7月37个新盘涌入楼市 房价出现跳涨

计划于7月开盘的纯新盘项目 (数据来源：亚豪机构，仅供参考)

计划于7月开盘的老项目后期 (数据来源：亚豪机构，仅供参考)

股市遭遇“端午劫”，楼市却开始暗暗发力。6月18日国家统计局发布的数据显示，5月份，全国70个大中城市新建商品住宅环比上涨的城市达到20个，其中，一线城市涨幅明显，深圳涨幅更是创全国之最，甚至出现了房主违约涨价，新房彻夜排队等现象。虽然北京楼市并未出现太大转折，但各售楼处的人气正在回升，开发商对于售价也有了更多期待。据亚豪机构数据显示，7月份预计将有37个新盘项目入市，不但数量上创下新高，而且很多热点区域、热点项目的价格都有上调趋势。

7月预计37个新盘入市创今年月度供应新高

对于股市来说，近期是最坏的时候，上证指数从5100点跳水至4200点附近;但对于楼市来说，好日子似乎才刚要开始。“套现股票买房”、“房子才是永恒”、“没有房连跳楼都没地”等等宣传语成了时下最热门的调侃。

在行动上，各大房企也开始抓紧机会，利用刚刚过去的端午假期，积极展开蓄客，推出端午节“定制”的促销活动。顺义区的纯新盘空港国际，就在22日开放了售楼处，并利用假期，邀请了数百名意向客户现场参观并举办聚餐游玩等活动。项目销售人员告诉北京青年报记者，项目主打4.5米的精装修LOFT，当天排号能享受每日房款递减100元的优惠，导致排卡火爆，仅在活动当天就办理了100多张排号卡。

蓄客收获理想效果，也为个项目的开盘入市创造了可能。根据亚豪机构统计数据显示，今年7月份，北京商品住宅市场预计将有37个项目入市，其中包括顺义的空港国际、方庄的方庄公馆、通州的新北京中心、房山的远洋春天著等在内的14个纯新盘，以及包括首开·熙悦山澜庭、首开·国风美唐、春晖园·随园等在内的23个老项目后期。

这也是自5月北京商品住宅供应开始抬头以来，月度开盘量最多的一次，北京商品住宅市场供应也将连续3个月维持在30个项目以上。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，在滞后了一个月之后，供应市场的回暖节奏已赶上成交，北京住宅市场的全面回暖已正式铺开，而7月37个项目的预计开盘量也将创今年的月度供应新高。

对于供应回升的原因，郭毅认为，最重要的是需求回升所拉动的，从市场表现来看，自5月份开始大量中低端刚需及改善型项目推盘均受热捧，甚至开始出现久违的“日光”现象，这一现象直接激发了尚在犹豫中的开发商加快入市。另外，从整体市场的成交数据上也能印证购房需求的持续升温。数据显示6月1-18日，扣除保障房及自住房后，北京纯商品住宅成交套数为4563套，环比上月同期大涨40%。

精装和现房占比加大成另类“提价法”

在7月预计入市的37个项目当中，精装修和现房成为最明显的共同点，多达22个项目要么采用了精装修提升附加值，要么索性熬成了现房比例高达60%。像房山区的远洋春天著和顺义区的春晖园·随园更是精装修加现房两不耽误。

对此，有分析人士认为，无论是精装修还是现房，实际上虽然都增加了开发成本，但开发商仍旧乐此不疲，什么原因?就是为了追求利润最大化的另类“提价法”，在通过精装修或现房提升了项目自身附加值以后，更有助于提升销售利润。

其中，主打赠送精装修的不仅有方庄公馆、海淀·上林溪这类普通住宅产品，还有像新北京中心、空港国际这样的商住楼，甚至连易郡这类很少附加精装修的别墅产品也参与其中。郭毅认为，由于在目前市场环境并不支持价格上涨，因此项目通过“精装修”这种能够拉开产品品质差距的手段来提升性价比的做法，开始在市场中蔓延，而随着矛盾的进一步加剧，预计未来北京商品住宅市场当中精装修将逐渐成为“标配”。

