解读 1-7 月全市新建商品住宅市场

新建纯商品住宅1-7 月累计供应 1.74 万套成交 3.42 万套成交均价 2.85 万元 / 平米

今年 1-7 月，全市新建纯商品住宅（以下简称纯新房，即扣除自住型商品住房）预售批准上市总量 1.74 万套（月均 2500套），实际成交 3.42 万套（月均 4900 套），成交均价 2.85 万元 / 平米。

从左图可以看出，今年 1-7月全市纯新房上市量同比减少54%，乃近五年中最少；而成交量同比增加 29%，近五年中处中下水平；成交均价同比上涨6%，近五年中处最高水平。今年 1-7 月，全市新建商品住宅（含自住型商品住房）预售批准上市总量 3.12 万套（月均 4400 套），同比减少 31%；实际成交 4.91 万套（月均 7000），同比增加 74%；成交均价 2.60 万元 / 平米，同比下降4%。

新增纯商品住宅拟预售均价 4.49 万元 / 平米同比上涨 42%

1-7 月，全市新增纯新房供应拟预售均价4.49 万元 / 平米， 比 2014 年同期的 3.16 万元 / 平米上涨 42%。
从左图可以看出，今年新增纯新房供应拟预售均价呈结构性上涨。其中，144 平米以上套型拟预售均价同比涨幅最大，为 52%；90-144（含）平米套型同比上涨 32%；90（含）平米以下套型同比上涨 33%。

新增纯商品住宅拟预售 300（含）万元以下套型供应量占比下降 22%

1-7 月，全市新增纯新房供应中，拟预售套总价 300 万元以下（含）套型供应套数占比同比呈下降趋势，降幅为 22%；该套型拟预售均价 2.38 万元 / 平米，同比上涨 17%。拟预售套总价 300-600（含）万元套型供应套数占比同比上涨 21%，该套型拟预售均价 3.84万元 / 平米，同比上涨 25%。拟预售套总价600-1000（含）万元供应套数占比同比下降5%，该套型拟预售均价 4.54 万元 / 平米，同比上涨 11%。拟预售套总价 1000 万元以上套型供应套数占比同比上涨 6%，该套型拟预售均价 8.15 万元 / 平米，同比上涨 43%。

新增纯商品住宅五环内供应 2667 套同比上涨 79%

1-7 月，全市五环内纯新房新增供应2667 套，占全市纯新房供应总量的 15%，占比同比增加 11%；五六环之间纯新房新增供应 9392 套，占全市纯新房供应总量的 54%，占比同比减少 4%；六环外纯新房新增供应5365 套，占全市纯新房供应总量的 31%，占比同比减少 7%。

新建纯商品住宅成交均价 2.85 万元 / 平米同比上涨 6%

从 1-7 月全市纯新房累计成交各套型区间看，144 平米以上套型成交均价 3.86 万元 /平米，同比上涨 7%；90-144（含）平米套型成交均价 2.50 万元 / 平米，同比上涨 8%；90（含） 平米以下套型成交均价1.94万元/平米，同比下降 7%。结合 1-7 月全市纯新房供应结构看，各套型区间成交均价均小于各套型区间拟预售均价，主要与目前政府主管部门预售价格报备政策和开发企业的销售策略有关。

新建纯商品住宅300 万元以上套型成交量占比 32%

1-7 月，全市纯新房累计成交结构中，套总价 300 万元以下（含）套型成交套数占比同比呈下降趋势，降幅为 3%；该套型成交均价 1.76 万元 / 平米，同比下降 5%。套总价300-600（含）万元套型成交套数占比同比上
涨 3%，该套型成交均价 3.02 万元 / 平米，同比持平。套总价 600-1000（含）万元成交套数占比同比下降 1%，该套型成交均价 3.53 万元 / 平米，同比下降 1%。套总价 1000 万元以上套型成交套数占比同比上涨 1%，该套型成交均价 6.32 万元 / 平米，同比上涨 18%。总体来看，1-7 月全市各套总价区间成交套数占比和成交均价相对稳定。

