“微放松”预期强烈 北京楼市提前进入“封盘期”

中国房地产报记者 鞠晓波 北京报道

当绝大多数城市都已退出“限购”后，北京、上海等一线城市限购即将放松的传闻便甚嚣尘上。

而就在北京市“两会”期间，北京市人大代表、北京市副市长陈刚在参加丰台团小组讨论时却公开表示，北京的房地产市已经步入良性循环，2015年暂不考虑放开限购。

但不放开或许不等同于不放松，一些业内人士向中国房地产报记者透露，北京近期或有类似公积金新政这类“微放松”政策出台，而这也导致多个新项目不急于开盘以等待政策走向进一步明确。

截至目前，2015年2月北京商品住宅市场仅有10个项目预计入市，且其中约有一半的项目为商住项目，北京楼市将放缓供应节奏，提前进入春节“封盘期”。

供应低潮期已至

记者从北京多个开发商处了解到，今年春节以前没有新项目入市计划。平谷某项目开发商内部人士向记者表示，其旗下两个项目预计都在农历新年以后入市，具体时间尚未确定。

海淀区某高端楼盘开发商营销负责人也向中国房地产报记者表示，该项目预计将于5、6月份开盘新一期产品。该负责人表示春节前后向来都是楼市淡季，大多项目都会错开这个时间段开盘，且到3月全国“两会”召开后，政策面的走向也会愈加清晰，新项目也可以更精确地随行救市。

根据亚豪机构数据统计显示，与去年连续几个月数十新老项目争相入市的情况不同，2015年2月北京商品住宅市场预计只有10个项目入市，其中包括北京城建(600266,股吧)北京密码、苏宁·尊悦大厦(资料、团购、论坛)、水晶屿(资料、团购、论坛)等4个纯新盘，以及常楹公元·自由派(资料、团购、论坛)、中建·国际港(资料、团购、论坛)、领秀慧谷(资料、团购、论坛)等在内的6个老项目后期。

对于项目入市的时机，北京艺苑房地产副总经理王树森认为，在市场回暖的前夜入市，是企业最佳的入市时机。

“北京的限购政策自2011年开始执行，进入2015年后，即便没有出台更多的‘微放松’政策，也将有一批社保、纳税满五年，此前被挡在门外的外埠潜在需求取得购房资格。再加上本市人员的新增需求和改善性需求，这将在一定程度上改善北京住房市场的供需比。”因此，王树森认为，经过2014年的深度调整，2015年的住房市场将趋于企稳回升的态势，而不会出现大涨大跌的现象。

从供需角度而言，王树森则表示，据北京市统计局发布的权威信息，2014年全年完成房地产开发投资同比增长12.3%，全年国有土地入市交易141宗，住宅用地仍占较大比重，其中相当一部分将转化为今年的有效供给。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，从现在的供应数据来看，2015年的2月份或将成为全年供应的最低点。基于1、2月份的供应低潮，北京楼市将提前进入“封盘期”，短期内很难恢复到供需两旺的阶段。

“微放松”

或银贷先行

尽管包括北京、上海两个一线城市已相继表态对“放开限购”封门，但限购“微放松”的预期在业内还较为强烈。房地产评论人谢逸枫认为，上海与北京的地方两会上虽说已明确不取消限购，但不能排除微调整的可能性。

“从一些业内综合信息来分析，今年年内北京不会取消限购，但有可能局部调整‘微放松’，时间节点大概在今年的二三季度。不取消限购，不意味着不调整限购。且最可能的限购退出也不会是一步到位，而是逐步退出。”谢逸枫预测。

王树森也对中国房地产报记者表示，近期京沪两地政府对于限购问题的官方表态，可以理解为一线城市管理者以行政手段直接干预市场的惯性思维，但也要考虑一线城市人口膨胀与环境资源承载力之间的重重矛盾。疏解人口，控制人口总量，已成为超大城市管理者的当务之急。

毋庸置疑，在现有的资源配置模式下，特大甚至超大城市对周边产业、人口的强大的向心吸附效应在短期内难以改变，却非一个简单的“限”字可以解决。

而从近来出台的金融政策亦可以窥见，并非没有“微放松”的口风。1月23日，中国人民银行表示，今年继续实施稳健货币政策，更加注重松紧适度，适时适度预调微调。随着房贷市场成交量的回暖，年初的信贷环境依然保持持续宽松态势。

国家发改委副主任朱之鑫也在近日的相关会议中表示，2015年将稳定住房消费，加强保障房的建设，支持首套自有房合理的住房需求。

“在楼市宏观调控政策继续松绑的强烈预期下，今年的入市环境和去年相比十分宽松。”伟嘉安捷机构分析师吴昊也表示，近期北京地区多家银行仍保持着利率下浮优惠，首套房贷款利率最低仍为8.8折。

除金融方面的微调，谢逸枫认为，局部调整限购可能的方向有四个方面：一是针对人，特别是本地户籍，允许购买第三套，外地人允许购买第二套;二是针对外来人口的购买条件，缴纳税收与社保时间缩短;三是针对户型，144平方米以下不限;四是针对区域，库存巨大与供大于求的区域先调整。