住建部副部长王宁 近期全国房地产市场运行稳中回暖

9 月 22 日，住建部副部长王宁在出席中国房地产业协会第七届第三次会员代表大会时，对近期全国房地产市场运行情况进行了解读。全文如下：

一、房地产市场运行情况

从去年年初开始，房地产市场出现下行调整，市场低迷态势一直延续到今年 3 月。3 月份以后，按照党中央、国务院的决策部署，我部先后会同有关部门出台了住房信贷、税收、用地供应以及住房公积金、棚改货币化等一系列政策措施，支持住房消费，积极消化库存，促进市场平稳运行。

在各方共同努力下，房地产市场今年 4 月开始企稳，5 月、6 月明显回升，7 月、8 月继续保持向好势头，对稳定经济增长和财政收入发挥了关键作用。1-8 月房地产市场主要呈现以下五个特点：

1、 商品房销售持续回暖， 向好趋势越来越明显。从新建商品房情况看，1-8 月销售 6.97 亿平方米，同比增长 7.2%，增幅比 1-7 月提高了 1.1 个百分点。其中，6、7、8 月当月同比分别增长 16.0%、18.9% 和 14.7%。
从 9 月上旬情况看，据我部房地产交易日报系统数据，全国新建商品房、二手房成交量比 8 月上旬分别增长 5.8%、7.1%。房地产市场进入了业内所称“金九银十”的销售旺季。从个人住房贷款情况看，1-8 月全国新建商品
房个人按揭贷款 1 万亿元，同比增长 16.3%，增幅比 1-7 月扩大了 3.8 个百分点。从住房公积金贷款情况看，1-8 月，全国发放公积金个人住房贷款 6380 亿元，同比增长 47.5%。8 月末，全国住房公积金个贷率为74.3%，比上年末增加 5.5 个百分点。

2、商品房库存增长势头初步得到遏制，部分城市库存由升转降。8 月末，全国已竣工商品房待售面积约 6.6 亿平方米，自今年 4 月以来基本稳定在这一水平，不再像去年那样大幅增长。

据我部对 90 个重点城市的监测，8 月末，商品住宅累计可售面积 6.4 亿平方米，比 7 月末减少360 万平方米；消化周期为 15.5 个月，比 7 月末减少 0.6 个月，比去年末减少 3 个月。为了切实摸清当前全国的库存量，我们正在与有关部门研究，准备从已建待售、在建、拿地未建三个方面，作一个全面的统计和调查，真正摸清底
数，为决策提供依据。

3、房地产企业销售收入增长较快，资金压力逐步缓解。交易量的回升加快了企业资金回笼。1-8 月全国新建商品房销售额 4.8 万亿元，同比增长 15.3%，增幅比 1-7 月扩大 1.9 个百分点。全国房地产开发企业到位资金同比增幅自 6 月由负转正，1-7 月、1-8 月同比分别增长 0.5%、0.9%，增幅持续扩大。

4、 不同类型城市分化明显， 并且趋于常态化。一线城市成交量快速增加，库存明显减少，但价格上涨压力较大；二线城市交易量稳步增长，价格基本保持稳定；三、四线城市成交量小幅增长，但各城市间不均衡，有些城市还是量价齐降，市场仍处低迷。房地产市场这种分化的态势，将成为当前和今后一段时期的常态，而且这种分化还可能加剧。对此，我们要正确认识并积极应对。

5、房地产开发投资、土地购置、房屋新开工等指标在回落。1-8 月全国房地产开发投资 6.1 万亿元，同比增长 3.5%，增速比 1-7 月回落 0.8 个百分点；土地购置、房屋新开工面积同比分别下降32.1% 和 16.8%。对于这些指标的回落，我们要有一个客观正确的认识。这是房地产企业应对高库存的自我调整，也是 3 月以来实施土地分类供应的结果，有利于稳定市场、消化库存、化解风险。

