通州运河核心区商住项目同质化 四大项目定价难

2010年以来，通州运河核心区共出让41宗多功能用地，十多家知名房企拿地布局该区域。随着几年来区域项目规划建设，未来数月内这些项目将集中入市，其中包括保利·大都汇、绿地·中央广场、华业新北京中心(资料、团购、论坛)、世界侨商中心等，通州运河核心区供应高峰已经来临。然而在近两月通州区域房价整体上涨的情况下，原本预计在上半年入市的几个项目，都推迟了入市时间。据悉，该区域项目最早将于本月底入市，而项目产品同质化、集中入市等因素导致众项目面临着定价难的尴尬局面。

四项目扎堆入市

7月8日，北京商报记者来到通州运河核心区，区域内塔吊林立，各个项目工地都在进行施工，其中紧邻的保利·大都汇、绿地·中央广场、华业新北京中心和世界桥商中心四个项目都在进行主体楼栋建设，走在街边依稀可听到围挡内工地施工的声音。

北京商报记者了解到，同时在施工的四个项目将迎来集中入市。“目前项目处在排卡期，最快预计在本月底开盘，周边几个项目开盘时间会很接近。”保利·大都汇销售人员如是说。同样，其他三个项目的销售人员也介绍称项目将于本月底或下月正式开盘。

事实上，通州区域步入快速发展通道要从2012年说起，北京首次提出将通州打造为北京的城市副中心，而在“一核五区”规划中的运河核心区，则被誉为北京“下一个CBD”。

通州运河核心区的发展潜力得到房地产开发商的认可，自2010年以来，该区域共出让41宗多功能用地，规划建筑面积达366万平方米，包括绿地、保利、远洋、华业、富力等在内的众多知名房企争相拿地布局该区域。随着项目规划建设，该区域在接下来几个月将迎来集中供应期。

陷定价难困境

事实上，5月通州作为城市副中心的定位进一步明确，通州被称做京津冀协同发展的“桥头堡”，在一系列利好消息的刺激下，通州楼市开启上涨通道。在区域楼市整体上涨的背景下，原本预计今年上半年入市的项目推迟开盘时间，其原因不仅是楼市涨价行情中开发商“捂盘惜售”，定价难也成为四个项目不得不面临的问题。

“即将开盘的LOFT产品价格在3万-3.5万元之间，具体价格还不确定，目前运河核心区几家项目商住类LOFT产品的价格都是如此，只有区间价格，暂时都没有明确定价。”华业新北京中心的销售人员告诉北京商报记者，当被问到原因时，其直言因为现在通州区域房价已经开始上涨，运河核心区的几个项目基本同时入市，因此谁也不想成为第一个定价的项目。

某不愿具名的业内人士认为，虽然几个项目的定位稍有差异，但仍存在产品同质化问题，同区域、同质化产品因同时入市陷入了定价难的局面。无论销售情况好坏，第一个定价的项目都会很尴尬，销售火热时其他项目跟着定价就会高于第一个项目的定价，反之亦然。

区域仍存上涨空间

通州运河核心区多项目集中入市，意味着供应潮来临，区域内竞争在所难免，业内人士认为，在一系列利好消息的刺激下，近期通州楼市成交量大涨，随着利好政策落地，区域配套逐渐完善，未来该区域入市的项目销售前景较为乐观。

近几个月，通州楼市成交量明显上涨，7月首周通州区域成交依然火热。亚豪机构统计数据显示，在普宅市场，7月首周(6月29日-7月5日)通州区域成交量最大，单周实现成交705套，领先排名第二的大兴区域多达350套，也创造了该区域37周来的成交新高。

业内人士分析认为，通州运河核心区作为现代化国际新城建设和发展的战略引擎区，将建成北京最高端的商务中心区，其作为北京城市副中心的定位已经明确，未来区域发展空间巨大。另外，万达广场、环球影城等生活配套以及交通配套逐渐完善，通州积分落户政策以及宽松的信贷政策等利好消息刺激下，通州楼市未来仍存上涨空间。

北京商报记者 赖大臣 彭耀广