专家：一线城市暂不会解除限购

在刚刚结束的中央经济工作会议上，“化解房地产库存”被明确提出。会议提到了多个方面的政策，包括通过加快农民工市民化、扩大有效需求、将公租房扩大到非户籍人口、发展住房租赁市场、鼓励房地产开发企业顺应市场适当降低房价、促进房地产业兼并重组、要取消过时的限制性措施等。

三四线城市库存高企已是众所周知的现实，而这些政策将如何作用于一线城市，则引发多方关注。其中，“要取消过时的限制性措施”引发坊间猜测，称这可能意味着将取消一线城市限购政策。对此，亚豪机构市场总监郭毅对记者分析，“过时的措施”指的是不符合当前发展要求的，与已经执行的政策相冲突的措施，在仍执行限购的“北上广深”今年成交量普遍上扬的背景下，限购的“过时”一说尚需画个问号，与此同时，对北京而言，住房限购的另一重意义还包括控制北京常住人口规模。

在郭毅看来，限购是否“过时”，取决于楼市未来的供需形势。据亚豪机构统计数据，以北京为例，由于出让地块中大量配建保障房、自住房及配套设施用地，大幅挤占了纯商品住宅用地，2014年~2015两年，北京出让住宅用地中纯商品住宅用地的面积不过600余万平方米，而仅今年一年，北京纯商品住宅的成交面积就接近700万平方米。这意味着，两年的供地相当于一年的市场去化，北京纯商品住宅市场长期仍然处于供不应求的形势下。

郭毅指出，从北京来看，依靠新房市场的单边供给显然不足以满足北京购房需求，未来如何调动二手房市场的流通性，将成为政策修正的要点。

家住北京东四环的杨林林告诉《第一财经日报》记者，她想将现在一家三口居住的上世纪80年代的老房子出手，在同地段换一套房龄10年以内的二手房，但发现房源较少，很多次新房都不满五年，她自己的房子也未满两年。于是高额的税费让她放弃了换房。

北京二手房市场目前税负较高，虽然营业税的减免年限“五改二”，但二手个税依然要“满五唯一”才能享受税收优惠。这成了降低二手房流通效率的因素之一。尽管如此，北京的二手房依然紧俏。《第一财经日报》记者近期走访发现，刚过去的两周，不同区域的北京二手房出现不同程度的调价现象。如东五环外的东坝区域某改善性小区一套150平方米的下跃式三居室，本报记者12月8日在网上查询的报价为680万元，上周末价格调高至780万元;北五环外北苑区域某2005年建的小区内一套66平方米一居室，12月20日业主将217元报价上调了2万元至219万元，单价约3.3万元/平方米;东三环外1980年代小区的一套40平方米一居室，12月20日业主将170万元的报价提高至175万元。

链家日前提供给本报的数据反映了近期北京二手房市场的趋势。据链家研究院统计，截至12月20日，北京市二手住宅本月累计成交量为13835套，与上个月同期相比上涨22.8%。价格方面，进入12月以来，北京二手住宅市场热度持续升高，成交量上升的同时，成交均价也有进一步上涨趋势，上周，北京市二手住宅议价空间进一步下降至2.1%，同时调价中降价占比下降5.6个百分点，跌至50.26%。这被认为是业主对北京二手住宅市场的心理预期乐观的表现。

链家研究院李巧玲对记者分析，近来北京二手房市场持续趋好的主要原因包括，政策利好信息不断，引导市场参与者的心理预期持续出现积极性调整。她认为，虽然北京市目前并无去化压力，但是这一利好政策从心理上影响了参与者的市场预期，客户入市积极性受到鼓舞。随着成交量持续上升，北京二手住宅市场供需关系将进一步趋紧，预计未来北京成交均价或将出现进一步的实质性上涨。

“因政策所致，人为造成二手房可售房源量的不足，在‘取消过时的限制性措施’的新方向之下，二手房个税有望得以减免。”郭毅对记者表示，在此基础上，限购虽然不会全面解禁，但为了加强二手市场的流通功能，对限购加以微调，“卖一买一”或者“卖二买一”从而腾挪购房资格，这样的政策是可以预期的。