75家房企负债逾1.9万亿元 平均资产负债率达74%

截至4月6日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计75家上市房企公布了2014年年报，75家上市房企2014年负债合计接近1.95万亿元，同比增长幅度达17.32%。

不过，这75家上市房企的资产总计为2.63万亿元，同比增长幅度达17%，与负债增长水平相差近0.3个百分点。

值得一提的是，根据Wind资讯统计数据计算，2014年，这75家上市房企的平均负债率为74.05%，与去年同期其平均资产负债率73.83%基本持平。

对此，兰德咨询总裁宋延庆向记者表示，若加上今年港股内地房企的表现，例如绿城中国卖股份、融创中国收购佳兆业等重大并购事件，可见在2014年房市低迷的环境下，开发商普遍采用的高杠杆和高资金成本驱动的以债养债模式，致使房企负债风险“攀上新高”。

近一半房企负债超百亿元

根据Wind资讯统计数据显示，在这75家上市房企中，超过百亿元负债的房企总计为34家，其中，万科、保利、招商地产负债均超过1000亿元，分别为3925.15亿元、2848.93亿元和1079.46亿元。

从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。据兰德咨询分析显示，以保利地产和中航地产为例：2014年保利地产的资产负债率为77.9%，较2013年下降了0.03个百分点，期末预收账款1133亿元，扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为46.9%，负债水平合理；而中航地产去年年末资产负债率为79.3%，同比上升3个百分点，剔除预收账款后的资产负债率为71.3%，同比上升5个百分点，期末经营现金流为负，且降幅扩大95.6%，筹资现金流同比减少，现金及现金等价物余额为7亿元，同比下降42%，短期偿债压力较大。

不过，目前公布2014年年报的房企接近沪深两市房企的一半左右，若全面呈现上市房企的债务状况，从兰德咨询向记者提供的一组上市房企2014年中期负债数据可以窥见一二。

据兰德咨询监测数据显示，截至2014年中期，资产负债率大于80%房企占15.35%，在70%-80%之间占比为18.32%，60%-70%之间的占比为12.87%。

值得注意的是，去年一些标杆房企负债率也大都“攀上新高”。据兰德咨询分析，截至去年年底，招商地产负债率(扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例)为47.7%，同比增加4.7个百分点；荣盛发展负债率(同上)是51.9%，同比提高5个百分点；中房地产负债率51.55%，同比提高12.01个百分点；光华控股负债率为58.12%，同比增长28.01个百分点。

对此，有业内人士向记者表示，在行业调整期内，以往扩张激进、拿地成本较高且本身融资渠道狭窄的中小房企抗压能力较弱，一旦项目销售不畅，难以回收现金，无论是还债额度还是资金成本都是其巨大压力。尤其经过一番并购调整之后，房地产行业集中度将越来越高，强者恒强的趋势将更加明显，而中小企业的生存环境则备受考验。

短期借款增29%偿债压力大

众所周知，多项指标可以衡量一家企业负债端的风险是否在可控范围内，但短期偿债能力尤为重要。《证券日报》记者根据Wind资讯提供的数据获悉，截至2014年底，上述75家房企短期借款总计1001亿元，较2013年的774亿元增加了227亿元，同比增长幅度达29.33%。这意味着房地产企业短期偿债压力加重。

据记者了解，为了缓解资金压力，今年以来，多家房地产企业选择出售旗下项目公司股权来增加公司现金收入，包括佳兆业转让资产给融创中国。

实际上，2014年以来，房地产领域的并购案同比大增，而且多宗交易额度都比较大。根据Wind资讯数据统计获悉，截至2014年12月18日，房地产行业并购标的交易达245宗，总价值为1210亿元(包括已完成与未完成交易)，同比增长幅度约为80%；而2013年全年为150宗，总价值为668亿元，同比增长幅度为46%；2012年则为154宗，交易宗价值仅为458亿元。

另有业内人士向记者透露，2014年，个别企业为了偿还近期到期的贷款，房企高层甚至要自掏腰包为其企业输血，却仍无法填补债务缺口。

而有些企业已经意识到风险值正在走高。鉴于此，部分处在危险边缘的企业2014年通过转让资产的方式减轻资金链负担，包括中冶置业将南京巨无霸地王分割出让。此外，万科、龙湖、远洋等房企明确提出将绩效考核重点从销售规模、计划进度转向现金流指标，优化债务结构，提高运营效率。

“在市场潜在供应量巨大，销售形势不容乐观的大势下，近年来多数房企靠高杠杆和高资金成本驱动的以债养债模式将促使更多企业资金链断裂。”宋延庆向记者表示，但出现兑付危机或系统性危机的可能性依然很小。