10天卖地近300亿 北京未来豪宅去化压力大

刚刚结束的10月可谓北京土地市场最疯狂的一个月。记者根据北京市国土局数据统计，从10月20日到30日，仅11天共成交12宗土地，成交金额高达294.37亿元，接近北京前9个月土地成交总金额的三分之一。其中，有一宗地是单价北京最高，还有一宗地是总价北京第二高。而目前正在等待成交的经营性用地还有18宗。

北京市国土局之所以年底集中推地，一方面是因为前9个月北京住宅供地仅27宗，供地规模仅完成全年供地计划的37%;另一方面为满足年末房企补充土地储备的需求，缓解过于激烈的竞地局面，进而平抑地价。

长期供应短缺后的集中供地，引来房企们的疯狂争夺，有资金实力的大型国企联合拿地成主流，导致高价地接踵出现，而土地配建制度导致可售纯商品住宅面积大幅缩减，折合可售纯商品住宅楼面价基本上都超过了3万元/平方米，部分楼面价甚至超过6万元/平方米。

业内人士预计，未来北京豪宅市场10万元/平方米以上的项目将有50个，可售住宅套数超过3000套，将出现严重供过于求的现象，豪宅项目之间竞争将更加激烈，市场去化将成为摆在每个拿地房企面前的难题。

房企联合体阵容强大

中原地产研究部统计数据显示，截至11月3日，北京成交32宗商品房住宅用地，其中，有15宗为联合体拿地，合计占比高达46.9%，相比2014年的30%和2013年的22%均有明显上涨。这些企业中，基本都是国内排名靠前的实力雄厚的大型国企。

10月30日，北京成交的北京第二高总价地王，6个竞买主体全部是联合体，并且阵容庞大，包括华润-华侨城-招商，龙湖-首开-保利等联合体，经过97轮厮杀，最终胜出的是中粮+首创+天恒联合体，代价是85.95亿元并建5.6万平方米公租房。

11月2日成交的总价北京第三高地块，5家竞买人也均为联合体，分别是中粮-天恒-首创、龙湖-保利-首开等联合体，经过80轮竞价，最终被华润-华侨城-招商联合体以83.4亿元并配建5.7万平方米公租房的代价夺下。

亚豪机构市场总监郭毅认为，近年来北京土地市场价格的不断上升，拿地所需资金不断增加，再加上政府对于土地出让金缴纳节点的严格管控，使得房企在拿地时的资金压力市场风险不可避免，因此联合拿地日益增多，并渐渐成为主流。

郭毅指出，目前联合拿地主要分为三种方式，强强联合、关联公司合体、引入资金方或技术方等。由于地价高企引发的未来高价项目扎堆，房企之间优势互补，联合运作也能分担开发过程中需要面对的资金、产品定位、规划设计以及营销风险，这是房企联合拿地的优势。但与此同时，这种合作拿地的方式也存在一定风险，虽然出资比例与对项目定位的掌控权在前期多有协议，但是在合作过程中难免会出现一些变故。

未来豪宅或供过于求

尽管国土局近期集中推地，但是由于大部分地块都须配建自住房、限价房或公租房，房企为了拿到地块，竞建保障房面积不断增加，导致剩余可售纯商品住宅面积大幅减少，折合纯商品住宅用地楼面价大幅上涨，未来可售住宅价格进而大幅提高。

中原地产研究部统计数据显示，今年以来，北京已经出现了41宗地块楼面价超过3万元/平方米，其中，楼面价超过6万元/平方米的有5宗，楼面价超过5万元/平方米的有9宗。未来房价预期在15万元/平方米左右的项目将有14个，10万元/平方米以上的项目合计的将有21个，叠加部分老项目，未来北京住宅单价10万元/平方米以上的项目将有50个，可售住宅套数超过3000套。

尽管今年豪宅销售火爆，但主要集中在少部分项目。中原地产研究部统计数据显示，今年北京10万元/平方米以上的顶豪整体签约达到203套，即使剔除盘古大观项目集中签约的96套，也达到了107套的历史最高纪录。

“北京今年待售的顶豪住宅套数预计超过1000套，虽然对于豪宅项目来说，正常的销售周期起码在5～8年以上，但在目前这种情况下，豪宅市场的分化将非常严重，预期后续竞争更加激烈。”中原地产首席分析师张大伟说。

北京市房地产协会副会长陈志也认为，虽然今年北京市豪宅销售规模创历史新高，但与供应相比，去化率仍是低水平。

“北京豪宅项目在短期内出现暴增，但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢。”郭毅认为，未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象，而豪宅项目之间也将出现激烈竞争。这一背景之下，一些有豪宅成功开发经验的，并且有品牌客户粘性的企业无疑将占据优势，而一些豪宅界的“新面孔”，如取得丰台樊家村地王的葛洲坝等，则将面临更大风险。

郭毅认为，未来豪宅丛生的背后，市场去化将成为摆在每个拿地房企面前的难题。　　证券时报记者 张达