新建纯商品住宅五环内成交 3134 套同比上涨 26%

1-7 月，全市五环内纯新房累计成交3134 套，占全市纯新房成交总量的 9%，占比同比持平；五六环之间累计成交 20863 套，占全市纯新房成交总量的 61%，占比同比上涨11%；六环外纯新房累计成交 10175 套，占全市纯新房成交总量的 30%，占比同比下降11%。

新建纯商品住宅7 月供应 2575 套

7 月，全市新建商品住宅预售批准上市 16 个项目，可提供房源 7277 套；其中含自住型商品住宅项目 4 个，可提供房源 4702 套，实际可提供新建纯新房 2575 套。

7 月，全市新建商品住宅供应量环比减少 28%，同比略增 5%。其中，自住型商品住房供应量环比增加 2%，同比减少 12%；纯新房供应量环比减少54%，同比增加 63%。

2014 年 6 月 -2015 年 7 月北京新建商品住宅批准预售上市套数走势图7 月，全市获批上市的 12 个纯新房项目中，套总价超过 1000 万元的项目有 3 个，可提供房源 261 套，占全市纯房上市量的 10%；环比 6 月，上市项目减少 5 个，上市量减少 67%，占比减少 2%。套总价 300 万元以下的项目有 4 个，可提供房源 1365 套，占全市纯房上市量的 53%；环比 6 月，上市项目数量持平，上市量减少 10%，占比增加 23%。自 2014 年 6 月以来第一个自住型商品住房项目入市，截止到今年 7 月底，全市已 36 个自住型商品住房项目获批上市，累计可提供房源 4.05 万套。从近一年新建商品住宅批准预售上市套数走势图（见上图）看，近两个月我市自住型商品住房集中上市量较上半年有明显增加，预计今年之后几个月，自住型商品住房数量还会有所增加，占全市新房上市总量的比重也会同步提高。而纯新房上市量占全市新房上市总量的比重会相对减少，且纯新房上市项目主要以高端改善型项目为主。

新建纯商品住宅成交 6700 套成交均价 2.90 万元 / 平米

7 月，全市住宅成交 3.48 万套，环比 6 月的 2.79万套成交量增加了 24%。其中，存量住宅（即二手住宅）成交 2.15 万套，环比 6 月增加了 16%，同比上涨了 166%。

7 月，全市新建商品住宅（以下简称新房）成交12584 套，环比 6 月增加了 65%，同比增加了 117%。其中，新建纯新房成交 6700 套，环比 6 月增加了 24%。

7 月，全市纯新房成交均价为 2.90 万元 / 平米，环比 6 月下降了 9%。

7 月，我市新房成交量突破了 1 万套，是今年以来单月新房成交量最多的月份。从纯新房供需套数及成交均价走势图看（见下图），今年 1 月份纯新房成交量与去年同期相比略有下降，而 2、3 月则受到春节和两会影，成交量处于低位。“3•30 新政”之后，考虑到政策滞后期，4 月纯新房成交量增长并不明显。直到 5 月，纯新房回暖迹象开始显现。据统计，4、5、6、7 月纯新房成交量同比去年分别上涨了 18%、25%、88%、167%，而二手住宅成交量同比去年分别则上涨了 126%、129%、184%、166%，存量房回暖速度明显快于纯新房市场。预计，下半年纯新房市场成交量会稳中缓升，全年成交量预计在 6 万套左右，同比约有两成增长，成交均价亦会有小幅增长；二手住宅市场热度短期内不会消退，市场成交量将继续维持高位水平，月成交 1.5-2.0 万套将成为“新常态”，全年预计 18 万套左右，同比增长七成左右，但成交均价相对稳定甚至会有小幅较低。

7 月纯新房中位数价格2.32 万元 / 平米

7 月，全市新房 ( 含自住房）成交均价 2.55 万元 / 平米，中位数价格 2.20 万元 / 平米；环比 6 月，成
交均价下降8%， 中位数价格上涨2%。7月， 全市纯新房 （不含自住房）成交均价 2.72 万元 / 平米，中位数
价格 2.32 万元 / 平米；环比 6 月，成交均价下降7%， 中位数价格持平。

