京住宅成交创新高 供需不平衡房价或将上行

“公寓产品开盘单价在3万元以上，具体未定。”复地中心一位相关负责人透露。复地中心位于通州运河板块，随着通州副中心行政区域概念落定，该板块价格也在节节攀升。

除了规划利好，市场的需求也表现旺盛。根据亚豪机构统计，2015年7月（截止到7月27日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交8047套，相比6月全月成交量还多出137套，并且创造了17个月来的月度新高。自住与投资需求双双托市。

亚豪机构副总经理任启鑫表示，目前市场当中的刚性以及改善型自住需求已经完全被调动起来，一方面是基于政策条件的不断放松，减税、降息等直接降低了购房者的支出成本；另一方面未来北京纯商住宅豪宅化的倾向已成为市场共识，因此部分中低端购房群体不得不加快购房节奏。这两方面的刺激下，自住性购房需求加速释放。

而除此之外，股市的风云变换也使得投资类需求出现抬头趋势，今年股市曾快速站上高点，而后又重新低位徘徊，前期获利股民纷纷套现而出，寻求稳健升值的投资途径，因此大量改善兼具保值增值需求的购房者再次杀入楼市。

随着地价上涨，北京房价也开始水涨船高。从7月成交特征可以看出，单价20000-30000元/平方米的中低价位住宅产品成交占据市场主导，占比30%；而单价30000-60000元/平方米的中高端住宅产品成交紧随其后，占比27%。从成交面积来看，70-90平方米的中小户型与90-120平方米的改善型户型占比分别为30%、26%，占据市场主导。

7月入市项目当中，首开国风美唐、首开·香溪郡、富力运河十号、V7九间堂等多个项目均实现“日光”，目前市场需求仍较为踊跃。

然而，成交量大涨背景下，供应量却令人堪忧。链家地产提供的数据显示，从供应端来看，2015年二季度新增期房市场有45个项目入市，不包含自住房的话，供应住宅套数为12122套，同比下降50.2%，而同期的纯商品住宅成交达15268套，供需差额3000余套。7月份（1-26日）纯商品住宅（不含保障房、自住房）成交量为6436套，期房供应量（不含自住房）仅为3767套，预计后续，供需矛盾会更加突出。

7月份的供应量也在减少。根据亚豪机构数据统计显示，2015年7月（截止到7月27日），北京商品住宅市场共有25个项目开盘入市，新增住宅产品6113套，预售许可面积61.3万平方米。而在这其中两个自住房项目贡献了2409套住宅产品，扣除这一影响，7月北京纯商住宅供应为3704套，环比减少27%。

链家市场研究部李巧玲担心，供需的不平衡除了直接影响到成交量外，还会倒逼价格上涨。再加上近期市场较热，项目去化快，房企的涨价预期将会越来越强。

而北京房地产市场存在一个现实情况是，2015年计划上市，定价在10万元以上的豪宅项目共有25个左右，截至7月份仅有3个项目实现开盘销售，业内预计，基于资金成本的压力，其他项目在下半年将逐渐加快入市步伐。而该类产品占据了北京楼市供应量的较大比例。这将构成房价上涨难以改变的结构性因素。