任志强：股市不靠谱 房价9月后将进入上升阶段.

中国房地产业协会副会长、原华远地产董事长任志强7月29日在“2015全球房地产金融中国峰会城市巡演（北京站）”上对中国房地产当前的形势进行了深入分析，任志强表示，楼市拐点已经过去，房价9月后将进入上升阶段；针对近期动荡的股市，任志强认为，股市不靠谱，投资房产仍是最好选择。

房地产投资下滑 影响GDP下降1个百分点

任志强认为，房地产投资下滑，影响到的是GDP。房地产投资占22%左右，房地产投资去年的增速从20%几下降到10%，影响到1个点的GDP，今年从10%降到4.6%，可能还要影响到1个点，如果加上水泥、钢材、玻璃等，后端的施工用的重卡，以及施工材料、装修材料等等大概会影响到0.6个点左右，前后加起来影响到1.1个点。

在固定资产投资和房地产投资对比中，凡是房地产投资高于固定资产投资增幅的GDP都是上升的，凡是房地产投资低于固定资产投资增幅的GDP都是下降的。也就是说，房地产投资在总量中的影响GDP增加值的部分非常大。

从目前来看，房地产投资是持续下降的过程，今年也不会上升，虽然销售情况转好，但是房地产投资仍然不会迅速发生改变。任志强表示，6月份销售增长一倍，部分地区增长速度很快，一手房增长了33%，二手房增长了70%多，增速非常快，但是开发商手里的资金并不多。其中，到位资金增长了0.1%，销售额增长了10%。

去年银行信贷的压力很大，个人按揭贷款增长速度很高，大概增长了17%点几，在房地产里面一手房增长了15%，二手房增长了13.5%。在定金预收款虽然有增长，但是没有转为正数，银行贷款占央行的17万亿（总额），在开发商贷款中增速是负的。

纠其原因，大部分转为了地方政府的房改、危改和基础设施，还有一部分转为了土地开发和土地占用，钱没有真正到开发商手里，因此这部分不会转变为开发商的投资部分。6月份当月的净投资增长是2%左右，任志强预计到年底也不会超过5%。

政府还在控制土地 明年将出现土地短缺

任志强表示，开发商的土地购置和新开工数量是下降的，土地购置到6月份是负的33.8%，其中有几大因素。一是政府在今年全面减少了土地供应，比如说北京土地供应量在计划供应中下降了40%多。同时完成的比例又很低，很多地方政府认为在低潮中卖地赔钱，所以故意不卖地。今年上半年为止，北京只完成了计划的21%，土地供应量和开发商愿意买不愿意买有关系，卖贵了开发商不愿意买，卖便宜了地方政府不愿意卖，所以销售不好，开发商也没钱买，几个因素导致今年的土地购置是负增长。实际上从去年就开始是负了，通常两年负了以后，后期的供应量就减少。开工虽然有回升，但是开工仍然是负的15%点几，最低的是负的18%，估计全年都是负的，从供应量的角度来说明年就会出现短缺。

而地方政府仍然强调于土地价格，所以在前期，在年初的时候土地价格略有下降以后，地方政府控制土地供应量，现在看到二季度为止土地价格尽管涨幅不是很高，但是各种土地价格都是趋于上升趋势。

任志强表示，市长很清楚，如果大量库存和挤压的话，就宁愿不卖地，过去开发10块钱一米，现在卖出的地是8块钱一米，我怎么卖，卖了以后赔了怎么办。如果留在账上，虽然支付地方债的利息，后期涨价我可以把利息补回来，所以还是在控制土地。

拐点已过 房价9月后将进入上升阶段

销售情况方面，任志强认为房地产市场销售在今年前两月处于最低潮。但自利率调整后，连续三次降准将息对市场影响很大，消费者的购买成本大大降低了，上个月提升了24%的复购能力，可以明显的看出销售是回升的，不但写字楼、商业用房回升，住宅回升的速度也很快。

5月份以后，销售额已经转正了，6月份销售额增长了10%，销售面积变成正的3%，按照这样的速度发展，今年全部销售面积的增长速度大约会超过5%。什么概念呢？如果超过5%，比2013年还要多，是中国历史上销售面积最高峰的一年。不管有人说是黄金，还是白银，反正今年预计总的销售面积会超过2013年，数量是最大的。

