北京新房项目积极入市 新增供应价格上升

经历了近两个月的供应低迷之后，3月中旬开始，北京新房市场供应开始回升。据悉，上周北京商品住宅市场共有9个项目入市，创下近14周以来入市项目量新高。业内人士认为，目前项目入市积极性开始快速提升，供应回暖一方面是受到需求的强力拉动，另一方面也受到调控收紧预期的影响。从入市项目定价来看，仍处于上涨阶段，不过新开盘项目去化情况较好。

积极入市

1月开始，北京新建商品住宅市场供应进入低谷期。3月中旬，新房项目入市积极性开始快速提升。

据亚豪君岳会统计数据显示，上周北京商品住宅共有9个项目入市，创造了近14周以来单周入市项目量新高。其中包括金融街·漫香林第6区等三个商住公寓、观承别墅一个别墅以及包括亦庄·金茂悦等在内的5个住宅项目。9个项目共新增供应995套，预售许可面积11.5万平方米，环比分别增加485%、542%。

“供应的回暖一方面是受到需求的强烈拉动，另一方面也是受到调控收紧预期的影响。” 亚豪机构市场总监郭毅分析认为，经历了1月与2月的供应低迷之后，2016年销售季将于3月开启，3月北京住宅市场预计将有27个项目入市。

不过基于北京住宅市场的新特征，3月也并不会出现井喷现象。一方面由于近两年住宅用地供应量持续不足，使得未来可供开发用地减少，房企对于手中项目并不会急于清盘，而是放慢节奏，持续顺销;另一方面基于土地成本的攀升，新增项目多售价高企，对于高价项目而言，虽然“快销”已成为共识，但其价格的市场接受度仍成为问题，高价新项目也不会出现一哄而上的开盘现象。受上述两个因素的影响，2016年市场供应将呈现出“量少价高”的现象。

成交持续上涨

虽然近期业界一直传言一线城市将收紧调控，但从市场成交量来看，仍处于持续攀升阶段。亚豪君岳会数据显示，上周北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1566套，成交面积15.57万平方米，环比分别增长11%、9%，自春节后北京商品住宅成交连续第四周出现上涨。

从一线城市政策来看，郭毅认为，基于一线城市房价的快速上涨，在全国“去库存”的大背景之下，将对以北京为代表的一线城市实现差别化政策。但对于北京市场而言，限购政策已延续五年，并且是全国各城市当中的最高级别之一，加码的可能性较小，如果一旦限购加码，将会使得有意愿购房的客群当中的一部分失去原本具备的购买资格，预期政策收紧的挤压心态促使其购房行为前置。

而从供给侧角度来看，基于土地资源的不可再生性，加之控制人口规模的大方向，北京的土地供应量不可能盲目扩张，所以商品住宅的供应规模也将受到制约。此外，当前北京的土地供应明显向远郊区外延，未来新房市场的新增供应也将逐渐以远郊区为主，对于改善型需求来说，无论是出于预期的房价上涨，还是购买力所能覆盖的项目位置正在逐步郊区化的现状，都在调控传闻之下加速购房步伐。

新增供应价格上升

春节后北京新房市场成交量连续四周出现上涨，新开盘项目去化情况较为理想，而新开盘项目价格仍处于上涨阶段。上周入市的9个项目当中，除观承别墅外，其他8个项目定价均出现不同程度上涨。

“虽然近期项目都已进入上涨阶段，但是相比高地价之下的未来价格预期，仍具备较大优势。”郭毅认为，支撑北京这轮房价上涨的不仅仅在于政策的放宽，更为核心的则是北京库存急剧回落的现状。

数据显示，截至3月7日，北京商品房住宅库存量仅为68949套，比1月1日的78415套下跌12%。这也是自2014年5月10日以来，首次跌下7万套。

不过，在业内人士看来，房价暴涨或下跌都不利于宏观经济稳定，从目前来看，一二线城市房价过快上涨和三四线城市高库存风险并存，也是下一步政策的重点，均需要防范。国家发改委已提出对于一线城市要采用包括限购、增加住房供地等在内的行政手段、经济手段，分类指导多重手段抑制不合理的投机性需求。