房企业绩冷热两极分化 开发商“喊涨”底气不足

5月2日，在第七届中国西部房·车博览会现场，观展者在一处楼盘销售处咨询。当日是“五一”小长假的第二天，第七届中国西部房·车博览会也迎来了假期观展消费的高峰，本次展会共有参展房地产企业22家，参展楼盘48个，房产参展面积达到4300平方米。吸引了众多本地和周边地区的购房者前来洽谈咨询购房。新华社记者 彭昭之 摄

2015年一季度房地产企业绩集体滑坡，资金压力依旧突出，成为行业内普遍现象。随着房地产行业进入“白银时代”，房企们的赚钱效率也开始明显下滑，曾经的“暴利”已一去不复返。

业内普遍认为，今年楼市“红五月”的含金量恐怕也要大打折扣。有分析称，库存高压尚未解除，当下很多房企并不敢涨价，即便是供需矛盾较为缓和的四大一线城市，开发商喊涨多数只是在打“心理战”意在加速成交。

4月30日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，针对楼市调控，会议特别指出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”由此可见，去库存仍是稳楼市主题。

房企业绩出现两极分化

数据显示，一季度152家房地产上市公司营业收入1087.07亿元，同比降0.75%；归属母公司净利润为114.21亿元，同比下降3.49%。

另外，房地产行业的“马太效应”也非常明显。据中原地产研究部统计，一季度仅12家上市房企的业绩出现明显增长，而其他数十家公司则仍在苦苦挣扎。

不少传统龙头房企各项数据不甚乐观。万科前三月净利润为6亿至7亿元，比上年同期骤降约六成；招商地产净利润6.53亿元，同比下降13.53%。而与之形成鲜明对比的是，保利地产、世贸股份、金地集团成为为数不多交出“好成绩”的企业。保利地产一季度净利润12 .93亿元，同比增长58 .63%；金地净利润 7800万，比上年同期增加了59.13%。

中原地产首席分析师张大伟分析称，目前楼市整体降温明显，分化严重。除部分规模房企外，开发商很难维持过去的高增长。

他认为，一季度房企销售及利润普遍下滑，主要是因为企业销售节奏的变化，“大部分企业在2013年完成情况非常好，预留了大量签约结转到2014年。但2014年整体企业完成情况较差，大部分企业反而透支了2015年年初的签约，导致2015年签约不尽如人意。”

张大伟进一步指出，开发商去年年底为了冲刺完成任务，基本透支了2014年成交，对2015年的影响也将较大，这是导致前3个月业绩出现下滑的原因之一。

回归正常利润成为趋势

尽管在新政的促进作用下，部分城市从4月份开始出现楼市销量回暖的迹象，但前期积累的高库存并未得到完全消化，去库存仍然是楼市主旋律。

数据显示，3月末，全国商品房待售面积64998万平方米，比2月末增加1076万平方米。

为了加速去库存，不少房企开始“变阵”，加紧在营销上下功夫。保利地产首先祭出“保利地产是个P”营销炒作方案，赚足购房者眼球。紧接着，恒大副总裁何秒玲宣布并承诺集团全国所有项目次日起实施“无理由退房”。万科地产也没有袖手旁观，打出“退X大买万科，你无理由退房，我退房无理由”的宣传旗号。随后，绿地、绿城、旭辉众房企跟进，各大房企频繁接招，为营销造足了势。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，恒大2015年率先打出全国项目“无理由退房”计划第一枪，意味正式打响房企主动去库存的促销战。

而易居房地产研究院研究员严跃进则表示，房企为了去库存，在营销方面花费颇大，这也会损耗房企利润。

此外，严跃进表示，随着地价占房价比例越来越高，开发商利润空间会不断被挤压。房企已告别高利润时代，回归正常利润成为趋势。

开发商“喊涨”底气不足

近来，不仅全国主要城市住宅成交涨幅明显，新房、二手房价格喊“涨”现象也有所增多，不少买房人随即陷入“等政策”和“恐涨”的矛盾状态中。

但业内普遍认为，在各城市库存高压尚未解除的情况下，绝大多数开发商并不会选择贸然涨价。

“实际来看，涨价的楼盘项目并不多。” 亚豪机构市场总监郭毅表示，即便是供需矛盾较缓和的一线城市北京，目前楼市也仍然不具备涨价动力。

中指院指出，随着各类政策逐步落实及货币环境的持续宽松，首置及改善类购房需求将平稳释放，市场回暖趋势将进一步延续。由于当前大部分城市住宅库存量仍处高位，短期内全国整体价格将保持平稳。不同城市来看，各城市对政策敏感度存在差异，未来价格走势将持续分化。

不过，由于房企去库存的步伐仍在加快，因此，“房企二季度业绩可能会企稳。”东兴证券预计。

亿翰智库分析，伴随政策助力，一季度购房需求正进入积蓄期。积蓄期后，房企在二季度内或将迎来置业需求入市，房企为了在6月竞争中获胜，4、5月份是个较好的通过小幅优惠出货的窗口期。

也有业内人士提醒，从“330新政”之后的成交数据来看，虽然一二线城市相对较好，但三四线城市表现仍然较弱。整体而言，由于诸多城市库存依然高企，加之土地消化周期过长，需求过度透支，房价调整尚未到位，楼市供需关系正在走向新平衡。