无后续政策刺激 房地产业乐观态度能持续多久？

8月12日，国家统计局网站发布数据显示，7月全国房地产开发投资增速环比下降。与此同时，房地产业界大佬齐聚海南博鳌地产论坛，发出“看多”中国房地产市场的呼声。

楼市销量增速下滑 不改业内后市看好态度

受“330政策”、降准降息、公积金政策利好，中国房地产市场逐步向好。中国指数研究院发布数据显示，5月百城房屋成交均价由跌转涨，6月百城房价数据再次环比上涨0.56%，涨幅较上月扩大0.11个百分点，而7月百城住宅均价涨幅环比收窄0.02个百分点。在利好政策刺激下的楼市，现已呈现高速增长后的放缓迹象。

这种涨幅趋缓的形势未影响房地产业界对下半年市场整体“看多”。最为明显的表现在于，今年观点博鳌地产论坛氛围已经完全不同于去年“下行通道中的房地产”，整理趋向于乐观。

中国房地产业协会原副会长朱中一将7月销量增速放缓原因归结于“季节性因素”，他称，7、8月全国商品房的销售量估计低于6月销售量，近几年情况均类似，但“今年全年的销售量肯定会好于去年”。至于房价，他分析，多数城市的房价会总体稳定，但一线城市和部分二线城市的房价会温和上涨。

中国房地产业协会副会长任志强表示，“近几年房价经历了三起三落大高潮，此轮是第三落的最低潮开始往回走，5-6月房价开始回升，仅是降幅收窄，9月以后房价涨幅可能恢复到正负零以上”。

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷也乐观看待下半年市场，“新一轮的房价上涨周期已经来临，根据市场发展趋势，下半年很可能会增长超过5%到6%”。

对于未来房地产市场，“肯定是看多”，首创置业股份有限公司原董事长刘晓光表示。“但如果希望房地产再像过去那样火爆，是肯定不会再有了，中国房地产市场还有平稳增长的前景”，央行货币政策委员会委员樊纲也称。

基于楼市前期调整，成交数据下滑，在政策利好刺激下，业界集体看好房地产后市情况，而在真实需求关系未改变的情况下，如果没有后续宽松政策陆续出台，这轮刺激作用能持续多久还未可知，业界的乐观可能很难覆盖到更长远的未来。

三四线城市楼市仍未回暖 大腕不担心消费需求

楼市在经历2014年调整后，逐渐暴露楼市库存高企与供需关系不平衡的实质性结构，及城市间房地产市场分化现象让市场开始担忧，靠政策刺激的楼市短期走强后，能够持续多久，“去库存”与“消费力”成为后期影响房地产市场的主要因素。

“中央政府没有取消限购说明市场需求仍然存在”，任志强借此来揭露市场真相。朱中一表示，今年后几个月，在信贷政策和住房公积金政策的继续支持下，自住性、改善性需求还会继续释放。刘晓光也称，“只要人民币是贬值状态，房地产需求就不会降下来，因为房屋是最好的保值产品”。

但从楼市成交分化数据可以看出，在“330政策”刺激过后，房地产市场回暖的是一线城市和部分二线城市，其余城市并未受利好影响，“供过于求”的市场境况仍然存在，三四线城市仍受“需求不足”所困扰。

从限购放开影响来看，目前全国仅有北京、上海、广州、深圳四大一线城市维持限购。四大城市常住人口加起来为7155.17万人，仅占总全国总人口13.6亿的5.26%。即使限购全部放开，所能增加的市场需求仍然有限，且限购政策放开带来的需求增长并不具有传导效应。

“利率影响大于限购”，任志强曾经表达过此观点，他曾多次提到“个人贷款”政策对于房地产市场影响的至关重要性。目前看来，尽管330政策将二手房贷款首付比例降低至总房价的四成，但据报道，全国多地银行提高二套房门槛，并未执行首付四成政策。另外，中国经济未走出“三期叠加”，降息可能性仍大。盘活公积金存量的政策仍在陆续的摸索推出。以上三大领域均有放松空间，对于房地产市场，可能能起到有效释放需求的作用。

作为投资属性，中国房地产市场投资价值的“黄金十年”已经过去。“房地产行业不再是高利润、高空间行业”，汇联金融服务控股有限公司执行董事、首席运营官郭馨孺表示。另外，各种金融产品面市扩展了市场投资渠道，楼市投资资金将会被分流。德信资本董事长陈义枫曾表示，今后买房想持续每年10%的收益率不太容易。且不少业内人士认为，购买房屋更适合刚性需求和改善型需求，投资性需求不宜再进场。

“需求”端存在不同城市分化现象，“供应”端去库存方面则呈现些微好转。国家统计局网站6月24日刊文表示，5月末商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。

房地产投资增速下滑 业内呼吁政策继续松动

统计局网站数据显示，2015年1-7月，全国房地产开发投资52562亿元，同比名义增长4.3%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资35380亿元，增长3.0%，增速提高0.2个百分点。

全国房地产开发投资增速逐月回落，全国商品房销售面积则持续上升。从6月各主要指标的增速上来看，在5项主要指标中有2项指标出现负增长，分别是商品房新开工面积和土地购置面积，而房地产开发资金来源和商品房销售面积两项指标增速由负转正，房地产开发投资依然保持增长，但增速回落。

国家信息中心报告称，销售形势改善并没有带动新开工、土地购置等先行指标好转，表明房地产企业对未来市场信心不足，但“房地产投资增速预计会在三季度企稳回升”。部分机构也预计，随着房地产形势的继续改善，房地产投资有望在三季度企稳。

作为曾经的国民经济支柱，有分析认为房地产投资影响固定资产投资，进而影响“稳增长”，持续的宽松支持政策出台实有必要。

瑞穗证券董事总经理、首席经济学家沈建光表示，“房地产还是中国经济的支柱行业”，“下一步相关政策继续应该朝着房地产政策松动的方向发展”。

交通银行首席经济学家连平表示，“房地产行业占固定资产投资仅20%，但它对固定资产投资的影响占50%。说明房地产投资急剧回落，对整个经济下行压力是非常大的”。

针对房地产行业的宽松政策是否出台，仍在各方期待之中。而在中国整体经济中，结构调整带来经济增速从高增长滑向中高速增长，宽松的政策成为避免经济“硬着陆”的其中一个手段，多位专家及机构均预期下半年可能将继续出台降准、降息等政策，在这种宽松的政策氛围中，房地产行业将受益其中。