北京11月拉开暖冬序幕 一二手房市场齐热

11月楼市拉开“暖冬”序幕

时值隆冬，但北京楼市却在项目积极入市和需求集中释放的双重动力中，掀起一波热潮。地王频出、预期看涨、顶豪入市、买房托关系……这些热词再度出现在11月的北京楼市。而在业内人士看来，对于有切实需求的买房人来说，买房仍是“赶早不赶晚”;对于开发商而言，能够凭借未来预期在当下实现“平价跑量”也无疑是一个绝佳选择。

11月推盘热情高涨

进入11月以来，北京楼市的推盘热情明显升温，在市场上掀起了新一轮的供应高峰。

据记者不完全统计，截至11月最后一周，已有北京城建·世华龙樾、泷悦长安、天恒金融街·公园懿府、福海棠华苑等27个项目进场推盘，累计为北京楼市新增加6179套房源。

对于项目在年末争先恐后的入市热潮，业内人士指出，主要是受到需求拉动的影响。临近年底，在降息降准以及全面放开二孩等政策的联合作用下，大量项目开始加紧入市抢占客源，其中不乏已完成全年销售目标的房企项目。同时，基于未来市场的“不确定性”，不少房企开始抓住当下时机，加快去化。

位于海淀的金玉府营销负责人就对记者表示，海淀区内供应长期处于稀缺状态，且目前在售的项目明年都有调价的趋势，作为同样锁定改善型置业人群的产品，该项目首期决定在今年内“先发制人”。

看涨预期助推需求释放

一方面，开发商在卖力地推盘，而另一方面，购房人也以极大的热情予以回应。整个11月，楼市火热销售的信息此起彼伏。

位于海淀区的北京城建·世华龙樾入市当天2小时即宣告售罄;无独有偶，位于石景山区的紫御长安也在入市当天售罄。不止城六区，火热的销售场景同样出现在远郊区：位于通州的保利大都汇与门头沟的泷悦长安，开盘当天均实现去化80%以上。据开发商方面透露，保利大都汇认购额高达12亿元。

“最近的房子有分分钟要涨价的感觉，并且买房还得托关系，不然买不到。”购房人张婷这样向记者描述了自己在近期的买房经历。据她介绍，其选购的是位于南四环附近的某项目，销售人员已经明确表示明年项目要涨价，并且幅度不小。

一二手房市场齐热

根据亚豪机构统计数据显示，截至11月25日，北京市新商品住宅成交5278套，尽管距离11月结束还有近一周时间，但成交数据与10月同期的3389套相比，增幅达到56%。

维持同样热度的还有二手房市场。来自中原地产的统计数据显示，截至目前，全市二手房成交已经达到13714套，接近10月全月14382的成交量。业内人士认为，北京二手房成交量仍然处在相对较高的水平，实际上是10月末出台的“双降”政策以及全面放开“二孩”等政策的利好叠加。

中原地产研究部分析师指出，10月24日央行再度“双降”后，目前商业房贷利率已是近十年来的最低水平，购房成本得到进一步降低，这是促使购房者入市的重要因素。因此，最近几个月，北京二手房市场交易总体会处于高位。

■ 分析

改善型项目托市

纵观北京楼市，无论是刚刚拿地的项目规划，还是已经入市的项目，推出的产品均呈现出“瞄准改善”的一边倒定位。改善型项目已经成为托起北京楼市的中坚力量。

中原统计数据显示，截至目前，北京市场上供应的37544套商品房住宅中，三居以上的比例高达60.8%，创造了历史最高。

而在11月入市的多个改善型项目都取得了不俗的销售业绩。五矿万科如园的大师作品壹号，地处海淀区五六环之间，尽管入市价格高达75000元/平方米，但推出21套产品成功实现“日光”;作为顶豪的代表项目之一，使馆壹号院仅11月1日一天即实现签约14套，成交均价达101445元/平方米。

业内人士认为，对比同期高价地频频成交的情况，这些项目的热销便不难理解。亚豪机构市场总监郭毅指出，今年前三季度，3万-6万元/平方米的中端商品住宅共成交了12110套，同比增加近5000套。“未来供应的稀缺以及已有项目的快速去化，使得中端住宅在未来较长一段时期将处于供不应求的状态。”

地王助推在售项目

受到“邻居”永丰地王拉动，冠城大通·百旺府最近一期入市的均价为43800元/平米，而今年一季度该项目均价还只是37300元/平方米，五矿万科如园的新品也比上期上涨15000元/平方米。

这只是近期楼市变化的一个缩影。

北五环某项目刚推出一批房源，在以6万元/平方米售罄后，预计明年新推的楼座将会飙升至10万元/平方米以上。该项目负责人表示，近期高价地频出，将会对整体楼市产生助推效应，对目前在售项目无疑是利好。

多位业内人士表示，从近期出让地块分析，三环内已基本无新增宅地，而五环内的宅地供应也多集中在南城，其中三四环之间的地块稀缺程度较高;四至五环属于次稀缺地带，预计楼面价保持在4万-6万元/平方米;五至六环供地虽然相对较多，但优质地块也已经拍出4万-5万元/平方米的楼面价;六环以内新拍出地块的楼面价基本上也都超过了3万元/平方米，即便是六环以外，实际楼面价也迈向万元大关。由此可见，未来的六环以内新房市场的价格水平将整体抬升。

商住项目异常活跃

在11月暖冬的行情中，商住类项目的表现格外抢眼。在11月入市的项目中，包括通州富力中心、鲁能·钓鱼台美高梅公馆、ID CITY艾迪城等商住项目占据了供应项目数的半壁江山。

一位不愿具名的业内人士表示，未来普宅市场的“全城豪宅化”预期、普通住宅项目供应越来越少的现实，使得商住项目很可能成为北京楼市除自住房、豪宅这两极之外的有力补充。

出于通州规划的长期看好，在区域住宅产品升级限购之后，商住产品成为市场主力，也受到了市场青睐，其中，保利大都汇更是荣登11月上半月成交排行榜的榜首。

位于大兴的恒大未来城、位于丰台区石榴庄的鲁能·钓鱼台美高梅公馆，尽管单价较高，但入市后仍然受到广泛关注，收获了不错的销量。

郭毅表示，对于住宅部分全部竞建为自住房等保障房的商住项目，利润微薄，因此只能通过将商业或办公部分打造成为高周转的商住产品，才能回收一定利润，这也将成为当下大量受自住房挤压的高价地项目的普遍做法，同时也将拉动商住产品进入一个“拼品质”的时代。