楼市向暖国家刺激政策未变 分析称通州限购为个例

统计局将公布7月份70个大中城市的住宅销售价格月度报告，是否能延续上半年的回暖走势？从民间智库已经发布的数据来看，是在回暖。

7月楼市延续上半年升温态势

据中国指数研究院的数据显示，7月份百城房价均价为10685元/平方米，环比上涨0.54%，已连续上涨了3个月。另外，百城房价均价与去年7月相比下跌1.38%，同比跌幅较上月收窄1.32个百分点。继5月份百城房价均价由跌转涨以来，7月份的百城房价数据再次迎来小幅上涨，市场延续升温态势。

环比方面，上涨的城市个数为46个，较6月份减少7个， 1个城市持平。涨幅居前的有深圳、湛江、东莞、武汉、北京等城市。另外，7月份房价出现下跌的城市个数为53个，较上月增加7个，日照、东营、昆明、赣州等城市跌幅居前，最高跌幅为日照的2.22%，城市之间分化加剧。

从房地产投资来看，1-7月份，全国房地产开发投资52562亿元，同比名义增长4.3%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资35380亿元，增长3.0%，增速提高0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

从销售数据上看，7月我国商品房销售持续回暖，1-7月全国商品房销售面积59914万平方米，同比增长6.1%，增速比1-6月提高2.2个百分点；销售额41171亿元，增长13.4%，增速提高3.4个百分点。

上半年，全国房地产开发投资增速持续下行，但商品房销售却出现了量价齐升、整体回暖趋势。全国房地产市场整体依然处于“去库存”周期中。易居智库称，“从监测的35个重点城市的库存规模来看，重点城市的库存规模连续四个月下滑，如深圳住宅的消化周期为7.1个月，甚至面临库存不足的风险。”

官方版的数据明日公布，预计和民间版本的数据出入不大，会延续上半年的回暖走势。但受制于整体的经济形势，也不会出现暴涨情况，逐渐回归理性的走势。同时，由于面临的去库存压力不同，一二线城市和三四线城市的分化加剧，三四线城市要消化巨大的库存，土地成交冷淡，房价会走低。

国家刺激楼市政策未变通州限购只是特例

去年下半年以来，楼市利好政策接连出台，尤其是在多个信贷“组合拳”的作用下，楼市升温明显。“930新政”、“330新政”，涉及“认房不认贷”、“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等实质性内容，此外，三次降息、两次降准，以及各地提高公积金贷款额度及放宽使用限制等等政策，均对楼市的回暖起到了实际的推动作用。

但瑞银认为，虽然近几个月中国房产市场销售行情明显好转，但从三四线城市去库存过程判断，中国的房产施工泡沫还没有结束，泡沫的痛苦历程只走了一半。房地产曾被认为是带动整个经济增长的中坚力量，土地收入成为地方政府财政收入的重要来源。从去年开始的房地产市场整体的不景气，拖累了整体经济增速，在稳增长目标的重压下，有理由认为政府会继续出台利好政策，刺激楼市的回升。

从发改委近期的一系列政策来看，4万亿基建投资大网张开，涉及铁路、公路、城市轨道交通和航道建设，楼市也将受益。再者，国家开发银行研究院、国家信息中心预测部、上海证券报等三家机构共同发布报告指出，可抓住美联储加息前的窗口期再次降息一次。另外，为“稳增长”创造适度宽松的资金环境，释放宽松信号来鼓舞信心，未来可择机再次降准1-2次。

而通州的出台限购政策，则是特定情况下的产物。通州在被定为行政副中心后，房价出现暴涨情况，从房产代理机构获得的统计数据看，刚过去的6月、7月，通州商品住宅成交量已触及2013年的峰值，二手房成交量更是在近三个月内暴增200%，比北京市平均水平快一倍。政府多次约谈开发商，要求不炒作、不捂盘惜售、不带头涨价，直至此次出现“史上最严限购”，分析人士称政府意在保证房地产市场的持久健康发展，更蕴含着对以往房地产粗放式扩张的摒弃与城市科学发展的追求。

巴克莱分析师16日发布报告称，北京市通州区的楼市限购措施仅为个例，整体上利好楼市的政策立场短期内不会改变。