国家住房银行已被提及 信贷证券化还有多远?

伴随房地产信贷、税费的政策“组合拳”落地，关于住房银行的话题也再一次被提起。

日前，一篇由住建部公积金监管司司长张其光等人撰文称，我国设立国家住房银行条件已基本成熟。

一石惊起千层浪，这一观点将沉寂多年的MBS(住房抵押贷款证券)也钩出了水面，使得住房信贷资产证券化的话题被再度热议。

释放住房需求

张其光等人在文章中指出，目前，设立国家住房银行条件已基本成熟，改革依据充分，资金规模巨大。文章列举了一系列数据：截至2014年底，全国住房公积金 3.7万亿元，住房维修资金约5000亿元。目前，全国共有管理中心342个，业务网点2651个，从业人员3.8万人。

该文章坦言，今年我国房地产市场进入深度调整时期，与2008年和2011年那两轮调整不同，这轮调整是在没有行政干预情况下的市场自行校正，我国房地产市场已经发生结构性变化，从供给约束转化为需求约束。

文章指出，如不能有效增加住房需求，房地产下行趋势将难以遏制，需加快改革住房公积金制度，将各地住房公积金管理中心整合为国家住房银行，向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款，增加中低收入家庭住房消费需求。

对此，民生证券宏观分析师李奇霖分析，住房刚需人口减少，改善型需求得不到释放，库存高，使房地产面临巨大的下行压力，而房地产既关系到经济增长，有关系到化解金融风险，这构成了讨论国家住房银行的基本背景。

李奇霖认为，目前住房按揭主要是商贷，改变这一局面、解决房地产问题，方案之一是直接设立住房银行，用存量公积金和发债支持按揭贷款，其次是资产证券化。

信贷资产证券化是指将原本不流通的金融资产，转换成为可流通的资本市场证券的过程。资产证券化产品划分为资产支持证券(ABS)和住房抵押贷款证券(即MBS)，前者的基础资产是除住房抵押贷款以外的其他资产，后者的基础资产是住房抵押贷款。

实际上，去年9月30日公布的央行、银监会文件(俗称“央四条”)就曾提出，鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等，用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放，同时，开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

央行数据显示，截至2014年6月底，我国个人购房贷款余额10.74万亿元，作为MBS潜在的存量资产，一旦我国MBS启动，将可以撬动超过10万亿元的庞大沉积资产，使之进入房贷渠道。

“过去的住房金融市场主要是依附传统金融市场运作的，独立性不大，专业度不高，如果未来出现国家住房银行这样一类机构，或标志着中国住房金融改革进入了一个新阶段。”严跃进对记者表示，未来对于住房公积金管理中心的网点化发展，使得住房金融资源的运作具备高效性，这对于解决住房问题、提高住房交易都有利好。

模式待考?

此次国家住房银行被住建部官员明确提出，让人们对MBS心生遐想。但这并不意味着MBS具备立即大规模放行的条件。

去年10月曾有媒体援引交通银行首席经济学家连平观点称，要盘活存量市场，需要有配套措施，以解决规模问题，住房贷款资产证券化是个趋势，监管层和货币当局愿意推动，但其市场机制、运作模式还有待观察。

对于国家住房银行这一设想，中国银行国际金融研究所研究员高玉伟昨日对本报记者称，金融市场化的方向不会改变，也不应改变，以后仍要主要通过市场来解决住房问题，商业银行在房地产开发贷款、住房按揭贷款上，有着丰富的业务经验和良好的风控体系，能够发挥支持住房建设和住房消费的主渠道作用。

与此同时，高玉伟提到，政府仍应加强住房保障力度，让低收入群体住有所居，通过财政拨款、政策性银行如国开行的住宅金融事业部等为保障房建设、棚户区改造提供资金支持，如有需要，新设住房保障银行也未尝不是可选项之一，但设立形式、资本金来源、业务范围、与现有商业银行和政策性银行关系以及如何监管和防范风险，都需要进行深入审慎的研究。

还有说法称，住房银行不应该是简单的公积金管理中心的改造版本，而应该有一些新的任务。严跃进对记者提到，未来住房银行在公积金资源运作的基础上，如何实现随存随取、异地存取、设置不同的住房金融产品，如何以类似MBS鼓励各类投资者围绕此类住房银行机构而展开投资，后续值得金融监管部门探索。