北京疯狂高价地的未来 究竟谁可以来买单

过去一周，北京(楼盘)国土资源局共进账247.81亿元。

楼面价的数据更加刺激，上周成交的总共八宗土地中，几乎每宗地的楼面价都赶超所在区域商品房销售均价。从楼面价3万的顺义，3万的门头沟，到超过4万的昌平，人们惊呼以后北京六环外也要卖6万元/平方米了。

这是2015年北京土地市场最后的疯狂，但在热闹背后，关于未来“谁来买单”的担忧与疑惑也在汇聚。

“拿地一般都有提前预算和利润红线。如果是市区，或者以往的豪宅热门板块还可以理解。但现在这样不论什么地都拼这么高，以后怎么做产品?”一位最近现场观看了土地拍卖的业内人士对界面新闻记者表示。

过去一周，仅有万科拿下的门头沟永定镇土地成交楼面价略低于周边市场售价，其余包括绿城中交、首创、北京城建(600266,股吧)以及国瑞地产等企业，都是以高于或者与周边市场售价持平的成本摘得土地。仅用“面粉贵过面包”已经不足以形容北京土地市场了，这些六环外的遥远土地，非低密的土地规划也限制了产品的开发。人们更关心的是面对这样的处境，房企们到底打算怎么办?

11月20日昌平北七家出让的两宗宅地最具代表性。当天，国瑞地产以44.96亿元总价拍得的这两宗宅地最终楼面价分别为3.65万元每平方米和4.3万元每平方米。而目前北七家区域主流成交房源均价在2.5万元左右，部分靠近地铁物业在3万元左右;二手房成交均价在2万元-2.5万元之间;即使部分别墅物业售价也仅在3万元左右。

此外，这两块土地中还包含了大量不可售物业。按照过去北京地王的售价预期：地价占房价42%左右为标准计算，业内人士预计其最终的销售均价或将在8万元左右。这个价格在昌平，是一个不可想象的数字。

11月16日成交的北京顺义仁和镇两幅土地楼面价分别为3.3万每平方米和2.6万每平方米，但地块周围商品房售价仅在2万元左右，这两宗地当天共吸引了超过六家房企争抢。而相比房企扎堆豪宅区的顺义后沙峪，这里看不到太多增值的空间，唯一可期的是距离机场不远，或许是未来房价上涨的一条可能线索。

高地价真能造就高房价吗?北京房协秘书长陈志此前在接受媒体采访时表示，真正形成的价格还要看和买房人最终达成的结果，这取决于市场的供需是否处于一个紧绷的状态。对于眼下房地产项目的高端化趋势，房企想要找到有效需求会变得越来越难，这也意味会出现供大于求的局面。“不能简单的说拿了一个高价地，就一定会有消费者在后面接盘。”陈志说。

在北京这轮抢地大战中，万科的表现相对谨慎。今年以来，尽管参与了多宗土地拍卖，但万科在北京拿地并不多。几天前，久未出手的万科拿下了门头沟一宗宅地，这是北京万科首次进军门头沟板块，2.35万元/平方米的成交楼面价更是低于同一天拿地的绿城。对于并不擅长打造高端项目的万科来说，结合未来的房价上涨预期，眼下的楼面价成本应该还算可以接受。

据一位熟悉北京万科的人士透露，北京万科眼下更倾向在已有项目的区域拿地，或者通过独立拿下大块土地来提升整体价值。据界面新闻了解，在刘肖执掌北京万科后，他更希望在公开拍卖之外的存量市场寻求拿地渠道，顾虑之一就是眼下土地拍卖市场的风险太高。

万科担心的这种风险，正是一些房企急于去承担的。白银时代迫使更多的房企想在北京占下地盘，一些急于扩张的企业更是把北京看做未来布局的重要棋子。此前拿下通州台湖宅地的阳光城(000671,股吧)就是其中之一，他们正在全国各地大举拿地，而以3.8万元/平米的成本抢滩通州，对他们的扩张计划来说显然只是开始。

虽然大把的企业还在排队等着进去，但不少企业已经开始趋于理性，信号之一，就是这一轮抢地热背后密集的退地潮。

算上刚刚退出丰台地王的华润招商，近一个月来已经有超过5家房企可能要退出刚刚抢下的高价地了。2015年至今，楼面价在3万元/平方米以上的土地已经达到23宗，他们遍布城市的各个板块。有业内人士判断，只有未来两年北京各区域房价全线大涨，才能支撑起目前地王遍地开花的现象。

但市场真能接盘这么多高地价吗?北京这一轮的土地热潮正预示着一个更加疯狂的未来，究竟最后谁能够来买单。