图解 1 月北京商品住宅市场

四年前，北京正式开启“限购限贷”调控时代。在这过去的四年间，北京住宅市场供求结构发生了明显变化，集中归纳起来主要有两大点：
    

1、购房主体中外地居民购房占比下降 26%。

从图中，我们可以看到 2010 年限购政策出台前，外地居民购买新房套数占比高达 37%，2014 年这一比例已经下降到了11%，减少了26%。而本地居民购房占比则从 2010 年的 62%上升到了去年的 84%，增长了 22%。二手住宅情况基本相似。之所以会这样，首先调控政策是主因，其次是北京住宅短期获利的投资投机价值在削弱。

2、住宅供给类型多样化形成市场分化趋势。

近四年北京调控政策主要为稳定房价，最初两年政府实行了限价令，即预售价格受到监管，从供给端管制。但是随着土地价格的走高，此种方式颇有争议，政府为此增加了调控手段，近两年推出了具有共有产权性质的、限价限套型并列入保障房监管序列的自住型商品房直接干预市场，且近两年上市总量高达 7 万套，商品住宅市场结构也随之呈现明显的分化趋势。

俗话说的好，变化是绝对的，不变是相对的。既然北京的住宅市场出现了引言中我们提到的这两大变化，那么我们今年的住宅市场分析也就要随之有所改变。先看供给结构到底有哪些改变？众所周知，北京商品住宅交易统计中主要有两大类，即新建商品住宅和二手住宅。其中新建商品住宅包括纯商品住宅和保障房（限价房、经适房）。去年 7 月起，又新增了自住房，即现在北京新建商品住宅一共有三类，加上二手住宅是四大类。

数据显示，2015 年 1 月全市商品住宅成交总套数为2.25万套，其中二手住宅1.27万套，占比多一半；纯商品住宅和自住房合计约8500套，自住房占少一半；保障房1233 套，约占5%。今年住宅市场分析，我们就从二手住宅说起，因为它往往能反映全市住宅市场的冷暖。

二手住宅市场持续回暖 挂牌价小幅回升政策利好 预期稳定 连续 3 个月成交破万

2015 年 1 月份，北京二手住宅成交 1.27 万套，这是在去年 930 新政后，继 11 月、12 月，连续 3 个月破万套水平了。而且，同比近四年的 1 月份，今年比 2012 年和 2014 年的 1 月份成交量都要高。尽管2011 年和 013 年同期成交量更高，都在 2 万套左右，但这两个时间段都是非正常交易期，均为调控从紧政策出台前的恐慌性集中成交所致。所以，近几个月的成交破万现象，是二手住宅市场真正回暖的标志，是市场供求的真实反映。

再看价格，由于二手住宅成交价大都是避税价，并不一定是市场的真实价格反映，故我们来看挂牌价，它相对客观。从去年 1 月到 9 月，我市二手住宅挂牌价呈快速下降趋势，10 月到今年 1 月连续4 个月小幅回升，说明业主对市场预期在提高。预计今年二手住宅市场会呈现量价齐升的局面，由于政策环境相对稳定，故市场大幅波动的可能性不大。

既然二手住宅市场已经回暖，那新建商品住宅市场的表现又如何呢？说到这，我们首先要对新建商品住宅市场界定一个范围，否则无法进行前后对比。

在2014年7月以前，我们基本上以纯商品住宅（不含保障房）作为观察范围，而且这个也是国家统计局每个月公布的 70 大中城市新房价格变化的测算基数。但是，从去年 7 月份开始，我市新建商品住宅成交系统里开始出现了具有保障功能的自住房，这就使我们对纯商品住宅这个范围要做调整，也就是要对自住房以外的纯商品住宅再进行统计。

为此，我们这里将展现不含保障房的和既不含保障房也不含自住房的两种量价关系走势图。当然，我们更倾向于后者，因为它才是保持连续性的、口径统一的纯商品住宅，它的变化能够比较客观地反映出市场的真实情况。

从下面两张图的对比，我们可以看出两个现象：第一、自住房去年下半年上市以来给全市新房市场带来了不小的冲击，成交量回升明显，同时也给全市新房成交均价带来了一定的波动，今年 1 月达到2.72 万元/平米，同比下降 3.8%。

第二、如果扣除自住房影响，可以看出纯新建商品住宅成交量回暖迹象并不明显，而且成交均价相对稳定，并呈明显上升趋势。1 月的纯商品住宅成交均价高达3.37 万元 / 平米，同比上涨 19%。从这点可看出北京新建纯商品住宅受自住房影响，出现明显的结构分化，且趋向高端化。

144 平米以上套型成交额占比高达 59%成交均价接近 6 万元

从近一年来我市新建纯商品住宅成交量中的 144平米以上套型占比走势图，可以看出通常，改善型住宅成交额占比基本保持在 40-50%左右，近两个月的占比明显提升，1 月份已经接近了60%。而成交套数和成交面积占比均下降了 4%，说明 1 月份成交的 144 平米以上改善型项目单价较高，套均面积较大。

数据显示，1月份的144 平米以上套型成交的套均面积高达 295 平米，而套均总价突破了 1700 万元。那么，就让我们看看下面这个 1 月份成交额 TOP11 排行榜就明白了。

排行榜显示，盘古七星公馆、红玺台、中赫万柳书院这三个豪宅项目成交额就占 1 月份全市新建纯商品住宅成交额的近 40%，再加上位于首开熙悦尚郡、国瑞城、金地西山意境这三个套总价 500 万以上的改善型项目助推，整体房价均值走高在情理之中，也可以说 1 月是典型的“高浓缩”，即价格高、品质好、数量少。那么，在目前经济下行、投资渠道不多的市场环境下，很多富裕阶层，都有资金保值增值的需求，还有一定的投资性需求，这说明富裕阶层对北京高浓缩产品的长期投资价值是比较看好的。同时，近期上市的几处豪宅项目的位置大多在三、四环附近的优质资源地区，无论居住还是投资都机会难得，稀缺之极，这也是形成近期这几个豪宅热销的重要原因。