北京最贵自住房入市 颠覆丰台“低房价”格局

中房报记者鞠晓波 北京报道

长期以来，北京市的几个大区中，丰台区是一个很特殊的区域。离市中心很近，但经济发展远远比不上朝阳、海淀，丰台楼市的发展节奏和房价涨幅在众多区县里也并不起眼。

8月14日，北京自住房中的地王白盆窑项目正式接受网络申请，该项目已正式命名为首开华润花香四季，推出房源1436套，定价为29000元/平方米，刷新了北京自住房项目的最高定价。

随着北京最贵的自住房项目花落丰台，丰台楼市的“低房价”格局也将被改写。

两年前，中国房地产报记者在丰台区万年花城板块采访时，中原地产一位中介经纪人曾表示，丰台的房子虽然离三环近，但周边的环境不得不用“脏乱差”来形容。房价涨幅空间有限，多数人买这里的房子都是自住，很少有投资需求，从投资价值来看，丰台房价上涨空间有限。

中国房地产经理人联盟常务理事第四任轮值主席陈顺对中国房地产报记者表示，“事实上像丰台区的方庄板块以前是北京的富人区，离二环很近，但现在很多人不知道方庄属于丰台区，反而一提起杜家坎就能联想起丰台。这就是过去人们对丰台区发展欠佳、落后的一个概念。历史原因使得这个区域过去的发展速度显得慢了一些。”

2.9万元/平方米自住房

欲筑底区域房价

尽管是最贵的自住房项目，仍然没有阻挡购房者的热情。中国房地产报记者从首开华润花香四季自住房项目销售处了解到，网络申请四五天以来，申请人数已超过2万人。

作为北京市历史起拍价最高、配建自住房最贵的地块，丰台区白盆窑地块还没出让，便已经成为开发商争夺的对象和业内关注的焦点。

2015年1月7日，华润首开平安联合体以总价86.25亿元的价格竞得该地块,成为北京的新科总价地王，溢价率达21.99%。据中国房地产报记者了解，拍地当天共有华润首开平安联合体、龙湖天恒联合体、金融街首创联合体、万科和住总保利联合体5家竞买方入场。

“这块地的纯商品住宅楼面地价在3.8万元/平方米左右，配建自住房的售价2.9万元/平方米，但仍然有这么多主流开发商参加竞买，说明大家对丰台区未来的区域发展还是比较看好的。”一位参加当天竞拍的北京某房企高管如是表示。

2.9万元/平方米的自住房配建，被业内戏称“新科地王配最贵自住房”。而该项目的入市，给丰台花乡桥板块树立一个新的价格标杆。

不过，据中国房地产报记者实地走访，项目所处的白盆窑区域周边并没有成规模的住宅项目，也缺少成型的商业配套。项目周边略显荒凉，周边区域也都处在开发建设中。

“自住房就已接3万元/平方米，那么该地块的商品房成为单价七八万元以上的豪宅项目已成定局，一旦入市，将对周边房价形成新的标尺效应。”上述接受采访的企业高管如是表示，这几年的土地价格不断上涨，逼着开发商要做豪宅。

中国房地产报记者了解到，目前丰台区三环沿线的房价在3万元～4万元/平方米，三环新城二手房成交均价在2.7万元～3.1万元/平方米。近半年来，随着丰台频出“天价”地块，丰台楼市也正在摆脱“价格洼地”的标签，一些成熟社区的二手房售价也在提高。目前，丰台区稍有规模的住宅区万年花城分五期产品，其中万年花城四期和五期二手房均价在3.6万元/平方米左右，个别房源能达到4万元/平方米以上。

此外，丰台区另一自住房项目西山湖(一期)也于8月14日启动网上购房申请登记工作。该项目位于丰台王佐镇魏各庄村，约373套，从位置上看，已是西六环外，但销售均价也达到了17000元/平方米。

地王分散

难有成型住区规模

丰台区北接南二环，南接大兴区，西边界已到西六环。四至范围较广，未来的土地储备有一定优势。

近两年，丰台区适时地推出了一些优质地块。2015年上半年，丰台土地市场接连成交3宗土地，并诞生出新的总价地王。加上之前的龙湖西局地块以及懋源的夏家胡同地块，丰台区也进入了属于自己的地王时代。

2014年，丰台西局地块被龙湖以35.7亿元并配建5.4万平方米限价房的条件竞得，剔除限价房之后，纯商品住宅部分楼面地价约6万元/平方米。彼时，丰台西局周边普通二手住宅在4万元/平方米左右。随后，泰禾又以49亿元竞得丰台西局另一地块，据测算，楼面地价已达6.8万元/平方米。

地王项目入市对区域房价格局又进行新的重构。但值得关注的是，丰台区整体房地产市场的布局较为分散，目前方庄板块和万年花城两个居住板块相对成熟，总部基地板块的商业相对成熟，而丽泽商务区的建设进展却相对缓慢。而上述几个核心板块又互不相关，未能形成聚合效应。

曾在丰台区操盘房地产项目多年的陈顺也是丰台区的政协委员，他一直比较关注丰台的楼市发展。“早些年，丰台区土地出让较少，而且按照规定，大城市单块土地出让不能太大。所以在丰台区很少有大规模的居住区，现在看来，住宅规模化的可能性更小了。”

随着近两年丰台区的发展速度加快，有影响力有实力的开发商开始陆续进驻、拿地，其中不乏万科、中粮、首开、龙湖等知名开发商。在陈顺看来，地王项目在丰台频繁出现，开发商和购房者对丰台区域的印象也大有改观，“再有就是地铁的发展，现在北京的4号线5号线都能连接丰台区和其他核心城区。世博园的建设也改变了当地的区域环境”。