上市房企半年报喜忧参半 下半年楼市仍维持调整

三四线城市杠杆收紧幅度较小

截至6月19日，沪深两市共有22家上市房企发布了半年报业绩预告。其中，深市方面预告净利润同比增长上限超过30%的有8家，深物业A拔得头筹;但预告净利润同比下降的有7家。

沪市房企的上半年业绩预告则未涉及具体数据，冠城大通、天地源预增，天房发展、*ST匹凸预计扭亏，同达创业预减，凤凰股份、中房股份预亏。业内人士分析称，下半年房地产行业仍将维持调整态势。

部分房企仍在积极布局

大多数业内人士，都用“喜忧参半”来形容今年上市房企半年报的业绩预告，部分企业因报告期内结算项目增加而业绩喜人，也有部分房企因报告期内可售房屋减少而出现业绩波动。

上市房企上半年报反映出来的业绩波动，实与当前国内房地产行业销售大业绩相关。日前，国家统计局发布了2017年5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，呈现稳中有降格局。

安信证券研究员陈天诚认为，5月地产统计数据公布，土地购置面积单月增速首次为负，按揭贷款单月增速首次为负，说明随着政策和资金的收紧，房企拿地和开工意愿略有下行，但一些**房企仍在积极布局，未来几个月**增速可能继续下行。按揭贷款的增速为负也预示着整个行业的杠杆比率在下行，预示着销售的下行不可避免。但需要注意的是，占销售面积60%、销售金额44%的三四线城市杠杆收紧幅度较小，预示着销售绝对量有保证。

中银国际证券分析师卢骁峰则认为，央行年初对于住房贷款占比目标设定在30%，而5月新增居民中长期贷款占比仍有39%，预计未来信贷收缩仍将延续。房地产销售增速持续收窄，房企回款速度减缓后，**增速也于5月出现拐点，房企或将从补库存周期进入去库存周期。

预计全国销量在明年一季度左右见底

在美联储缩表和国内去杠杆的大背景下，2017年下半年房地产行业仍将维持调整态势。卢骁峰认为，首先，下半年流动性仍将呈现偏紧格局，银行面临负债端压力有主动收缩房贷业务的需求，而房企销售回款持续下降后也将从补库存周期进入去库存周期。其次，行业集中度虽然在一季度有较明显的提升，但从其他行业和海外经验来看，房企集中度有效提升一般发生在行业大幅调整的时期。最后，从后周期业绩增长动力来看，更看好集中度相对较低且工程渠道具有扩张**的家具和消费建材行业。在行业销售同比高位下滑且流动性风险加剧的背景下，卢骁峰维持对房地产板块中立评级。

陈天诚也认为，随着调控深入，预计地产基本面数据会持续下行，政策风险将逐步释放。

招商证券则分析，从全国销量同比角度观察，楼市本轮小周期符合三年轮回的历史规律，2015年复苏，2016年见顶回落，2017年调整。预计全国销量同比在2017年下半年转负，在明年一季度左右见底。尽管销量边际放缓，但补库存导致新开工维持较高增速。

区域分化是城镇化下半场的**旋律。招商证券认为，伴随城镇化率接近60%，人口向**城市群高度集中是下半场区别于上半场(人口由农村向城市普遍流入)的典型特征。