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东西城疏解后房价或平稳上涨 学区房不再天价

来源:新京报
时间:2015-12-04 10:51:19

东西城:疏解之后楼市如何走

北京“十三五”规划建议公布后,随着通州作为北京行政副中心的规划明确,而东城、西城作为“主城区”,未来的发展规划也备受关注。很多购房人也在关心未来东西城居住环境如何,房价将走向何方。

规划:加强疏解重组

北京国际城市发展研究院院长连玉明此前就对新京报记者表示,北京在“十三五”期间最重要的是办好两件事,一是加快通州行政副中心建设,二是推动“老城重组”,优化调整东、西城行政区划,建立中央政务区或首都区。

但值得注意的是,这一期望还未获得官方认可。据北京市规划委副主任、新闻发言人王飞透露,未来东西城将成为“政治中心、文化中心的核心承载区”,也是历史文化名城保护的重点地区。

王飞介绍,未来东西城的重点是加强功能疏解与重组。重点疏解大型医疗设施、商品交易市场、市属行政办公等功能,增加中央政务、文化、公共绿地比重;同时也将保护和传承历史文化,改善居民生活和基础设施条件,此外还将严格控制群租和低端产业。

业内人士指出,东西城承载中央政务功能,随着人口减少、绿化增加、一批低端产业被转移,区域内将更加适宜居住,同时,由于供应较少,区域的房价也将稳中有升。

成交:持续量减价高

自2012年三环内停止出让新的住宅用地以来,东西城区内的住宅用地供应几乎被冻结,使得区域内新盘一直在消化库存。近三年,东西城新盘成交量逐年出现大幅下跌,甚至单月成交也出现了个位数。在2014年的楼市低谷中,东西城的一手商品住宅成交量仅为200多套,但成交均价仍稳居北京区域第一。

亚豪机构数据显示,2012年-2014年,东城区每年的新盘签约总量从766套,一路下跌到613套、252套;西城区则从1994套下跌到223套;二手房方面,2014年东城区成交6260套,西城区成交9270套,也直抵三年来的低谷。

“今年东城区新盘有盛德紫阙、使馆壹号院等集中签约,数据增长较快。”亚豪机构总监郭毅表示,西城区则维持稳定,而二手房方面,东西城区都出现了较大增长。

业内人士指出,今年楼市政策有所松绑,在营业税免征年限“5改2”、银行多次降息、二套房公积金首付降低等利好政策下,二手房交易不断上涨。记者从链家市场研究中心获悉,今年东、西城区的二手房成交情况明显比2014年回暖,东城区的成交量约占全市的5%,但成交均价仅次于西城,排在全市第二位,约为5万元/平方米。

“规划明确后,随着城中村的改造、低端产业如一些商贸市场的转移,限制房价上涨的因素将被进一步清除。”北京中原地产分析师张大伟如是说。

■ 猜想

土地 5年成交6宗地,未来仍紧缩

业内人士指出,北京已经明确东西城区未来的发展重点是疏解人口,增加中央政务、文化、公共绿地比重;这意味着未来城市改造中,本就稀缺的土地资源将更加紧缩,商业金融类用地也将减少。

据悉,自2012年北京明确规定三环内不再新增住宅用地以来,东、西两城区的土地新增供应极度稀缺,也使得区域内在售住宅新盘稀少,售价昂贵。2015年,东西城都没有新增土地供应。

记者从北京市土地整理储备中心了解到,五年来西城区仅出让了3宗土地,都是商业金融用地,都由负责一级开发的相关国企拿下。其中,2015年、2013年、2011年西城区土地供应都为零,2014年西城区仅出让了华嘉胡同一块土地,由华融拿下;2012年则出让了月坛的两宗地块,由金融街拿下。

东城区五年来也仅出让了3宗土地,仅有一宗土地包含住宅类配建。即2011-2013年分别出让了王府井品牌中心项目、融创使馆壹号院项目和国瑞城项目后期。2014年、2015年均为零供应。

“东西城的拆迁太难,部分已经完成交易的土地也仍存在拆迁问题,迟迟难以入市。”业内人士指出,随着未来新增土地供应急剧减少,预计新盘价格将攀新高。

新盘 更加宜居,主打豪宅

在业内人士看来,东西城未来减少常住人口、严控低端产业、增加绿地、公园等发展方向,都将进一步增加内城的宜居度,对内城的新盘来说是利好,这些高端住宅新盘的价格目前已经处在高位,未来将获得坚固支撑。

“早在前几年,内城就确定了人口、产业外迁的趋势,未来这一趋势会加快。而从土地出让来看,东西城的新盘便是非常稀少的高端住宅。”郭毅表示,目前在售的东城区新盘如万科的北河沿甲七十七号、融创的使馆壹号院等,签约均价都在10万元/平方米以上。

“未来北京的发展将是双核模式”,张大伟表示,通州将成为北京新中心,吸引部分购买力,但迁往通州的是部分市属行政功能,内城仍将有大批中央级机构,购买力方面并不会受到影响。

业内人士指出,从新盘来看,由于北京五环内新盘的高端化、豪宅化,目前东西城的新盘房价和朝阳区的新盘其实差别并不大。基于东西城供应较少的现实,预计房价也将稳定上涨。

“东西城的市场总体来说很稳定,今年房价的上涨也是跟着北京整体市场涨,区域里配套、购房人群都相对固定。距未来的规划实施还有一段时间,短期内不会在房价上体现。”张大伟如是说。

二手房 房龄较长,房价将稳定

随着东西城大型医疗设施的疏解以及教育资源的平均化,也引发部分购房者的担心:未来东西城的二手房需求会不会受到影响?

“一方面是宜居程度增加,对二手房是利好。”郭毅表示,另一方面,部分医疗资源迁出,可能会影响到部分的小区。但综合来看,内城区的交通便利、医疗、教育资源都分布充裕,预计整体上并不会有太大影响。

同时,郭毅表示,东西城目前的二手房市场房龄都较长,有“老破小”等特点,次新房的房源稀缺,而二手房成交均价也普遍在5万元/平方米左右,这和当前客户的需求或有一定的差距。

张大伟表示,东、西城二手房每月签约量维持在1000套上下,属于一个比较稳定、没有什么爆点的市场。目前东西两城区的二手房成交量分别约占北京市场的5%和4%左右,未来教育资源的调整或许会使得学区房不再出现“天价”,但其购房需求仍坚实。

另一位业内人士也提醒,今明年,东西城区学区房的划分和政策可能会有新规定,购房者应等新政策明确后再换房。

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