二、市场运行存在的问题在房地产市场总体向好的同时，也要看到影响市场稳定健康发展的问题仍然存在。
一是，一线城市房价上涨仍有较大压力，调控市场的任务仍然艰巨。据国家统计数据，8 月份，一线城市新建商品住宅价格同比上涨 11%，涨幅明显高于其他城市。

二是，三、四线城市库存仍处高位，消化库存的压力仍然很大。据我部对 90 个重点城市的监测，8 月末，三、四线城市商品住宅库存消化周期达到19 个月，比一、二线城市高出 5 个月，这些城市去库存的压力依然较大。

三是，中小房地产企业融资难，局部存在资金链断裂的风险。据近期调研了解，目前中小房地产企业很难从银行拿到开发贷款，一些企业被迫借入高利贷，融资成本较高，如果经营不善，容易出现资金链断裂等局部风险。

四是，部分商品房的品质和功能亟需提升。近年来，尽管我们的行业有了长足的进步，但是商品房的质量和功能水平还不够高，甚至引发了不少住户的投诉。

另外，从发展的角度看，我们应该用更高的标准，为消费者提供舒适宜居、绿色低碳、节能环保的高品质住宅。过去我们住房相对短缺，以增加数量为主。但通过二三十年的发展，我们要在保障供给的同时，更应该在品质、绿色、环保上下功夫。这些问题事关群众的切身利益，必须引起我们的高度重视。

三、下一阶段房地产市场的走势综合分析今年 1-8 月市场走势，特别是国家出台的一系列政策效果逐步显现，以及地方政府主动施策等多种因素，我们判断：今年后几个月，房地产市场将继续保持向好的态势，商品房交易量会稳步增长，库存会进一步得到消化；特别是在各种利好因素的作用下，消费者的信心逐渐增强，住房需求将得到进一步释放；房地产企业预期趋于好转，拿地、投资意愿将会逐步恢复。

另外，从中长期看，我国房地产市场的发展仍有巨大的潜力和空间，这主要源于以下两个方面：一方面，我国宏观经济基本面依然向好。近日，李克强总理在达沃斯论坛指出，我国经济是“形有波动，势仍向好”。去年，我国 GDP 增长 7.3%，今年前两个季度是 7%。放眼世界主要经济体来看，这样的经济增速是名列前茅的。

另一方面，我国城镇化发展进程还在加快。我国新型城镇化着重要解决“三个 1 亿人”问题，主要包括：促进约 1 亿农业转移人口落户城镇，改造约 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约 1 亿人在中西部地区就近城镇化。这三类人群的城镇化，为房地产市场创造了巨大的、持久的需求空间。最近，我们召开了 40 个中小城市的座谈会，从座谈会了解的情况看，现在许多城市的商品房销售中，进城农民购房的比例占到了 50% 以上。随着城镇化的进一步推进，这一比例还将继续扩大。因此，大家一定要对房地产市场和房地产业的发展坚定信念、充满信心。

四、下一步工作

最后，我介绍一下部里在房地产方面的重点工作，供大家参考。第一，坚持分类指导、因地施策，落实好促进市场健康发展的各项政策。

一是，保持调控政策的连续性和稳定性，确保已出台的信贷、税收、土地等政策落到实处、见到实效。

二是，除了近期已经出台的降低房地产交易税费、取消外资购房限制、降低公积金贷款首付比例等政策外，我们还在研究储备进一步鼓励住房消费的措施，将适时出台。

三是强化地方政府主体责任，探索适度扩大地方政府实施相关政策的自主权。根据不同城市间市场分化的现状，制定和实施差异化的调控政策，促进市场平稳运行。

第二， 利用存量商品住房安置棚户区改造居民。大家知道，中央近几年逐步加大了棚户区改造的力度。今年 6 月，国务院下发了 37 号文件，启动了三年棚改 1800 万套的工作计划，并提出要积极推进棚改货币化安置。货币化安置可以起到“一箭双雕”的作用，不仅改善了棚户区居民的住房条件，而且创造了市场需求。一是改变过去“重管理、轻使用”的观念。既要管住公积金，确保资金安全完整，又要用足用好公积金，充分发挥制度作用。
二是加快释放结余资金。我们要求，个贷率在85% 以下的城市，要放宽购房提取条件，提高个人住房贷款实际额度。同时，简化资金使用审核环节，全面推行异地贷款。

