不动产登记拉开帷幕 楼市调控手段面临4个转向

去年12月22日，中国政府网正式公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。

根据《条例》，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享，其中国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。

事实上，全国省级不动产统一登记前期工作已全面拉开帷幕。同时，不动产立法工作也在推动。截至目前不完全统计，全国至少已有17个省(区、市)明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西5个省已经正式建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，启动了相关工作。

不动产登记信息纳入管理基础平台 “以人查房”意义重大

从不动产登记工作计划来看，目前总的考虑是：2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

而从不动产登记工作近期市场关注的热点来看，主要有两个：一个是去年12月底中国政府网刚刚正式公布《不动产登记暂行条例》，虽然《条例》比预期晚了几个月时间，但还是露出了真面目，还重点提及“各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享”；

另外一个就是依法“以人查房”尽管没有明确写进《不动产登记条例》，但从当前公布的内容来看，第二十八条里面已经提及“查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料”，这也就意味着，尽管 “以人查房”不会像之前媒体报道的那样可以随意查询，但不动产登记仍然具备“以人查房”的功能，对于整个楼市来讲仍然有重要的意义。

“差别化”措施对楼市进行分类调控 调节存量房城市供求关系

那么，不动产登记工作的推进对于房地产市场调控来讲有哪些意义？同策咨询研究部总监张宏伟认为，不动产登记其实就是指全国个人住房信息登记联网。尽管个人住房信息登记联网只是不动产登记的一小部分，但是，个人住房信息系统的逐步建立对于以税费调控为主的技术条件的建立、以“差别化”措施对楼市进行分类调控、调节存量房城市供求关系、楼市长效调控机制的建立等调控手段的转向具有积极的意义。

首先，个人住房信息联网是以税费为主的调控手段开展的必要技术条件。

从城市个人住房信息系统来讲 ，截至目前，约有60个城市的住房信息联网工作已经完成，下一阶段的目标是，同时实现500个城市联网，但目前看来难度较大，可能需要更久的时间。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从个人住房信息系统与住房和城乡建设部（住建部）联网的作用和目的角度而言，房地产税（房产税）、交易环节的增值税等税费调控手段的试点及扩围需要家庭房产的详细数据作为依托，因此，个人住房信息联网是以税费为主的调控手段开展的必要条件。从中长期来讲，（60个或更多城市的）联网为全国范围内开征房地产税（房产税）、交易环节的增值税等做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，但是，我们也应该看到，如果限购、限贷政策一旦取消，房产税征收对象的范围会明显扩大，这时，房产税对于控制投资性需求起到一定调节作用，房产税才会真正发挥它的作用。

其次，全国个人住房系统的建立可出台“差别化”措施进行分类调控，抑制不合理的投资与投机性需求，对调节房地产市场健康平稳发展有利。

当前，国家相关部门设法将全国个人住房信息系统通联在一起，通过通联的个人住房信息系统及时发现房地产资金流向的变化，尤其是针对部分城市或区域异地购房、不合理的楼市投资投机现象，可有针对性地出台差别化措施进行分类调控（例如贷款利率、房产税、二手房20%增值税等），从而达到抑制房地产投资投机现象，也可以避免像之前调控政策那样搞“一刀切”，误伤部分市场及购房者。

第三，不动产登记后，可在存量房领域利用差别化“空置税”等措施调节城市供求关系。

不动产登记后，可在此基础对各个城市存量“空置房”作出判断，可据此对存量“空置房”采取差别化“空置税”措施，发挥住房的居住作用，或引导其出售形成市场供应，缓解部分热点城市市场供求关系紧张的局面。

第四，不动产登记促使楼市长效性调控机制逐步形成。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从十八届三中全会及2014年“两会”来看，2014年及未来几年内，当宏观经济结构改革初有成效，宏观经济逐步好转之时，在建立个人住房信息系统的基础上，房地产税（房产税）、二手房交易环节征收20%增值税、“空置税”势在必行，关于房地产方面的税制改革顶层设计势必会逐步推出。最终，房地产市场调控的税费经济手段会更加突出，以税费手段改变市场需求结构，坚持“去投资化”，使市场回归自住属性，促使楼市长效性调控机制逐步形成。