同时，任志强认为房价也发生了变化，一二手房之间的变化差距比较大。二手房大部分地区转为正数，一手房在70个城市中有68个城市还是在负数。虽然是负数，但是已经从负的5%、6%，变成负的4%、3%、2%，从最低点开始回调。任志强预计到9月份以后，价格会全面调为正，全年可能会有3—5%的增幅。

为什么价格增幅没有像08年或者2013年那么快呢？任志强表示，就是因为现在还有大量的库存。二手房交易价格迅速快涨，是因为每个人只卖一套房子，或者两房子，所以二手房可以随时变动价格，开发商不会轻易调整销售价格，是因为卖掉1万平米后面还有2万平米、3万平米，可能还有10万、20万。市场上大面积销售的销售价格都没有做大面积的调整，都要以消化库存为主。今年前面看到的，销售面积反弹，但是销售总额不一定完全反弹，在相当一部分地区还没有做到价格完全反弹。环比可以看到，价格上涨城市越来越多，到现在为止70个城市中只有2个城市是正数。

任志强表示，2014年下降这一轮的拐点已经出现了，从最低点已经开始回升了，换句话说这一波过去了，后面就是上升的阶段了。

区域分化愈加严重 投资房产仍是最好选择

从区域来看，一线城市的开发投资和施工面积迅速上升，开始反弹。二、三线城市，特别是三、四线城市还在持续下滑。三线城市原来属于储量比较大，所以在短期之内还不能迅速把存量消化。一、二、三、四线城市趋势已经拉开了，区域分化现象越来越严重。

谈到资本市场，任志强表示，看到在救市之后下半年的股市不再会有这么活跃的交易量了。如果没有其他的来弥补今年上半年因为股市而制造的金融GDP的话，下半年的GDP就会掉下来，这部分大概占1个点。

换句话说，如果没有股市的高增长，二季度的GDP大概就剩6%了，这1个点靠什么补呢？下半年很重要的是靠投资补，能不能补得上不知道。所以出台了很多地方政府的投资项目。从GDP看，是一个下降过程。另外，CPI也是一个下降的过程，这也是麻烦事儿。就是说价格下降的时候，工业增加值减少，利润更减少，包括开发商。房价不上去，虽然卖的多了，但是利润并没有增加。物价，CPI、PPI都在低运行。猪肉影响不了CPI，为什么？猪肉单一比重只占3%，这3%里面增长10%的话，也就增长0.3个点，所以占不了多大比重，它只是其中一项，因此还在低位运行，就难以保证GDP迅速上升。

从购房来说发生变化了，由于利率的两次下调，可以看到打算购房的比例迅速回升。如果做股票的人都说投房子，那说明真该投房子了。多少年以前，投了房子的都赚了，投股票的人赔的一塌糊涂。

原因是什么？2007年价格最高，我们是利率最高，导致2008年下降，不仅仅是宏观经济和金融危机的问题。2009年当利率下调的时候，房价和销售都是上升的。随后出台了一系列调控政策，包括国五条、国十条，利率又调到了最个高峰。

去年4月份，刘士余副行长开始找四大银行谈，说能不能把利率降下来，四大银行坚决不同意，结果出了“9.30”政策。其实如果不是他们拼命的牟取暴利的话，也许我们的房地产市场没有这么坏。

很明显，如果利率继续下调，现在已经是历史最低点了，不管是公积金贷款还是银行贷款，都是历史最低点。这个时候不用它购买房子还用什么呢？虽然有杠杆作用，股市也有杠杆，股市变动以后会强制你平仓，房子没有人强制你平仓，房子会扛得过周期，不会因为房价跌了以后，银行逼着你还债，没这个事儿。

只要过了这个周期，房子会接着涨，美国的房子现在已经超过了2007年的最高峰。股市强制你平仓就不行了，如果不用杠杆的话，不用杠杆就亏了，因为你用这么低的利率，20%-30%的首付把后20年的钱用在今年花了，但是股市不行。所以，投资房产可能是我们最好的选择。