北京商改住库存直逼3.7万套 创10年新高

限购政策将大量购房者阻挡在买房门槛之外时，北京某开发商曾凭借商改住（以下简称商住）产品（即商业立项项目被分割成住宅来销售的楼盘）“干掉”盘踞北京的龙头房企，跻身北京楼市销售额前三甲，但当市场“冷静”下来，供需变化后，商住产品则难以突围，尤其随着产权年限越来越少，商住市场库存更加难以消化，已经出现量价齐跌的现象。

值得注意的是，2014年，北京新房供应量为9.6万套。而据亚豪机构统计，截至目前，商住市场的库存量高达3.68万套，相当于北京去年普通住宅供应量的38.33%，创自2006年以来的近10年新高。

商改住市场量价齐跌

据亚豪机构统计数据显示，2015年一季度，北京商住产品的成交均价为21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米小幅下降了2%。

而从成交量来看，与成交价格的小幅回落相比，北京商住市场成交量连续两年出现大幅下挫。

亚豪机构统计数据显示，2013年商住产品的月均成交套数为2198套，2014年降至1112套，同比大降五成；2014年一季度，商住产品的月均成交套数进一步下滑至782套，成交的回落幅度高达三成。

对此，亚豪机构市场总监郭毅向《证券日报》记者表示，在北京整体楼市成交量企稳回升之际，商住市场冷清呈现局面主要有两部分原因：一是政策利好并未覆盖商住，反而分流了商住的置业需求；二是市场供应规模过大，产品同质化严重，造成滞销。

郭毅进一步解释道，无论是“930”，还是“330”政策，均是针对于住宅属性的商品房，在购买二套住宅的首付比例由六成或七成降至三成或四成后，商住首付依然维持着五成首付。对于购房者来说，在当前股市大涨的前提下，减少首付款比例后，可以腾挪出一定资金投入股市，博取短期的高收益，在这一点上，住宅的首付比例下调有助于吸引购房者。而在二手营业税的减免政策中，虽然商住产品也能享有一定利好，但同样年限的普通住宅免征营业税，无疑让购房者选择的天平向普通住宅倾斜。

此外，从市场供需角度来看，2013年北京商住市场的供需比为0.85：1，尚处供不应求的市场行情下，彼时，商住市场的库存量仅为20660套；2014年北京商住市场的供需比攀升至2:1，商住产品的市场供应进入快行道，当年的供应量高达23987套，商住市场一下子由供不应求转变为供过于求；2015年一季度，供需比再次升至3：1，供过于求的市场形势不仅没有得到缓解，反而更趋严重，甚至库存创下近10年新高。

商改住库存过高难消化

事实上，纵观北京商住市场项目分布图来看，供应主要集中在郊区。

据亚豪机构统计数据显示，2013年成交的56宗商业用地中48宗位于五环以外，2014年成交的44宗商业用地中39宗位于五环以外；截至4月20日，2015年供应的8312套商住产品中7919套均位于五环以外，其中2643套位于五至六环间，5276套位于六环以外。

鉴于此，多位业内人士均向记者表示，商住产品库存过高与政府供地不无关系。

郭毅也认为，五环以外的区域往往因为居住人口的密度小，导致商业及写字楼的经营难度大，回报周期长，对于注重周转率的开发房来说，为了回笼资金，只能将这些地块开发为散售型产品，这样可以让购房用途更综合，即可自住，也能办公，从而加速项目销售。必过，同类产品供应规模过大，且在同一区域的供应过度集中，造成严重的去化压力，库存居高不下。

据亚豪机构监测数据显示，当前，商住库存最高的三个区域均属新城板块，位居首位的是大兴区，共有8960套商住待售；第二位的是通州区，商住库存也高达8863套；第三位的是房山区，可售商住产品共6648套，三个区域的商住库存量相加，占到商住市场整体库存的66%。

郭毅表示，库存的高度集中，意味着这些区域的商住项目不得不依赖于价格杠杆，才能提振销量。

数据显示，截至4月20日，大兴、通州、房山商住产品的成交均价分别为21171元/平方米、22213元/平方米、17525元/平方米，均低于2015年商住市场22277元/平方米的整体均价水平。郭毅称，就算在价格上做出一定让步，三个区域累计也仅实现了1929套销量，库存的去化周期仍然极为漫长。