解读上半年全市新建商品住宅市场

新建纯商品住宅1-6 月累计供应 1.48 万套成交 2.65 万套成交均价 2.88 万元 / 平米

今年1-6 月，全市新建纯商品住宅（以下简称纯新房，即扣除自住型商品住房）预售批准上市总量1.48万套（月均 2500套），实际成交2.65万套（月均 4400 套），成交均价2.88万元 / 平米。从左图可以看出，今年 1-6 月的纯新房上市量在近五年中是最少的，纯新房供应量同比去年减少59%，成交量同比去年增加12%，成交均价同比去年上涨7%。

今年1-6 月，全市新建商品住宅（含自住型商品住房）预售批准上市总量2.39万套（月均 4000 套），实际成交3.65万套（月均6100 套），成交均价2.62万元 / 平米。新建商品住宅供应量同比去年减少37%，成交量同比增加54%，成交均价同比去年下跌3%。

新增纯商品住宅拟预售均价 4.59 万元 / 平米同比上涨 45%

新增纯商品住宅拟预售 300（含）万元以下套型供应量占比下降 25%新增纯商品住宅五环内供应 2061 套同比上涨 39%1-6 月，全市新增纯新房供应拟预售均价4.59 万元 / 平米，同比 2014 年的 3.17 万元 /平米上涨5%。从左图可以看出，2015 年新增纯新房供应拟预售均价出现结构性上涨。其中，144 平米以上套型拟预售均价同比去年涨幅最大，涨幅为52%；90-144（含）平米套型拟预售均价同比去年上涨33%；90（含）平米以下套型拟预售均价同比去年上涨33%。

1-6 月，全市新增纯新房供应中，拟预售套总价 300-600（含）万元、1000 万元以上套型供应套数占比同比去年呈上升趋势，涨幅分别为23%和6%；拟预售套总价600-1000（含）万元、300 万元以下套型供应套数占比同比去年呈下降趋势，降幅分别为5%和25%。

再看价格，拟预售套总价 300（含）万元以下套型拟预售均价同比去年上涨22%，拟预售套总价 300-600（含）万元套型拟预售均价同比去年上涨20%，拟预售套总价 600-1000（含）万元套型拟预售均价同比去年上涨
10%，拟预售套总价 1000 万元以上套型拟预售均价同比去年上涨 45%。

1-6 月，我市五环内纯新房新增供应2061套，占全市纯新房供应总量的14%，占比同比去年上涨10%；五六环之间纯新房新增供应8695套，占全市纯新房供应总量的59%，占比同比去年持平；六环外纯新房新增供应4093套，占全市纯新房供应总量的28%，占比同比去年下降8%。

新增纯商品住宅成交均价 2.88 万元 / 平米同比上涨 7%

新增纯商品住宅300 万元以上套型成交量占比 31%新增纯商品住宅五环内成交 2386 套同比上涨 5%从 1-6 月全市累计成交各套型区间看，144 平米以上套型成交均价3.99 万元 / 平米，同比去年上涨10%；90-144（含）平米套型成交均价2.48 万元 / 平米，同比上涨7%；90（含）平米以下套型成交均价1.93 万元/平米，同比下降8%。结合 1-6 月纯新房供应结构看，各套型区间成交均价均小于各套型区间拟预售均价，主要原因是同期纯新房上市不一定在同期能实现全部成交。

1-6 月，全市纯新房累计成交结构中，套总价 300-600（含）万元、1000 万元以上套型成交套数占比同比去年呈上升趋势，涨幅分别为2%和1%；成交套总价 600-1000（含）万元、300 万元以下套型成交套数占比同比去年呈下降趋势，降幅分别为2%和1%。再看价格，仅 1000 万元以上套型成交均价同比去年呈上涨趋势，涨幅为%；600-1000（含）万元套型、 300-600（含）万元套型、300（含）万元以下套型成交均价同比去年分别下降了2%，2%和4%。总体来看， 今年1-6月全市各套总价区间成交套数占比和成交均价相对稳定。

1-6 月，我市五环内纯新房累计成交2385套，占全市纯新房成交总量的9%，占比同比下降1%；五六环之间纯新房累计成交16135套，占全市纯新房成交总量的61%，占比同比去年上涨12%；六环外纯新房累计成交8004套，占全市纯新房供应总量的30%，占比同比去年下降11%。

新建纯商品住宅6 月供应 5554 套6 月，全市新建商品住宅预售批准上市22个项目，可提供房源10146套；其中含自住型商品住宅项目5个，可提供房源4592套，实际可提供新建纯商品住宅（以下简称纯新房，即扣除自住型商品住房）房源5554套。6 月，我市新房住宅供应继续呈上升趋势，其中新建商品住宅供应量环比上涨99%，
同比上涨49%；自住型商品供应量环比上涨214%，同比上涨144%；纯新房供应量环比上涨53%，同比上涨13%。

