热点区域关注：大兴区近几年经营性用地市场简析

近两个月，大兴土地市场火热，先后有 8宗经营性用地成交。包括 5 宗住宅用地、2 宗商业金融用地、1 宗多功能用地。

从大兴所处区位看， 有三大特点 （见左图） ：

第一、交通便利。大兴是北京向南通往河北的南大门，京开、京津、京沪等多条高速、快速公路从此经过，可以说是交通要冲；

第二、 规划完善。 新城规划合理且执行到位，近几年亦庄、瀛海、旧宫、黄村等多个五环附近热点板块逐渐成熟，配套设施相对完善，产业及人口聚集度明显提高；

第三、新机场效应。北京新机场的开工建设有力带动了大兴南六环区域的土地市场，如天宫院、孙村、采育、庞各庄（已被定位为临空产业配套服务区）等等，同时也成为了京津冀一体化协同发展的桥头堡，市场活跃度增强。

从近几年大兴住宅用地和新房成交价格走势看，基本呈逐年上升趋势。今年大兴住宅用地楼面地价同比去年略有下降，属于区域分布不同所致。去年成交地块多集中于五六环间，而今年六环附近成交占比有所提高，就同一板块而言，基本是逐年增长态势，且增幅相对稳定。

房山区经营性用地近两年供应重点外扩 区域楼市进入观望期

房山区经营性用地市场，可以说是从 2009年毛大庆率领的北京万科在长阳起步区拿的第一块住宅用地开始预热的，当时的楼面价在五六千元 / 平米，待到次年该地块形成的项目“中粮万科长阳半岛”上市火爆销售“月光”后，众多大型房企纷纷跟进，随后的 2010-2013 年房山长阳、良乡等地区一时间成了大工地。当时，整个房山区住宅用地楼面地价水平在四千元 / 平米左右，在长阳和良乡两个热点板块楼面价逐步抬升的作用下，整个房山区住宅用地楼面价水平也是一路看涨。（见左下图）

2014 年后，随着全市房地产调控的逐渐深入，以及自住房大量上市的不断冲击，以普宅为主的房山新房市场需求受到空前打击，住宅地价和房价双双遇冷。同时，不断上市的新房由于滞销形成了相对较多的库存压力，致使各大房企对房山地区楼市前景持观望态度。今年 7 月成交的两宗拱辰街道住宅用地位于良乡新城板块，该地区规划及配套建设比较成熟，住宅用地近三年供应量相对稳定，楼面价也有所提高，但大多配建有数量不小的限价房或自住房，故纯新房上市后的价格依然会面临较大压力，产品类型继续向改善型进行转变，普宅不再是房山新房的主流。