北京地王“尴尬症”：地价冲高带不动周边房价

今年下半年以来，北京市土地市场陷入此起彼伏的地王争霸战。从年初至今，北京市共诞生了13宗地王，地王成交的楼面地价已经全面超过商品房价格。

区域土地价值的提升，似乎应该给周边在售项目提供了涨价利好条件。然而，据中国房地产报记者了解，13宗地王周边项目提价现象并未显现，除年初丰台区白盆窑地王带动周边项目价格微涨外，仅有11月13日的通州台湖地王周边项目大幅提价，其他地王并没有带来区域房价变动。

地价涨 房价涨不动

今年1月7日，北京华润、首开、联新投资联合体在开年就以86.25亿元的总价拿到了丰台区白盆窑地块，成为当时的北京市新总价地王。该项目楼面地价为3.1万元/平方米，周边距离较近的西华府项目售价为42000元/平方米。且楼面地价只是土地成本，加上建安成本、销售成本、利润才是最终面市价格。业界一般认为，房价约等于楼面地价的2倍，这意味着该地块所开发项目售价达到60000元/平方米才具备盈利空间。

不过，西华府项目在丰台白盆窑地王产生之后，借该利好仅上调了1000元/平方米，此后的近一年时间里，随着北京楼市量价齐升的行情，该项目的现售价才涨到了49990元/平方米。

自2005年至2014年，10年时间里，每年北京成交住宅用地中楼面地价最高和溢价率最高的地块共20宗，其中18宗地块均已上市，从拿地到首套签约的平均周期为28个月，因此丰台区白盆窑地块如果在两年后入市，售价6万元/平方米并非没有可能。

但在2015年下半年所产生的地王就没有那么幸运，地王诞生虽然代表着土地成本的抬高，但区域内房价却显得波澜不惊。

在新年“第一炮”以后，北京土地市场一度陷入沉寂期。上半年，北京土地市场成交38宗，金额为685.3948亿元，从规划建筑面积看，大约在540万平方米，其中住宅土地非常少，合计成交居住用地只有271万平方米，是最近三年同期住宅供地最少的一次。

在今年下半年，北京土地供应开始放量，房企抢地态势愈演愈烈。9月份以来，几乎月月有地王、周周出地王，还出现同日双地王的局面。9月2日，朝阳区孙河北甸西村地块成为区域单价、总价双料地王，楼面地价到达55000元/平方米，预计项目售价将超过10万元/平方米，而周边在售项目财富城堡却一直保持着55000元/平方米的售价，高端豪宅龙湖双珑原著3700万元/套的价格也纹丝未动。

9月8日，朝阳东坝南区诞生区域单价地王，楼面地价接近5万元/平方米，未来售价预期也在10万元/平方米区间。但周边可参照项目利锦府一直是59909元/平方米，未见调整;10月30日、11月2日，丰台区南苑乡接连两个地块创下全市总价第二、第三名，但周边的公园懿府项目开盘40000元/平方米的价格，不但并未在地王产生后涨价，在年底冲量时还略有价格松动。

“虽然地王产生代表着土地价值的提升，但一些地王周边原有项目的规划和定位并没有调整。这些项目所面对的客户群体和地王项目面对的客群存在着差异，因此不具备涨价条件。即使涨价，产品没有改变，附加值没有提高的情况下，也不是现有客户能够接受的。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

面粉贵过面包成常态

从成交地王的楼面地价来看，面粉贵过面包已成常态。13宗地王中，10宗地王的楼面地价均超过地块所在板块的成交均价，部分地块甚至超过板块中高端在售项目的成交均价。事实上，不仅是地王如此，下半年北京成交地块，楼面地价超过周边项目均价已是常态，未来北京商品房市场也将普遍“被豪宅化”。

尽管土地的价值被日益推高，但水涨船高理论并没有得到应验。直到11月13日，通州台湖地王出现后，这一现象被打破。台湖地块楼面地价约为3.8万元/平方米。在地王诞生的第二天，周边项目就已经酝酿调价。

紧邻台湖地块的润枫领尚项目原价27000元/平方米，直接将售价调整为32000元/平方米，每平方米上涨了5000元。而旁边的高端项目泰禾拾景园更为夸张，由原来的34000元/平方米，调整到6万元/平方米，每平方米涨了26000元。

这两个项目的销售人员对中国房地产报记者解释：“涨价的原因就是周边拍出了新地王，证明这块区域价值已经得到提升。”不过泰禾拾景园的销售人员坦言，涨价后看房客户确实有所减少。

郭毅认为，台湖板块个别项目提价并不代表主流。“这两个项目前期销售比较好，有一些客户的积累。而且从房地产营销惯例来看，前期是走量阶段，后期是扩大利润的阶段，如果有涨价的契机就会调整价格。”

开发商心里也没底

在11月18日，绿城与中交和平安组建联合体，以总价57亿元拿下北京门头沟一宗土地，扣除公租房配建，楼面地价达3.32万元/平方米。

绿城中国控股有限公司执行董事李青岸曾公开表示，按照拿地前预估的3万元/平方米楼面地价，加上建安、税费等成本，项目最终成本价是每平方米4万元多一点，如果周边房价能卖到4.5万元/平方米以上，盈利空间还是很大的。

而在最终以3.32万元/平方米的楼面地价拿地后，绿城方面负责此次拿地事宜的北京区域执行总经理李骏则表示，“压力还是大，未来这个项目房价会引领门头沟”。

绿城的一位高管也表示，“过去在北京北部做豪宅项目看得见客户，但如今在门头沟做豪宅，什么人会来买还没有完全想好。”

尽管土地成本一高再高，房企还是不断出手。“北京土地市场狼多肉少，想在北京拿地的开发商太多了，竞争导致土地价格攀升;北京的土地也越来越少，地块越来越小，已经变成一种稀缺品。”中经联盟秘书长陈云峰在接受中国房地产报记者采访时表示。

对于拿到地王的房企来说，如何运作高价项目也需要动脑筋。“其实前期一些地王项目的入市策略可以参考，一些开发商采用缩小单套面积提高单价、控制总价的方法。所谓‘10万+’的顶豪，总价也就是1000多万元。”郭毅表示。

陈云峰则认为，这些地王房企也是在赌市场。“这是一场豪赌。这些地王地块在2017年肯定要入市的，那时候能否都卖上‘10万+’的价格还是未知数，尤其是五环外的项目，我认为是有风险的。”