全国楼市整体平淡 “银十”成色不足

全国楼市从9月份以来表现平淡，而在9月出台的多项助市政策也显得威力不足。

中原集团研究中心、克而瑞研究中心等机构为中国房地产报独家提供的数据显示，从“银十”国庆黄金周的楼市表现来看，似乎未使全国楼市迎来开门红。

尽管各地楼市成交量同比仍处在高位，但环比9月份的市场，继续下降的趋势未变，部分城市跌幅较大，热销项目同样难有亮点可寻。

“金九”楼市平淡

各线城市分化

前期的降息降准以及公积金新政等各项宽松政策对楼市刺激效应逐渐减弱，致使9月全国楼市成交归于平淡。同比处于高位，但环比数据并不乐观。从多家机构的监测数据来看，一线楼市在9月份出现分化，喜忧参半，但整体表现后劲乏力。

分城市来看，研究数据显示，9月北京新建商品住宅网签总量为8210套，虽然比去年同期的成交量大幅上涨，但是环比今年8月份的交易量则下跌了30%，与今年7月交易高峰时相比则下跌了42%，至此，北京新建商品住宅交易量已经连续两个月出现下跌。

此外，9月深圳共成交4060套新建商品住宅，成交面积40.91万平方米，环比分别下降28%和29%。这与上半年深圳单月一二手住宅成交量一度突破2万套的成绩相比，出现了严重的下滑。

从全国来看，中原集团监测的40个城市商品住宅成交面积环比基本持平，微升1.7%，结束了持续两个月的环比下滑势头。与去年“金九”相比，成交增长依然明显，同比上升28.7%。其中，一线城市表现突出，9月商品住宅成交面积同比上升74.7%。

但从大部分城市的二手房市场的表现来看并不乐观。从中原集团监测的21个城市二手房成交面积来看，环比下降3.8%，持续第二个月环比下滑。且包括一线城市在内的多个重点城市9月二手房成交量走低，其中广州、杭州降幅较为明显。

克而瑞研究中心研究员杨科伟认为，尽管8、9月成交规模环比均出现小幅下滑，但仍好于去年同期。近期随着各省陆续出台维稳房地产市场的多条措施，住建部发文降低公积金二套首付至两成，对市场振动颇大。

此外，9月30日，国家再出楼市新政，不限购城市购买普通住宅商贷比例最低降至25%，对于接下来的3个月的房地产需求层面将有较大的推动作用。随着城市供应的放量，“银十”成交上涨依然可期。

北上广深“十一”

日均成交下滑超6成

8、9月份密集出台的“微刺激”政策，亦未给“银十”楼市带来逆转。

如果从环比数据来看，10月的市场仍然延续了9月的下滑趋势，同比数据则相对乐观。

从克而瑞研究中心监测的20个城市来看，“十一”黄金周期间，大多数城市备案数据都好于去年同期，但与9月份相比，仍降幅较大。

分城市来看，一线城市表现差异明显，北上广深“十一”日均成交面积相较9月均下滑6成以上。但对比去年国庆，只有北京日均成交下跌，其余三城均上涨；二线城市除天津以外，其余15个城市“十一”黄金周日均成交较9月均大幅下滑，同比去年黄金周数据来看，则仅有三个城市成交下跌，而苏州、南京、济南同比增幅更是超过100%。

某中介房产分析师认为，即便在最具有竞争力的四个一线城市里，房地产市场也出现了分化。有的成交翘尾，有的成交萎靡，但在北京、上海、广州和深圳四个城市中，土地的稀缺性越来越明显，仍然是中国最具经济活力的四个城市，它们9月的楼市表现，恰好是中国目前整体楼市的缩影和预言。

值得关注的是，9月底，“微刺激”政策不断的态势下，未来包括一线城市在内的全国各房地产市场，或将继续延续“回暖明显、分化加剧”的走势。

“十一”黄金周期间，中原监测的40个城市商品住宅成交面积较2014年同期上升12%，其中一线及二线城市分别上升23%、22%；但较2013年同期下降11%。市场成交量好于去年同期，但是较2013年的历史高位仍有一定差距。

此外，今年及去年“十一”长假前夕都发布了针对房地产市场的“9·30”新政，但今年“9·30”新政对市场的刺激作用已经明显小于去年。根据中原成交数据显示，去年“十一”长假一二手房总成交额比9月同期大增138%，而今年“十一”长假一二手房总成交额与9月同期基本持平，微跌2%。

去化压力依旧

部分城市需以价换量

9月，推盘高峰如期而至，后续去化再次面临考验。

中原监测的22个城市9月推售套数环比增加17%，较今年6月的高位推售量增加2%。分城市来看，武汉、成都、南京本月推盘量居于前三甲。

尽管9月末各地库存较去年末大多数城市都有不同程度减少，但较上半年末部分城市库存又出现增加。这一方面由于迎接“金九”房企加大了供应力度，另一方面则是三季度市场成交较二季度出现一定下滑。

克而瑞研究中心研究员杨科伟认为，在上半年部分需求提前透支的情况下，四季度正值政策和市场旺季的“双窗口期”，开发企业应抓紧时机，在部分高库存城市以价换量才是正途。

中原集团研究中心分析师刘渊预测，今年四季度40大重点城市新房成交量有望与去年同期持平，而将比今年三季度有所增长。主要原因在于政策面继续维持宽松，今年“9·30”新政对市场影响虽然小于去年“9·30”新政，但预计后续仍将有地方政府跟进，推出更多支持需求的政策；其次，房企年末业绩冲刺，四季度推盘量将比三季度有所增加。

不过，在刘渊看来，由于去年四季度成交量处于高位，考虑到基数效应，今年同比不会继续有增长。预计全国今年新房销售面积同比增长5%。