2017第一拍 全新细则使得后市扑朔迷离

2016年可以被称作土地招拍挂历史上最惨淡的一年，全年仅有7块可售宅地诞生，这意味着2017年北京住宅市场将陷入供应极度短缺的境地。与此同时，苛刻的竞拍细则和限售价，让开发企业日子更为难熬，100%自持的尴尬局面让情况更加复杂，越来越少的地块、越来越高的价格，让各大房企口中无粮。

23家房企争夺3宗地块 竞拍细则仍然苛刻

2017年1月19日，北京土地市场迎来新年第一拍，在市场极度饥渴的状态下，这一拍犹如久旱逢甘霖，23家房企争夺三个地块，这三个地块分别是房山西潞地块、平谷金海湖地块、门头沟潭柘寺地块。

这三宗地块仍然采取“限房价、竞地价”的方式出让，即限定商品房销售价格、限定土地价格上限，当地价到达上限后，改为竞报商品房自持面积比例，与2016年底4宗地块不同的是，本次3宗地块同时设定了自持面积比例，当达到自持比例上限后，则转入高标准商品住宅建设方案投报。

其中，限定房山西潞地块住宅均价不超过38994元/平米，最高销售单价不得超过40944元/平米，这一均价比区域内目前在售住宅均价低出近20%;平谷金海湖地块限定住宅均价不超过25515元/平方米，最高销售单价不超过26791元/平方米，这一均价与平谷目前在售项目价格基本持平;门头沟潭柘寺地块限定住宅销售均价不超过44849元/平方米，最高销售单价不超过47091元/平方米，区域内代表项目京投发展檀香府2016年成交均价41389元/平米(亚豪数据)。

房山、平谷地块竞拍结果仍然云里雾里 仅门头沟地块落袋京投发展

2017年第一拍的竞拍结果仍然如同预料般，没能干脆利落的盖棺定论。房山西潞地块在无悬念的达到地价上限后，其住宅自持面积也达到的70%的上限，最终天恒、旭辉、众美、宏远、首创5家房企参与高标准住宅建设方案的投报，25号宣布结果。

这一地块归可划归于良乡高教园范围，从万科在长阳打造超大体量长阳半岛，再到北京四中的引进，再到后来房山地块的不断面世，这个曾经被遗忘的区域渐入佳境，从今天的土拍现场可以看到，眼下的房山已经不仅仅是渐入佳境那么简单，而是已经成为一片热土，是一片规划、发展较为成熟的大型居住区，诸多房企的纷纷涌入就是最好的佐证。

平谷地块在碧桂园叫到价格上限后，同样进入竞争自持面积环节，最终又是毫无悬念达到70%上限，最终万科首开联合体、远洋、中海三家将在25日提交高标准方案。对于平谷地块，这是2016年新兴的热门区域，地铁的开通让区域热度一路攀升，有业内专家将平谷形容为一块待开发的璞玉。

而门头沟地块明显没有上述两宗地块火热，超级联合体京投发展+远洋+龙湖+保利+首开的配搭让外界看出一种势在必得的气势，事实上，这并不意外，京投发展十年前就已经在做潭柘寺区域的一级开发，于2016年面世的檀香府整体占地面积约23.6万平方米，总体量约40万平方米，超大的体量宣誓了京投发展在潭柘寺区域的“主权”，而一级开发的老资格更让京投发展对于该地块发展方向了熟于胸。

竞拍结果也在意料之中，门头沟地块落袋京投发展领衔的5家联合体。总价63.3亿获得该地块，溢价率仅为11%。可以预见，一旦潭柘寺区域地块连成一体，必将是超大体量、超大规模的镇域级开发，此前采访中，京投发展总设计师戴嘉宁透露，该地块还将建设养老产业，由此可见京投对潭柘寺区域的野心，或许不仅仅是买地-卖房那么简单，多远复合化发展或将是其远景规划，而紧随其后的远洋、龙湖、保利、首开也必将在这场合作中获益。

竞拍现场，懋源总经理刘强表示，“限房价控地价的拍卖方式开始以来，自持比例一直非常高，这将在一定程度上将导致未来一两年内北京商品房的供应量不足。”北京市场供求关系的紧张状态，或许还将持续。

难以计算的楼面价

如今北京楼市已经快成为一道高数题了，为了限制房价过高上涨，从源头开刀，用最苛刻的条件限制土拍环节——这实际上是从根源改变供地结构，改变原有买地-卖房的基本逻辑。在这样全新的逻辑下，我们很难计算出地块楼面价。

以中原首席分析师张大伟的对房山地块的计算为例：

房山楼面价3.95万 ——北京市房山区西潞街道FS00-LX06-0081地块F1住宅混合公建用地：商品住房限价不超过38994元每平米，无偿还建居住面积14236.4平米，商品住房部分90平米以下占比需70%以上，另外需要还建10002.8平米公建，合计地块总面积42627平米，其中居住用途面积为29838.9平米，公建面积为12788平米，地块容积率为2.8。也就是说，地块最后无偿还建14236.4平米住宅+10002.8平米公建，最后可以销售的商品住房面积为15602.5平米+2785平米的公建。合计需要无偿还建24239.2平米，按照建安资金管理等成本5000元计算，这部分需要额外承担1.2亿的建设成本。按照3.9亿的成交价格上限叠加无偿还建部分，合计5.1亿。最后70%住宅部分持有，也就是10921.8平米，4680.8平米住宅可售+2785平米公建可售。按照持有部分价值减半计算，楼面价为3.95万。

如此复杂的用地结构，精密的计算步骤，北京土地市场的复杂性早已超出想象，无论自持抑或销售，开发企业将越来越难，如此招拍挂模式，或将从根本上改变北京楼市现状，我们早已无法从土地市场的蛛丝马迹窥到前端销售市场的脉络。