从近五年来全市含自住房的新房成交均价和中位数价格变化看，7月新房中位数价格环比上涨，而成
交均价环比下降，主要原因是 7 月的自住房成交环比 6 月有所增加，对全市新房平均成交价格的稀释作
用增强。

其次，再看近五年来不含自住房的纯新房成交均价和中位数价格的变化情况，7 月的纯新房成交均价环比下降，而中位数价格则环比持平。主要原因是 7 月的高价盘成交占比环比 6 月有所减少，对成交均价的带动作用减弱。

144 平米以上套型成交额占比下降 12%成交均价同比下降 12%

7 月，全市纯新房成交中 144 平米以上套型成交金额占比为 45%，环比下降 12%，即大户型改善盘成交占比减少。其套均面积为 232 平米，环比降 3%，同比降 10%。其套总价为794 万元，环比降 14%，同比降 9%。其套型成交均价为 3.42 万元 / 平米，环比降 12%，同比持平。由此可见，尽管本月大户型成交套数增加，但成
交金额、成交面积占比减少，同时成交均价、 单套面积和单套总价也有所下降。

7 月， 全 市 纯 新 房 中， 套 总 价1000 万元以上套型成交金额占比为22%，环比上月呈下降趋势，降幅为
7%；套总价 600-1000（含）万元套型成交金额占比为 14%，环比上月下降了 2%，300-600（含）万元套型成
交金额占比为 31%，环比上月上升了6%；套总价 300（含）万元以下套型成交金额占比 32%，环比上月呈上升
趋势，涨幅为 3%。

中心城区成交套数占比 26%成交均价环比下降 17%保障性住房成交 725 套限价房占比超 9 成7 月，中心城区（包括东、西、朝、海、丰、石）成交套数环比增加 27%，成交套数占比环比增加 3%；成交均价 3.81 万 / 平米，环比下降 17%，同比下降 14%。新城地区（包括顺义、昌平、大兴、房山、通州、门头沟） ， 成交套数占比环比下降5%， 成交均价2.50万 / 平米，环比上涨 4%，同比上涨 9%。远郊区县（包括平谷、怀柔、密云、延庆）成交套数占比环比上涨 2%，成交均价 1.11 万 / 平米，环比下降 13%，同比下降 22%。

7 月，全市自住房成交 4937 套，成交均价 2.17 万元 / 平米。成交套数前三的项目分别是位于昌平区北七家镇的龙冠 • 冠华苑（成交 1107 套）、朝阳区东坝乡的恒大江湾（成交 970 套）；和石景山区老古城的中海长安
雅苑（成交 922 套）。7 月为今年单月自住房成交量最多的一个月份。受 7 月自住房上市增多的影响，预计 8
月自住型房成交量还将维持高位。截止 7 月底，全市已累计批准上市销售并形成网签的自住房 3.70 万套，实际销售 3.2万套，去化率为 86%。

保障性住房成交 725 套限价房占比超 9 成7 月，中心城区（包括东、西、朝、海、丰、石）成交套数环比增加 27%，成交套数占比环比增加 3%；成交均价 3.81 万 / 平米，环比下降 17%，同比下降 14%。

新城地区（包括顺义、昌平、大兴、房山、通州、门头沟） ， 成交套数占比环比下降5%， 成交均价2.50 万/ 平米，环比上涨 4%，同比上涨 9%。远郊区县（包括平谷、怀柔、密云、延庆）成交套数占比环比上涨 %，成交均价 1.11 万 / 平米，环比下降 13%，同比下降 22%。7 月，全市保障房网签 725 套，成交均价 7231元 / 平米。本月成交主力依旧是限价房，主要以位于通州区的清水湾嘉园和房山区的长阳新城两个限价房项目为主，分别网签了 171 套（售价 6000 元 / 平米）和 78 套（8000 元 / 平米）。经适房网签套数占比环比上月呈上升趋势，涨幅为 4%。截止到 7 月底，全市自 2011 年以来已累计网签 13.4 万套保障房。