流基地、艺术商业中心。项目建成后，预计实现税收 3 亿元。

作为该项目的依托，由文化部与市政府主办的“首届中国艺术品产业博览会”已于 2012 年 9 月在宋庄举办，本届艺博会秉承“打造国际级的艺术品产业交易交流平台”的宗旨，以“艺术放飞产业梦想、产业成就艺术未来”为主题，体现了“国内与国际相结合、传统与现代相结合、艺术与产业相结合、当前与长远相结合”的特色。艺博会期间共接待游人 30 余万人次，签约总金额达 647 亿元人民币。

2、国家时尚创意中心项目项目投资方为中国恒天集团，项目起步区选址集聚区一期 B、 C 地块， 建设用地面积约 452.92 亩，建筑面积 60.39 万平方米，容积率 2.0。计划建设时尚总部基地、时尚艺术博物馆园区、新丝路时尚公园、时尚创意孵化园、时尚影视传媒中心等内容。项目建成后，预计实现税收 5 亿元。3、北京电影学院新校区新校区位于通州新城正北 0202 街区内，宋庄文化创意产业集聚区西侧，总用地面积约 500 亩，总建筑面积 33.9 万平方米，总投资 16.6 亿元，毗邻国家时尚创意中心。为加强同地方产业合作，北京电影学院主校区落户宋庄后，将吸引上下游关联企业，形成区域影视文化产业集聚效应。该项目预计今年开工建设，整个项目建设期为 2 至 3 年。

3 月 24 日下午，北京土地交易市场公开拍卖北京市通州区宋庄镇 0301-1201 地块 F3 其它类多功能用地，北京文化置业有限公司以 10.8 亿元，溢价率 38.46%，楼面价 6558 元 / 平方米夺得该地块。 参与此次竞拍的企业还有K2、 首创天恒联合体、金地、中骏等。

资料显示，本次挂牌出让宗地位于通州区宋庄镇。具体四至范围为东至张采路，南至宋庄文化区中心街，西至通州六合村东路，北至通州六合村北街。该宗地将以“七通一平”形式供地。出让年限为商业 40 年、办公 50 年，土地面积 13.7 万平方米，其中建设用地 6.59 万平方米，建筑控制规模 16.47 万平方米，容积率 2.5。该地块起始价为 7.8 亿元，竞价阶梯为人民币400 万元，竞买保证金为人民币 2.35 亿元。截至当天下午三点，网上报价最高达到 7.96 亿元。经过现场竞拍 43 轮，北京文化置业有限公司以 10.8亿元竞得该地块。

北京文化置业有限公司是北京市国有文化资产监督管理办公室所属专门从事文化创意产业园区、文化综合体及其他相关地产开发业务的房地产开发企业。公司成立于 2013 年 7 月，注册资本 1 亿元，目前正在开发的项目为位于北京市大兴区的文创基金产业园项目。

应该说，此次成交的这宗宋庄多功能用地区位条件相对较好，它位于宋庄文化区中心街的中心区域，其北侧为中国艺术品产业博览会的永久会址，西侧为国家时尚创意中心，都是该地区的标志性建筑。

而且，在交通便捷度方面也比较优越，西侧为六环路，南侧为通燕高速。作为此次拿地方的北京文化置业有限公司，可以说是市属国有企业。近期，中央多次表示要大力支持的众创产业和文化产业，此次国有企业进驻宋庄将更有利于引导地区文化事业的有序发展，从更高层次统筹创意文化产业布局和招商经营以及文化推广。

北京环渤海高端总部基地 （以下简称总部基地）位于通州区台湖镇，介于五环路和六环路之间，南临北京亦庄经济技术开发区，西接中关村科技园光机电一体化产业基地。用地规模 17.21 平方公里，规划总建筑面积约 1810 万平方米，承载人口约 20万人，是通州新城建设首都城市副中心“一核五区”重要区域之一。总部基地主导产业发展方向为：以车联网、移动互联网、生物医药、节能环保、新能源等为主的战略性新兴产业和以研发服务、科技商务、文化创意为主的现代服务业。

总部基地交通条件优越，京津城际铁路从项目东北侧经过，设有亦庄火车站站点，将与轻轨亦庄线和连接首都机场和第二机场、贯穿通州新城、顺义新城、亦庄新城的 S6 线、以及连通 CBD 与未来科技城的 17 号线实现无缝换乘。目前，轻轨亦庄线已于 2010 年 12 月 28 日通车，在项目范围内设有次渠南站、次渠站和亦庄火车站三个地下站点。

2011 年，总部基地邀请美国 SOM、日本日建设计等国际顶尖设计单位，高标准打造总部基地城市规划方案。在功能分区上，总部基地形成两个配套生活街区、两个产业配套街区、两个公共景观街区和一个核心商务街区。在空间结构上，以“一核、两轴、五组团”合理布局。同期，总部基地国际征集城市景观轴线设计，区域内南北长 7.8 公里的景观轴线勾勒出 5.74 平方公里大生态湿地园林景观：北部为城市湿地公园，中部为结合城市公共服务设施的带状休闲公园，南部为以蓄滞洪湿地为主体的生态公园。

总部基地按照人本化城市建设理念高标准建设城市公共服务配套设施，创新的公共交通、雨污水综合利用、真空垃圾处理等环保低碳理念和物联网、云终端等智慧城市理念在这里施行。同时，总部基地还积极引入北京名校资源、兴建三甲医院和大型体育文化设施，加强对入住企业的贴心服务，对来这里发展的高素质的创新、创业人才，帮助解决其住房、子女入托、入学等方面的问题。

3 月 27 日上午，通州区台湖镇 4-1-020 等地块 F2 公建混合住宅用地和 4-1-034 等地块 F3 其他类多功能用地在市国土局进行了现场招标，吸引了包括建工，住总，万科、首开、千方联合体在内的 3家房企和联合体现场投标。最终，万科、首开、千方集团联合体以 20 亿元的最高投标价格摘得此地。至此，2012 年以来北京万科在台湖总部基地 4-1 街区共取得 5 宗 11 块经营性用地（其中有 4 宗与首开联合拿地），累计建筑规模近 70 万平米，占 4-1 街区已成交地块总量的近 60%。

从上表我们可以看出，总部基地 4-1 街区近四年来居住用地中纯商品房楼面价总体呈现走高趋势，年均增长率在 10-20%。该地区地价之所以会有如此表现，主要是各大房企均看好该区域的发展前景。

从京津冀一体化角度看，通州区是首都的东大门，而台湖正处于桥头堡的重要位置，其周边的京津、京沪、京沈三条高速连接多方区域，而且还紧邻亦庄线、S6（规划中）、17 号线（建设中）三条轨道线，加上大型公交枢纽和有轨电车，将共同构筑东五环枢纽级的完善交通路网。

而具体到 4-1 街区，它位于总部基地中的总部经济区，区位优势更加明显，南侧为商务核心区、北侧为湿地公园生态区，既适宜办公，也适宜居住，各种交通方式亦十分便捷。

目前 4-1 街区在售的住宅项目主要有泰禾 •1号街区 （均价约3万元/平米） 、 首开万科•公园里 （均价约 2.75 万元 / 平米），3.0 时代已经到来。值得一提的是，两大楼盘在推广中一致提到了其东北方不到 6 公里处占地 100 公顷的环球影城。

目前，该项目已被市政府列为 2015 年重点推进项目，预计 2019 年一期正式开园，年均客流量将在1000 万人以上，这对 4-1 街区未来将会产生很大的利好辐射效应，升值空间相对较大。