75家房企赚钱效率集体下滑 地价高企挤压利润空间

据悉，“万保金招”这4家A股传统龙头房企，2014年均出现了增收难增利的情况

■本报记者 王 峥

去年低迷的楼市让房企们普遍陷入了困境，即便是龙头开发商，日子过得也远远不及往年。而随着越来越多的上市房企发布2014年年报，财务数据上的变化也印证了上述情况。

《证券日报》记者统计后发现，截至2015年4月6日，A股市场共有75家房企发布了2014年年报，营收总收入达到了6635.13亿元，较2013年的5719.12亿元增长16.07%；实现归属于母公司股东的净利润(以下简称“净利润”)749.13亿元，较2013年的713.38亿元增长5.0%。显然，在营收增长超过16%的情况下，房企整体的净利润增幅不及营收的三分之一，赚钱的效率明显下滑。

不过，随着近期相关部门出台了多项刺激楼市的政策，业内人士普遍预计2015年的市场将明显好于去年，对于过了一年苦日子的房企来说，也是一次难得的喘息机会。

增收难增利

以龙头万科为例，2014年其实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比分别增长8.1%和4.2%。虽然两个数据增幅的差距好于行业平均水平，但对于万科来说，公司上下也是并不满意。同时，相比2013年，万科的结算净利率也下降0.6%，为11.41%。

在万科2014年度业绩推介会上，万科董秘谭华杰表示，“2014年我们的销售有26%增长，但是结算没有跟上，结算面积只增长2%，对应结算收入增长8%，营业收入增长8%，权益增速4%，我们对这个增速是不满意的。但是因为结算远远低于销售，造成已售未结金额从1600亿元增长到1900亿元，增幅达19.9%”。

至于赚钱效率下滑的原因，谭华杰则解释称，“2014年我们的毛利率和ROE(全面摊薄净资产收益率)都有小幅度下降，下降的主要原因一方面是因为地价占房价比例越来越高，意味着开发商利润空间不断被挤压；第二，2014年房价不断下跌，当年卖出去的现房当期结算，会影响2014年的毛利率；第三，2014年公司业务转型方面有一些投入，这些投入在短期内无法体现为一个好的收益率，这个会直接影响我们的收益率水平”。

除了万科外，保利地产、金地集团、招商地产这三家传统龙头同样也出现了增收难增利的情况。其中保利地产2014年营收增速为18.08%，净利润增速为13.52%；金地集团2014年营收增速为31%，净利润增速为10.77%；招商地产2014年营收增速为33.21%，净利润增速仅为1.75%。

据悉，招商地产净利润增速如此之低，主要是由于三方面原因造成，一是2013年转让深圳曦城项目股权对非经常性损益的影响，扣除非经常性损益后2014年净利润增速为13%，明显高于扣非前；二是在2014年房价下行的背景下，公司计提了5.4亿元的存货跌价损失；三是公司结算毛利率与2013 年相比下降4.6%。

此外，在ROE这一反应企业获利能力的关键指标上，这75家房企中的绝大部分都出现了下滑。记者统计后发现，2013年上述75家房企的ROE平均值为11.62%，而到了2014年，这一数字变为了8.45%，同比下滑27.28%。

以营收超过100亿元的13家大型房企为例，只有3家企业的ROE水平较2013年提升，其中阳光城的ROE由2013年的19.90%升至了2014年的20.61%，而这已经是3家企业中，增长幅度最高的一家公司了。

逾4成业绩下滑

而在行业整体赚钱效率下滑的同时，75家房企中还有超过4成净利润出现了下滑。其中金丰投资、万好万家、中华企业、新潮实业的净利降幅超过200%，深国商、同达创业的降幅超过100%。

根据金丰投资2014年年报显示，公司去年实现营业收入1.10亿元，同比下降87.64%，实现归属于上市公司股东的净利润为亏损3.65亿元，同比下降623.61%，基本每股收益为亏损0.70元。而623.61%的降幅也成为目前A股房企中业绩下滑最大的一家公司。

对于营收与净利双双下滑的原因，金丰投资表示，因受重大资产重组和房地产市场成交低迷的双重影响，报告期内公司日常经营业务收入受到了较大影响。同时，受当地高端房产市场持续疲软的影响，公司于2014年末对无锡渔港路项目进行了减值测试。根据测试结果，预计2014年度公司无锡渔港路项目共需计提存货跌价准备约为3.6亿元。

中华企业的年报也显示，公司去年实现营业收入44.15亿元，同比下滑34.67%，实现归属于上市公司股东的净利润-4.89亿元，实现基本每股收益-0.262元。中华企业表示，期内出现大额亏损，一方面因营业收入有所减少，另一方面报告期内计提了存货跌价准备。

此外，A股房企中目前业绩增幅最高的浙江广厦(2014年度公司实现净利润2.12亿元，同比增长280.15%)，如果不是依靠5.38亿元的非流动资产处置损益收入，公司实际上净利润为亏损3.3亿元，同比大降638%，地产主业也是表现不佳。浙江广厦称，2014年，公司房地产项目全年实现营业收入15.5亿元，费用4.8亿元左右，新开工面积58万平方米，期末在建面积约150万平方米，合同销售金额11.84亿元。经营计划完成情况与年初制定的计划存在一定差距，主要系受工程进度调整，报告期内预售项目未实现交付，导致结转收入减少。

对此，有业内人士称，去年前三季度楼市持续下行，虽然四季度政策面发生了一些变化，使得楼市开始企稳，但是也难以扭转全年的颓势。因此，今年不少企业净利润下滑，很大一部分原因便是计提了存货跌价准备；同时，房价的持续下行，也让房企损失了不少利润。