北京现房库存首超期房 预售制逐渐因市场原因消弭

人民网讯 根据亚豪机构统计数据显示，截止4月25日，北京期房住宅存量为4.08万套，现房住宅存量4.1万套，这也是近一年来现房存量首次超过期房。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，在住宅预售制度之下出现现房存量超过期房存量的原因主要在于三个方面。

一是房地产长期限购之下项目滞销所致。根据亚豪机构统计数据显示，2014年北京商品住宅（不含保障房）共实现销售7.88万套，而同期新增住宅预售量高达12.1万套，供需比高达1.53:1，达到历史最高峰。由于长期限购导致的需求不足，使得大量项目在取得期房预售许可入市之后，并不能实现快速去化，而是在等待政策宽松、市场转暖的销售过程中被迫“转现”。

二是高端项目增多导致现房预售项目占比加重。经历了多年开发之后北京住宅用地，尤其是城区宅地逐渐进入稀缺状态，由此导致的土地价格的攀升也直接拉升了城区整体住宅市场的销售价格，尤其是近两年高价“地王”频出，也催生了大量高端项目逐渐涌入市场。而对于高端项目而言，除去地理位置之外，能够使得其高昂售价“物有所值”的只能是项目本身的品质，而这些主打社区环境以及房屋本身品质的产品类型，多要等到成型的现房阶段才能体现出其优势。因此与普通住宅“能早卖就早卖”不同，高端项目多会选择现房入市。从数据中也可以看出，自2011年开始，直接取得现房销售证的项目占比开始持续保持在10%以上，2013年甚至达到过17%的高点，2014年虽有所下滑，仍然保持在12%。而在2011年之前，直接现房销售的比重基本都在10%以下，最低在2010年仅4%。

三是由于预售新规的政策导向所致。2013年北京住建委曾发布预售新规，提高套均面积大于140平方米的大户型住宅项目预售门槛。其中7层及以下的，需要主体结构封顶才能办理预售许可、对外销售；8层及以上的，要完成至少规划中一半的层数，并且不低于7层才能申请预售。而在此之前的领取预售许可证的条件为，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。新规之后一些低密度大户型项目封顶后才能取得期房预售许可时，已距离完成竣工验收后的现房状态不远，因此部分项目也会直接选择现房入市。

从影响来看，任启鑫认为，无论是滞销导致的“期转现”，还是政策引发的直接以现房入市，对于房企的资金链都将产生较大影响。按照以前“施工达到正负零”的预售标准，房企只需先期投资25%即可开始预售回笼资金，而如果要封顶甚至现房之后才能销售，那么建设投资需达到60%甚至70%以上，这对习惯了“小马拉大车”的房地产企业无疑是一个考验。

但是从另一方面来看，现房产品由于“即买即住”的特性，一般售价多高于同类期房产品，因此现房产品占比的增多也将推升整体市场的均价水平。另外在加上高地价推升的高端项目不断增多，因此导致未来北京住宅市场价格水平上涨趋势已成定局。

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中国的预售制度是由1994年出台的《城市房地产管理法》起建立起来。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。近年来，由于预售制度引发的延期交房、房屋质量纠纷、房产证办理纠纷较多的情况屡见不鲜，因此取消预售的呼声一直较高。而从北京市场来看，随着2013年预售新规的颁布，高端大户型产品多被迫推迟至现房开盘，而基于地价及其他种种因素，未来北京纯商市场将逐步过渡为中高端产品为主，因此现房入市比重将不断增大，现房存量也将不断增多，在此过程中，预售制度也将兵不血刃的在市场化过程中逐渐消弭。