通州限购将保障“副中心”建设试点

李宇嘉

2014年以来的限购政策正在大部分城市退出，目前仅北上广深和三亚5个城市实施限购。在此背景下，作为北京的郊区，通州出台了比北京中心城区更严格的限购政策确实出人意料。

业内分析，通州实施更严格的限购政策，是为了控制区域房价过快上涨，确保北京副中心建设有一个稳定的房价和舆论环境。

这首先要从通州楼市在北京的地位说起。通州历来是北京楼市的风向标，往往引领北京楼市涨或跌。一方面在于“刚需”集中在这个区域，另一方面与通州国际新城规划和以往城市副中心定位的传闻有关。

纽约、伦敦、东京等国际大都市都不是“单中心”。上海和深圳也是多中心的，比如上海就有陆家嘴、静安寺和徐汇区等多个城市中心；深圳自建城以来就坚持组团发展的模式，多中心态势更明确。

但是，北京一直是个“单中心”城市。由于首都功能叠加，行政办公、央企、金融企业和公共服务行业高度集中在城市中心。只占全市土地面积8.2%的中心六区，却实现了全市增加值、财政收入、社会消费品零售额的80%。

由于北京教育医疗等公共服务、就业机会在全国最好，导致人口、产业和资源大量向北京集聚，使得即便是通州这样的郊区也被“虹吸”。但“单中心”的城市规划现状，造成尽管北京面积比上海大1倍、比深圳大8倍，人口和上海差不多，密度远低于深圳，但比上海和深圳拥挤得多。

因此，北京只有设立城市副中心来解决“城市病”，而位于京城东南角的通州是最佳选择。一是通州地理位置优越，距天安门20公里、紧邻北京中央商务区，面积最大，交通等公共配套在郊区中最完善；二是通州被戏称为北京最大“睡城”，并与另一大“睡城”——河北燕郊无缝对接。在通州设立城市副中心，疏解功能效果最好。

根据7月11日北京市贯彻《京津冀协同发展规划纲要》提出的意见，未来通州不仅要规划为“一核五区”（城市核心区和五类产业规划），更重要的是包括6号线、八通线在内的8条轨交线路，会将通州与北京中心城区和各交通枢纽紧密连接，实现交通基本上在“地下”完成。同时，包括第二实验小学、史家小学在内的优质教育资源和医疗资源（新建4个区域医疗中心）落户通州。

产业连同优质的公共资源向通州转移，这意味着未来通州在公共服务和就业机会上，与主城区的“鸿沟”将被填平。

公共服务水平是房价的最大决定因素，其次是就业机会。今年上半年通州的房价水平在2.5万元/平方米，是明显的价格“洼地”，而北京主城区住房均价已经超过了4万元/平方米。

填平通州房价洼地的，不仅仅是城市副中心，还有热得发烫的“京津冀”一体化。通州南部与天津武清区和河北廊坊市交界，是北京唯一同时与河北及天津直接相邻的地区。因此，放眼未来京津冀一体化，通州不仅是北京的副中心，也将是京津冀1.1亿人口的重要中心。

今年2月4日，国家11部委下发通知，将北京通州区等62个城市（镇）列为新型城镇化综合试点地区。根据方案，通州区将推进积分落户政策。通州本身就是北京非户籍人口最密集的区域，136万常住人口中非户籍人口占近一半，而临近的香河和大厂等区域，目前已经驻扎了数百万常年在北京工作的外来人员。

未来这些人员将通过积分在通州落户，这也是京津冀一体化的重要步骤。外地人口在通州落户后，购房需求随即产生，通州未来人口和产业的集聚水平将进一步提升。

因此，将来通州不仅是特大城市功能疏解和多中心建设的“样板”，也是落实“以人为本”新型城镇化、吸纳外来人口的“样板”，其重新规划和入户政策试点的好坏，将备受关注。

如果城市副中心一系列规划还未落地，外来人口城市化还没着落，房价却先行被“爆炒”起来，这无疑不是理想的试点案例。因此，将通州的房子以充足的供应和较低的价格卖给在通州工作和生活的人，这样的政策才是合理的、值得鼓励的。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）