北京房协 解读 2015 年一季度全市新建商品住宅市场

一季度新房上市量同比下降 42% 成交量上升 36% 成交均价下降 8.8%今年一季度全市新建商品住宅 （以下简称新房） 整体特征是，上市节奏放缓，成交量明显上升，均价略有下降。但是，我们再进一步分析，如果把自住房数量扣除，纯新房市场则呈现相反的特征，即上市量下滑 62%，成交量下降 17%，均价增长 6.3%。

我们认为，扣除自住房数量后的市场特征更能够客观反映目前我市新房市场的整体态势。尽管，近期各种放松调控利好政策较多，但对新房市场触动有限。

首先，我们从前四年一季度新房市场上市成交对比情况看，2011 年和 2013 年一季度正处在“从严调控”政策窗口期，在上市量相对稳定的情况下（5000 套左右），购房预期出现了恐慌性、透支性、超前性的集中签约，成交量大涨，2011 年一季度销供比2.9:1， 2013年一季度则更是高达4.6:1。

同时，我们也可以看到，由于在 2011 年到 2013年全市高价盘上市价格受到政府价格管控，所以中小套型低总价新房成交量相对较多，成交均价整体相对稳定在 2.2 万元 / 平米左右。2014 年，全市新房市场结构出现陡然变化，市政府不再设立房价调控目标，并取消了新房上市价格审批，连续被限三年的不少高价盘得到集中释放，同时也满足了不少被压抑多年的改善型需求，在新房上市量明显上升的情况下，成交量也有所回升，特别是成交均价更是达到了四年以来的顶点，高达 2.83 万元 / 平米。

其次，2013 年以来，在全市商品住宅用地上市成交量明显回升，弥补了前几年住宅用地供应的不足，开发企业拿地热情也明显趋增，激烈竞争下带来的是地价的不断上升。再加上前面提到的2014 年政府放开高价盘管控的叠加作用，2014 年新房上市量出现了大幅增长，其中 2013 年高价地带来的高价盘占比也有所增加。

但是，由于限购政策没有松动，在供给增加的情况下，成交量并没有明显回升，特别是刚需自住型购房需求在前几年出现了提前透支入市，且后续符合条件的京籍和五年连续保险或纳税的非京籍购房家庭增长量并不能及时跟进，再加上去年下半年自住房的大量入市降低了新房市场的价格预期，所以新房成交量在去年前三季度整体处于低位徘徊，成交均价也出现明显回落，但仍处于相对高位，在2.4 万元 / 平米左右。直到去年 930 新政后，年末四季度新房市场才出现一定回暖，但其中有 42%为自住房，纯新房市场中更多的依然是改善型需求在释放。

最后，再看看今年一季度的新房市场，从市场成交结构看，依然是改善型需求占主导，如果扣除占比近四成的自住房，纯新房市场基本延续了去年四季度的成交结构和价格走势，只是总量下降比较明显。这一方面是因为去年以来供给大增，成交不足带来的库存基数增大（3 月底各类新建住宅待售量在 8 万套以上），市场去化率相对较低所形成的滞涨；另一方面是改善型需求释放量毕竟相对有限，而在二手住宅多重政策利好的驱动下，不少新房有效需求，特别是首置刚需群体被吸引到了二手住宅市场，再加上自住房项目对新房普宅市场的挤出效应，一季度纯新房市场成交整体呈现了量减价增的态势，成交均价一跃突破了 3 万元 / 平米。

二季度新房市场，我们认为 330 政策出台后依然更多的是利好二手住宅市场，而新房市场继续会受限购政策制约，尽管开发企业为去库存会加大推盘及促销力度，同时在二手住宅盘活的利好下成交量会有小幅回升，特别是纯新房中 144 平米以上改善型需求会形成一定梯次放量，但整体量价关系相对会保持稳定或温和上涨。