此外，因为成为现房而不受监管部门价格干预的项目也不在少数，最近火热的“通州售价8万元项目”V7九间堂也可能在7月份面市。该项目在申请预售证时的报价突破了8万元/平方米。在记者的探访中，项目负责人表示，该项目主打通州区域少有的别墅产品，并且全部是温泉入户的现房别墅，每户还附加大量的赠送面积。并且项目周边还有公园、商业等成熟配套，因此申请预售证时确实报了一个比较高的价格，但实际开盘时的价格肯定不会是8万元，预计每平方米将在4万-5万之间。

业内人士表示，由于北京优质土地价格高企以及各家房企土地储备的减少，导致房企对于优质地块项目愈加重视，不再像以往那样挖个坑就卖，而是宁愿花大价钱好好雕琢，以求控制销售速度，追求利润的最大化。

拿地早的热销盘偏好加推

在7月预计入市的新盘中，不乏一些热销项目的身影，像亦庄·金茂悦、首开·国风美唐、合生滨江帝景等，这些项目都是今年入市热销后的再次加推。

其中首开·国风美唐在5月入市之后当月便实现成交192套，6月截至18日已实现成交150套。此番，再次加推出货意图明显。郭毅表示，老项目拿地时间早成本相对较低，因此在定价上具备先天优势。再加上老项目在销售期的过程中，项目周边各项配套的完善程度不断提升，使得自身的性价比优势愈发突出。这都促使一些老项目在不断寻求加推入市的机会。

另外，一位国有房企负责人也表示，许多在售老项目周边都涌现出高价地，促使购房者更加肯定了区域房价的上涨预期。而这些销售多年的老项目每次入市的房源都控制在100套左右，销售差不多的时候再次加推，这就造成了持续热销的景象，也为未来的价格提升提前打好基础。

热点区域价格跳涨

在7月预计入市项目中，大部分项目对于售价依旧三缄其口，少数公布价格的项目中，京投银泰·琨御府因为定价超过10万元，而显得格外吸引人。

该项目最新一期的报价为105000元/平方米。而去年首期入市时的成交价格仅在5万元左右，不到一年时间，售价翻了一倍。这主要得益于今年10万元以上项目的密集扎堆，导致像琨御府这样自身位置优越，前期定价并不高的项目，快速补涨，晋级10万元加俱乐部。

根据亚豪机构统计，2015年将有16个10万元以上的顶豪项目入市，而上半年已入市的仅有万柳书院一个。郭毅预计，货币信贷政策的不断放松，以及股市震荡加剧的财富挤出效应，借助高端阶层重新进行资产配置的有利时机，下半年，顶豪项目将会扎堆入市，今年也将成为顶豪供量最多的一年。

除了豪宅以外，通州因为多个利好消息，导致区域楼盘售价也出现了明显跳涨。统计显示，7月通州区预计将有4个项目入市，其中两个为首次入市的商住楼，另外一个为普通住宅项目合生滨江帝景，以及现房别墅V7九间堂。其中合生滨江帝景率先大幅提升报价，该项目去年8月的入市价格为29500元/平方米，而在各项利好传言之后，该项目高调宣称涨价，如今已经将报价攀升至35000-37000元/平方米。

郭毅认为，支撑通州房价大幅跳涨的原因主要是来自于购房需求的迅猛增加。数据显示，截至本月18日，通州区纯商品住宅的网签量已高达1272套，是5月同期的3倍半。有了需求的拉动，开发商自然有了涨价、加推新货量的底气。而需求的增加，既有传闻带来的预期提振，更有当前通州各项配套及基础设施的完善对楼市的实际支撑。她预计，如果年底通州积分落户制度的细则能够如期出台，还将会触发区域销量的新一轮暴涨。

业内人士表示，从新盘供应上不难看出，在调控政策利好不断的市场背景下，北京楼市已经走出低谷，整体市场进入了上扬周期，随着5月、6月、7月，楼市持续处于高速供应的行情中，市场成交量随之被连续拉升后，涨价项目将会不断增多，北京新房市场的整体价格水平也将开始步入升温期。

文/本报记者 李桁