三是拓宽资金来源。个贷率在 85% 以上的城市中心和分中心，要统一提取和贷款政策，统筹使用资金。 同时， 我们要求各地还要积极推行 “公转商”贷款，对贷款职工给予利差补贴。四是加强对城市住房公积金管理工作的考核，对那些使用率低的公积金中心主要负责人，我们要约谈，切实把公积金的作用发挥出来。

在 40 个中小城市房地产座谈会上，我们发现：凡是棚改货币化安置比例高的城市，库存去化就快，市场回升明显；反之，凡是棚改货币化安置比例低的城市，库存去化就慢，市场回升乏力。下一步，我们将要求各地把棚改货币化安置的最低比例提高到 50%，力争多做一些。

第三，释放住房公积金支持住房消费。用足用好住房公积金，对于拉动居民住房消费的作用十分明显。目前，全国公积金结余虽然已经降到了 1 万亿以下，但还有很大的空间。下一步，公积金重点是抓好四件事：第四，大力发展新建住房租赁市场，健全住房供应体系。发展租赁市场是完善住房供应体系的重要方面。目前，我国新建住房租赁市场还处在准备阶段，明显滞后于销售市场。与国外发达国家相比，

无论是市场体系建设，还是法律制度建设，都还有较大差距。目前，部里正加快这方面的研究和探索，总的思路：

一是加强与有关部门的沟通协调，积极研究土地、规划、融资等支持政策，鼓励企业和机构开发建设租赁住房，形成一手房租赁市场。据我了解，万科等大型房地产企业已开展了这方面的实践，希望更多的房地产企业能够参与进来，部里将予以支持。

二是鼓励社会租赁机构或房地产企业，将持有的存量房向社会出租，发展规模化的租赁经营。这样，企业有效消化了库存，群众有了更多的居住选择，社会租赁房源得到了扩充，一举三得。

三是利用社会资金，积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。这在国外已是很成熟的经验，我们应学习借鉴。部里正与人民银行、财政部、税务总局等部门沟通，推动银行间债券市场 REITs 试点，并争取相关政策的支持。部里择机将选择一些城市开展试点工作，希望大家踊跃参与试点。

第五，引导房地产企业加快转型升级，促进行业健康发展。

一是鼓励企业兼并重组、做大做强，努力形成一批开发理念先进、引领行业发展、社会责任感强的优质品牌企业。在调研的过程中，很多同志跟我讲：只有良好的经营，才能有良好的品质；要有做百年企业的目标，才能做出百年工程的质量。总体看，现在企业的数量还是太多，企业过小、过散，管理上、技术上、资金上都没有保证，质量和品质就无从谈起。我认为，房地产企业必须要走兼并重组、转型升级的路子，目前正是一个大好的时机。

二是积极推进住宅产业化，鼓励企业应用新技术、新材料。第十四届住博会刚刚结束，在这次的展览会上，各企业展示了许多的先进成果，令人鼓舞。我认为住宅产业化一定是今后发展的方向，谁见势早、启动快，谁就会抢占先机、赢得主动。

三是加强风险防控。我们都知道，现在中小企业的融资很困难，银行贷不了钱，大多靠民间借贷，存在一定的风险。我希望企业本身要有这种风险意识，科学判断、量力而行，通过寻求与大企业的合作等方式，及时降低或者化解潜在的风险。主管部门要加大对房地产企业，特别是中小企业资金情况的监控和监管，做好应对预案，防范和化解风险。