楼市回暖传导至地价 北上广深火热成交能否持续

“3·30新政”等利好政策持续发酵，以及部分A股投资者将获利资金转投楼市，一线城市楼市提早“入夏”，其中深圳房价涨幅领涨全国。可是，房企的好日子来了吗?股市走牛对楼市抽血和输血效应哪个更强?哪些城市有望成为“白银时代”房价上涨的领头羊?

国家统计局发布的数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。北上广深4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，分城市看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。

房地产市场的逐步回暖，已经成为业界最热门的话题。如同2007年一样，A股市场的牛市会不会带来房地产的牛市?正日益成为业界关注的热门话题。

楼市回暖传导至地价

楼市的火爆，正在传导至土地市场。各城市之间，从房企对于土地的青睐度，可以折射到房价上。统计数据显示，截至5月18日，一线城市住宅用地虽然成交7宗，但其中有5宗上海的动迁安置房，其他两宗地分别为广州与北京的各一宗远郊土地。从目前看，北京与上海等城市待售土地均非常少。

在一线城市减少土地供应的情况下，房企逐渐将争夺土地的战场放到二线城市。截至5月18日，二线城市合计成交住宅类土地81宗，平均溢价率达到了16.83%的年内新高，平均成交楼面价也达到了1836元每平方米。

业内人士告诉记者，“3·30新政”对楼市的影响主要体现在一二线城市，这种情况下，房企对一二线土地市场的争夺出现了白热化，特别是一线城市，土地价格明显处于高位，房企竞争激烈。从未来预期看，房地产市场的刺激政策还会继续出现，而一二线的土地供给却越来越少。这种情况必然会影响未来土地市场的价格。

业内人士认为，虽然降息、减税等刺激楼市的新政接踵而至，但从实际效果来看并未触及根本，北上广深需求增长依然受到限购制约，三四线城市新增主动需求依然难以为继，因此绝大部分城市商品住宅价格水平依然处于较低位水平。

投资要看存销比

库存量和存销比一直是影响房价的重要因素。截至2015年4月底，35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，同比增长11%。4月份整体市场成交相对比较活跃，这使得库存继3月份出现下滑后继续下行。

4月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.4，这也意味着市场需要用15.4个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年3月份，该存销比数值为15.5个月。这说明4月份去库存的速度有所加快，这与市场成交行情相比3月份开始好转有直接关系。可以预计的是，在各类救市政策效应积极释放的背景下，包括改善性购房需求的积极释放，将促使后期存销比具备下滑动力。

从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值最高，超过了35个月。对于烟台的库存高企，山东大学经济学院副院长李铁岗在接受记者采访时表示，山东把城市规划得过大了，比如一个城市的人口规划有400万人，但规划过大的城市面积加起来，与实际人口的占地相比，要大很多。这样的话，各城市才能有更多的建设用地指标，才能更多地去销售土地，增加财政收入。如果再叠加前几年过速的土地指标使用，就使现在的库存量比较大。

李铁岗认为，进入白银时代，投资、投机性需求在减少;而刚需和人口的增长有很大关系，不可能突然增加。再叠加前两年一些住房需求早早释放，因此造成目前库存环节压力比较大。“在供给增大，需求没有上涨的情况下，价格自然就会下行。每个城市都感觉能吸引外面的人。在总量大的情况下，城市的区域吸附能力小。”

而天津作为二线城市，去化速度相对较慢。虽然天津的去化周期已从2015年3月份的28.6个月下降到27.5个月，但去库存压力仍然较大。在天津某地产投资顾问部总监看来，天津的购买力还是比较低，很难像北京、深圳一样炒作，房价应该是稳定的，和人均收入及人口的数量有直接关系。天津市没有太多的外地人，因为天津大多是工厂、制造业等，不像北京、上海有大量的服务业和金融总部，所以房价很难有一个好的预期。

上述机构的研报称，总体来讲，烟台、北海、天津、荆门和西安五个城市的存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言，深圳、合肥、南昌、南宁和南京的存销比较小，而作为一线城市的深圳存销比数值最低，为7.4个月，预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。虽然大多数城市的房地产不可能出现牛市，但是在以深圳为代表的一部分房地产市场还是有望在下半年走牛。