6 月，我市获批上市的17个纯新房项目中，套总价超过1000 万元的项目有5个，可提供房源794套，占全市纯房上市量的14%；环比 5 月，上市量增加33%，占比减少2%。6 月拟预售均价超过 10 万元 / 平米的项目有 4 ，环比 5 月增加 2 个，分别是位于朝阳公园附近的东山墅（11.37 万元 / 平米）、海淀玉渊潭乡的西钓鱼台嘉园0.5 万元 / 平米）、丰台卢沟桥乡的龙湖西宸原著（12.83 万元 / 平米）和大兴亦庄的紫禁壹号院（10.18 万元 / 平米）。

自 2014 年 6 月，我市第一个自住型商品房项目入市，截止到今年 6 月底，我市已有33个自住型商品房项目获批上市，累计可提供房源3.58万套。从近一年新建商品住宅批准预售上市套数走势图（见上图）看，今年 6 月我市自住型商品房上市节奏加快，尤其是一些地理位置较为优越的自住型商品房项目去化速度很快，下半年这种趋势会更加明显。

 新建纯商品住宅成交 5417 套成交均价 3.20 万元 / 平米

6 月，全市住宅成交2.79万套，环比 5 月的 2.51万套成交量增加了11%。存量住宅（即二手住宅）成交1.86万套，环比 5 月增加了12%，同比上涨了184%。

6 月，全市新建商品住宅（以下简称新房）成交7625套，环比5 月增加了23%，同比上涨了117%。其中，新建纯商品住宅（以下简称纯新房，即扣除自住型商品住房、定向安置房）成交5417套，环比 5 月上涨了8%。

6 月，全市纯新房成交均价为3.20万元 / 平米，环比 5 月上涨了9%。今年上半年，受到多重政策利好的刺激，以及市场需求持续释放，成交逐步回暖。特别是在“3•30 新政”之后，市场的回升势头非常明显。据统计，2015 年 4、5、6 三个月的不含自住型商品房的新房成交量同比去年分别上涨了18%、25%、88%，二手房成交量同比去年分别上涨了126%、129%、184%。预计，进入下半年新房市场成交量会稳中有升，但增幅不会太大，全年新房（含自住房）成交量预计在8.5万套左右，同比会有两成左右增长，成交均价亦会有小幅增长；二手房市场热度短期内不会消退，市场成交量将继续维持高位，月均成交1.5-2.0万套将成为“新常态”，全年预计 18 万套左右，同比增七成左右，但成交均价会相对稳定甚至有小幅降低。

6 月纯新房中位数价格2.31 万元 / 平米

6 月，全市新房 ( 含自住房）成交均价2.78万元 / 平米，中位数价格2.14万元 / 平米；环比 5 月，成交均价上涨3%，中位数价格下降4%。

6 月，全市纯新房（不含自住房）成交均价2.90万元 / 平米，中位数价格2.31万元 / 平米；环比 5 月，成交均价上涨3%，中位数价格下降4%。从近五年含自住房的新房成交均价和中位数价格变化看，6 月新房中位数价格环比下降，而成交均价环比上涨，主要原因 6 月的高价盘成交占比环比 5 月有所增加，对成交均价的带动作用增强。

而近五年不含自住房的纯新房成交均价和中位数价格的变化情况显示，6 月的纯新房成交均价继续呈上升趋势，而中位数价格也出现回落。由此可以看出，6 月中等价位的纯新房成交集中度有所增加。

144 平米以上套型成交额占比上涨 10%成交均价同比上涨 19%1000 万以上套型成交额占比 29%

6 月，全市纯新房中 144 平米以上套型成交金额占比为57%，环比上涨 10%，即大户型改善盘占比增加。
套均面积为239平米，环比涨 4%，同比涨 2%。套总价为926万元/套，环比涨 24%，同比涨 1%。该类型成交均价为3.88万元/平米，环比涨19%，同比持平。由此可见，本月大户型成交数量增加，成交金额、成交面积占比增多，同时成交均价、单套面积和单套总价也所有上升。

中心城区成交套数占比 23%成交均价持平保障性住房成交 1739 套限价房占比超 9 成6月，中心城区（包括东、西、朝、海、丰、石）成交套数环比增加 52%，成交套数占比环比上涨 4%；成交均价4.60 万 / 平米，环比持平，同比上涨 9%。

新城地区（包括顺义、昌平、大兴、房山、通州、门头沟），成交套数占比环比下降2%，成交均价2.40万/平米，环比持平，同比也持平。远郊区县（包括平谷、怀柔、密云、延庆）成交套数占比环比下降2%，成交均价1.28 万 / 平米，环比下降 9%，同比上涨 2%。