房地产开发商自融成风 P2P陷“危险关系”

P2P行业的多事之秋仍未结束。日前，由于巨额资金投入房地产项目，P2P平台里外贷爆发一起被称为“行业有史以来最大”的兑付危机，涉及金额逾9亿元。目前，该平台已经无法维持正常的提现业务，且投资者的到期兑付已被暂缓处理。

业内人士透露，里外贷或涉嫌开发商“自融”。在“自融”操作手法下，P2P平台其实已经沦为“幌子”，借款人则可以借助平台“拆东墙补西墙”。虽然“自融”目前尚难界定是否违规，但中小开发商自身的资金风险成为引爆类似兑付危机的“导火索”。

“这种手法现在在房地产行业和P2P之间太普遍了，但这说到底是一种危险关系。”有业内人士表示，在投资人对房地产风险认识不足的情况下，如何控制此类危机的蔓延，仍是一个难题。

大量资金疑流向同一地产公司

一则落款日期为1月26日的“公告”，透露出P2P平台里外贷这次遭遇的危机不同寻常。里外贷在这则公告中称，由于借款人目前已被警方控制，平台已无法维持正常的提现业务，且投资者的到期兑付也被暂缓处理。里外贷的员工目前已被通知在家办公，并随时准备配合调查。

里外贷是“北京众望易达网络科技有限公司”运营的P2P平台。网贷之家研究院数据显示，截至2015年1月21日，里外贷总成交量22.48亿元，待收本息共计9.34亿元；平均借款期限5.56个月，综合收益率高达39.77%。

数据显示，该平台待收的投资人数为1830人，但待还的借款人数仅为8人，待还金额最高的借款人(即尚未还清款项的借款人)待还金额高达3.2亿元，而上述8名借款人的人均待还金额达1.17亿元。

据悉，该平台大量资金流向一家房地产公司，而由于该公司的控制人目前被调查，导致借款无法按期兑付本息。

由于涉及金额超过9亿元，上述事件被称作是P2P行业有史以来最大的一次兑付危机。“一个平台的借款人永远是那么几个人，而且投资收益高得离谱，只要稍加思考就能明白其中的风险有多高。”一位P2P平台创始人说。

此前已有机构对其作出预警。在里外贷停业之前，大公国际将该平台列入预警名单，理由是受评主体信息披露不充分、偿债能力存在隐患、可持续能力较差。据大公国际统计，截至2014年11月21日，该平台一共存在150个标的，其中同一借款人发布60个房地产相关标的，总计金额约759万元，且平台在60个不同债项中反复披露同一份协议。

据了解，该平台大笔资金流入的房地产公司在线下也是负债累累。

自里外贷危机爆发之后，关于其涉嫌“自融”的议论就未曾停止。有知情人士称，里外贷和资金密集流向的房地产公司控制人实为同一人。里外贷作为该公司“自融”平台的嫌疑颇大，中国证券报记者试图通过电话向里外贷求证，但公司电话一直无人接听。

“自融”成中小开发商“救命稻草”

据中国证券报记者了解，这种“自融”手法早已在圈内风行。

“开发商手上有地有房，虽然很多不能做抵押登记，但许多平台不需要抵押登记手续就可以借款。这样开发商为了给自己找个吸收资金的通道，就想自己控制一家P2P平台，然后自己包装一个项目，而且很多开发商跟担保公司是有合作的。因此，利用伪装好的P2P平台来融资是非常简单的。”前述创始人透露，“自融”的关键在于自己控制一家平台，“想要多少额度，就发多少项目，资金源源不断的进来，何乐而不为”。

这种做法如果被投资者识破，则要面临极大的风险，但开发商们也有应对之道。该创始人透露，“上次就有一家小开发商来找我们，想收购我们的平台，但同时要求我们是独立运营，这样谁都看不出来是他在做自融，但本质是一样的。”

“自融”目前在房地产行业与P2P平台之间已颇为普遍，尤以资金链紧张的小开发商为甚。如上述人士所透露，开发商或者自己运营一个P2P平台，或是控制一家平台，利用其作为“幌子”来进行融资，补充流动资金，更多的则是用来偿还之前所借的欠款。

但在一些业内人士看来，这种做法目前还难以界定是否违规。

“比如说我是开发商，我有1000套房子，每次抵押100套给P2P平台，平台拿5000万元给我。第一期到期了，我就再拿100套抵押给P2P平台。就这样循环，但是每次都是有真实的抵押物，你能说这是欺骗吗？”P2P平台网投网CEO汪瑶表示，开发商每次自融都有真实的抵押物，所以不能以“骗局”来界定自融。在他看来，重要的还是P2P平台自身对于抵押物的风险评估。

在他看来，无论里外贷是否涉嫌“自融”，但其对标的的风险评估显然是认识不足的，一旦借款人的项目出现问题，到时候P2P平台自身也是“有理说不清”。

“危险关系”亟待规范

自融资渠道收紧之后，开发商与P2P的关系就一直“剪不断理还乱”。汪瑶认为，开发商找银行，银行不贷，信托业也在疏远房地产，民间融资利息更是高得离谱，但开发商可以找P2P，“对于开发商来说，P2P融资年化15%-20%的资金成本，短期内还是可以接受的”。

毕竟，在市场不景气、销售遇冷的情况下，开发商的“口袋”已变得越来越紧张。中国指数研究院数据显示，2014年，在开发企业的各类资金来源中，购房者的定金及预付款占比24.8%，较2013年下降3.5个百分点；个人按揭贷款及其他占比15.9%，较2013年下降0.4个百分点。与此同时，开发企业自筹资金占比41.3%，较2013年提高2.5个百分点；国内贷款占比17.4%，较2013年提高1.3个百分点。中国指数研究院认为，2014年以来，开发商资金承压已是共识。

在此情况下，开发商借款与P2P高息吸金形成一种“危险关系”：对于资金承压的开发商来说，P2P是一种更为高效且成本更低的融资渠道；对于P2P平台来说，相比之下，开发商动辄数亿元的融资需求，其诱惑力实在难以抗拒。

“周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨。”汪瑶认为，在这种形势下，最令人担忧的问题是，投资者完全意识不到这种“危险关系”的潜在风险。“毕竟与其他标的相比，房地产项目或者土地还是更为具体，且大多数人较为认可其价值，从而忽略了房地产自身的风险所在。”

分析人士认为，尽管开发商的抵押物有其价值所在，但对于小开发商来说，资金链断裂压力越来越大。一旦借款人出现问题，与里外贷类似的兑付危机将不仅仅是孤例。

“这也是我们坚决不碰房地产的原因。”汪瑶称，小开发商自身的潜在风险犹如暗礁，如何让P2P平台和投资者增强风控意识并“安全着陆”，仍是一个颇为严峻的问题。