胡志刚：楼市政策要“滴灌” 不要“漫灌”

胡志刚：中国房地产研究会副会长

一季度以来，房地产市场利好重磅相继来袭。政策出台后一线城市渐趋回暖，但二三线城市反应平淡。为了进一步促进房地产市场回暖，以利于宏观经济逐步复苏。楼市亟待再发力，政府的政策储备库中不乏有利器蓄势待发，有些二三线城市政府甚至有可能孤注一掷，给市场下“猛药”。为避免2009年市场暴涨投机盛行和2013年房地产市场急剧下行的两种结局，作为稳定住房消费政策的顶层设计，目前出台的政策应该从整体上适度把握效果，出台一些“组合拳”，避免分散化，碎片化，自流化，使市场忽暴涨忽暴跌。无论出现哪一种结局，都背离了房地产市场常态化的大格局，背离了房地产业长期稳定发展的大目标。

一要注重区间调控。房地产市场进入常态化，调控政策发生效力要有一定的空间幅度，上要封顶，不能突破导致暴涨的“天花板”；下要保底，不能暴跌硬着陆。政策的预期是要让市场复苏趋稳，而不是再度进入过山车式的运行。这次以稳定住房消费拉升房地产市场为目的的调控政策，如果力度不大，就会导致市场继续下行，严重地拖累国民经济；如果政策叠加力度过大，将会量价急剧上升再次推高市场，最终仍然加大市场危机的风险。所以，我们出台的“组合拳”政策一定要将其效力精准地控制在一定的幅度内，可以用“滴灌”乃至“喷灌”，但不能用“漫灌”，例如要慎用大幅度降低利率、税收和没有政策替换就大面积取消限购等政策。为避免群体性入市导致市场暴涨暴跌上下波动，要采纳柔性政策顺势而为，引导房地产市场止住下滑并缓缓回暖，最终进入常态化轨道，以实现平稳健康地发展。

二要注重供需对接。当前稳定住房消费政策中给购房者带来利好的一面。但是即便有关政策让消费者提升了购买力，他们也未必愿意出手买烂尾楼。笔者认为，目前经济转型的一个显著特征就是市场在下行，消费在提升。上一轮城镇化由于大规模的造空城，不注重楼盘质量，导致千城一面，万楼一型，空置楼盘量大质次，许多滞销楼盘无法满足消费者对新产品新生活的追求。在目前楼市严重地供过于求市场低迷的形势下，有些城市仍然出现个别“日光盘”，这足以证明房地产消费已进入追求品质和品牌的时期，房地产市场应当遵循以销定产的原则，建立供需对接的大格局。这就要求地方政府要调整产业技术政策和产品结构，调整局部规划设计，总的思路是既要在消费端发力，更要在供应端发力。为此地方政府和存有滞销楼盘的开发企业要铆足劲做好改进产品质量的“功课”。首先要调整规划，完善滞销楼盘周边的交通、商业、教育、医疗等公共资源的配套；其次政府还要督促和扶持开发企业追加投资，根据不同城市不同地域的地理、人文、民俗等特色和消费需求，通过嵌入文化、科技、绿色等宜居要素调整和优化其所开发的滞销楼盘，因地制宜地配置各类共享设施设备，改善社区环境；最后还要对购买其楼盘的业主提供综合运营配套服务，利用轻资产的模式，配置提供专业从事社区服务的贴心管家，将房地产的价值链由土地增值转向后期服务，达到边际效益最大化。针对企业遭遇资金困扰无力追加投资的僵尸产品及烂尾楼，地方政府应当及时清理，将其转让给优质企业进行以优化升级为目的的再次开发。唯此通过政策助力，一方面提高了消费者的购房能力，一方面又提供称心如意的精品楼盘及高品质社区服务，消费者踊跃购房就水到渠成了。