二套房利率市场收紧 银行谨慎应对楼市回暖

央行330新政中指出，二套房首付降至四折。两个月过去，然而据报道称，截至目前各地银行对政策的落实情况并不乐观，尤其是一线城市二手房首付和利率方面，依然处于相对紧缩状态。

6月第一周，北上广深等一线城市延续5月份走势。二套房利率分布方面，以北京为例，融360所监测的29家银行中，29家银行中，除4家银行停贷以外，其他25家银行二套房利率均为基准上浮10%。而房价涨幅最猛的深圳，其二套房政策并未有放松的迹象。

融360房贷分析师袁媛认为，近期深圳房价领涨全国且增长幅度超过政府预期，在此情况下，对于银行二套房政策是否松绑及何时松绑，当地政府及银监会或持审慎的态度，即使近期出台相关政策，二套房政策仍将相对保守。

有市场分析人士也认为，对于房地产市场的回暖，多数银行仍保持谨慎态度;为避免市场过热，一线城市并不排除首套和二套房贷款利率均收紧的可能。

房贷政策执行有差别

楼市回暖，离不开政府降准降息政策的推动。但是，央行在5月11日对基准利率下调后，各大城市的执行步伐并不一致。

融360发布统计数据显示，全国35个重点城市536家银行中，有382家不同程度地降低了二套房首付成数，占银行总数的71.3%。但是仍有154家银行按兵不动，暂未对房贷政策进行调整，占所有银行的28.7%。

382家落实新政的银行并非清一色将首付降至4成，而是银行根据当地的具体情况制定出个性化的二套房政策，如北京二套房首付5成为主流，南京和苏州的绝大多数银行则执行4.5成的二套房首付。

需要指出的是，在尚未执行二套房新政的154家银行中，广州、深圳及上海已经占到67家。其中上海新政执行率仅3成，广深更是按兵未动。如果再忽略部分停贷银行，则从比例上看，绝大多数二三线城市已经基本完成了降低二套房首付这一动作。相比之下，市场更好的一线城市新政落地速度反而明显滞后。

基于以上房贷市场表现，融360分析认为，在一系列楼市利好政策的刺激下，房地产市场已经呈现明显的回暖趋势，尤其是一线城市，近期更是量价齐涨。在此情况下，一线城市的二套房政策或继续收紧，以抑制市场出现爆发式增长;而部分库存量过大的二三线城市或将持续放松二套房贷款政策，以拉动改善型购房需求，缩短去化周期。

分析还认为，政策刺激对于严重供过于求的城市提振效果有限，从而导致城市间分化更加明显。

一线城市二套房利率上浮

从最新公布的6月第一周数据来看，二套房利率方面，一线城市普遍上浮。

统计数据显示，上周北京29家银行中共有21家银行调整了二套房首付成数。分别从7成降至5成、4成不等。

此外，在京城开展二套房贷款业务的银行中，仍无一家银行明确表示统一执行二套房首付4成的新政，在利率上，基准利率似乎仍是“可望而不可求”。

一位房地产中介负责人告诉中国经济网记者，北京市二套房贷款均执行最低首付6成的标准，而且利率全部为基准利率上浮10%。

上海方面，在融360监测范围中的上海地区26家银行中，一共有7家银行开始执行二套房首付四成的新政，包括浙商银行、友利银行、工商银行、邮储银行、中国银行、渤海银行及上海农商行。执行新政的银行占比仅为26.9%，远远落后其他二三线城市。

广州方面，共有16家银行提供优惠利率，其中提供9折利率的银行有7家，包括工商银行、中国银行及农业银行三大国有行，为主流折扣利率。

深圳市场仅1家银行调整了房贷政策。在二套房政策方面，目前深圳各银行仍未降低二套房首付，所有银行仍执行二套房首付最低7成的规定。

二套房为何难回归基准利率?

在实际操作中，为何二套房回归基准利率较难?

一位商业银行信贷员曾算过一笔细账。该人士所在银行5年期存款利率为4%，如果购房者按照贷款基准利率上浮10%来算，贷款利率为6.22%，利差空间仅为2.22%，如果银行降至基准利率，那么利差不到2%、只有1.65%，这还没有算上人工成本等，这样低的利差银行显然没有动力去做。

另外，基于楼市回暖的事实，分析人士一致认为，银行对此还持谨慎态度。

融360房贷分析师袁媛就认为，最近两个月，一线城市房地产市场开始复苏，深圳房价甚至出现暴涨的迹象，引发了政府的担忧。为了抑制市场过热，短期内一线城市的二套房政策还将维持相对保守的政策。

袁媛还表示，对于银行二套房政策是否松绑及何时松绑，当地政府及银监会或持审慎的态度，即使近期出台相关政策，二套房政策仍将相对保守，二套房首付降至4成的可能性极低。

易居智库研究中心研究总监严跃进告诉中国经济网记者，“虽然从政策层面看，目前房地产市场已经有所复苏，而且房地产市场的政策也不断宽松，但实际执行方面还是有困难的。”

第一、公积金可贷余额的制约下，不可能完全漫无目的地注水，也是需要开源节流的。第二、目前改善型购房者也可以享受此类住房公积金资源，所以会造成僧多粥少的现象。第三、在房价看涨的态势下，住房公积金资源将面临新的压力。尤其会造成排队现象。

所以与其过于乐观，倒不如对公积金运用有一些足够的风险意识，对于一线城市而言，公积金购房的成本优势最明显，所以公积金资源更容易有不足的风险。从这个角度看，这确实需要对后续公积金使用方面把控好节奏。严跃进还表示。