一线城市上涨动能不足 政策刺激效果恐不超三个月

降首付比、免税、调用地

【宏观·政策】五部委密集出手稳楼市

业内人士认为，宏观经济的低迷和房地产市场的疲软是此轮房地产调控政策密集出台的主要原因。

《中国经济周刊》 记者 刘德炳︱北京报道

房地产调控今年迎来了力度最猛的一只靴子。

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，居民购买二套房首付比例从60%调整为40%。此外，财政部通知，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。此前国土部和住建部还发文优化住房及用地供应结构。这一连串举措被一些媒体解读为五部委联手“稳楼市”。

在这样的举措下，楼市又将何去何从？对此记者采访业内人士并走访多地了解市场反应。

今年楼市密集调控力度强

3月30日下午2点左右，即央行等三部委联合发文前，记者就接到了多个财经圈的同仁发来的询问，当日下午3点半以后央行将有重磅消息出台的传闻是否属实。

由于刚刚降息不久，一般的降准措施又难以称得上是重磅消息，坊间在交流时普遍预计，二套房贷款政策有可能出现较大的松动。

在从2009年到2013年的楼市上涨大势中，二套房贷款政策屡屡被当做调控楼市的一个工具，二套房贷款首付比例步步提高，从40%经过两次调整上涨到了今年3月30日之前的60%。而在 2007年楼市投机风盛行时，当年9月二套房贷款首付比例从30%提高到40%的政策出台，也是迅速扭转了当年房价快速上涨的势头，楼市迎来调整。

对于此次房贷政策的调整，上海易居房地产研究院研究员朱光向《中国经济周刊》记者表示，此次二套房贷款首付比例下调至四成，力度较大，超出了此前业内人士的预期；同时，此次的楼市调控措施，密度也非常大，就在4天前，即3月26日，国土部等部门还发布通知，楼市供应过大的地区要减少土地供应，这可能是2008年之后的最大力度、最密集的调控行动。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下， 2015年楼市也迎来了新常态，其中楼市松绑是一个重要的表现。“宏观经济的低迷和房地产市场的疲软是调控的主要原因。”

瑞银中国近日发布研报明确指出，房地产下滑是今年经济增长最主要的拖累因素——今年1—2月房地产销售面积同比下跌16%、新开工面积同比继续大跌18%；房地产下滑拖累了大宗商品、原材料，以及机械设备的需求；工业生产和需求疲弱又进而拖累了工业投资。

业内：一线城市上涨动能不足 政策刺激效果恐不超三个月

政策面暖风一吹，市场往往迎风起舞：2008年、2009年以来，楼市调控—市场回暖—量价上涨的规律已多年屡见不鲜。

这一次，楼市还会按照这种脚本演绎吗？在采访中，记者发现，市场各方对此政策的积极效果持相同看法，但也有些许分歧。

朱光认为，各种调控措施的密集出台，无疑显示了中央稳定住房消费、促进房地产市场健康发展的决心，随着各地政策的进一步落实，全国楼市复苏将指日可待。

从记者走访来看，有部分区域已经走出较好势头。据伟业我爱我家统计，截至3月29日，北京市3月份二手房网签量9648套，比2月份同期增长11.25%，比去年3月同期增长16.58%；网签面积86.69万平方米，比2月份同期增长10.19%，比去年3月同期增长13.36%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从现阶段北京市二手房市场的量价情况来看，今年3月，在去年四季度各项利好逐步释放的情况下，二手房市场成交量逐步上升。

胡景晖表示，3月份，该公司在北京区域的合同签订量比2月份同期大幅增长了149.89%，比去年3月同期大幅增长101.39%。由于网签的滞后性，这些已经签订的合同将于4月份在网签量上有所体现，由此推断，4月份的二手房网签量还将再度攀高，2015年北京楼市有望迎来“小阳春”。

尽管如此，胡景晖对后市依然不太乐观。他说：“很多同行说房地产的春天来了，我觉得这个不太可能。政策最多也就是刺激一下二季度的交易量，比如降低首付比例，会使得购房者还银行的贷款数量更多，按揭的压力就变大了。在现在的经济新常态之下，房地产的经济刺激效果可能也就维持两三个月。”

实际的操盘者似乎有更深的感悟。在东北、云南等地均有地产项目的财富联合集团地产项目负责人高伟告诉《中国经济周刊》记者，虽然这次政策力度大，但市场反响未必很大，兴奋之后必须冷静。对于一些人士持有的“市场会迎来类似2009年的一波大反弹”的观点，高伟并不赞同。“今天的市场基础与2009年相比，已经变化太大。比如2008年北京东三环外的某项目销售价格为15000元/平方米，那房价很容易反弹，但今天北京东三环的项目都涨到了6万元/平方米，市场的反弹空间没有了。”高伟说。

高伟预测，房地产市场将会出现分化，一线城市北上广等局部地区楼市在一段时间内还比较坚挺，三四线城市楼市将遇到漫长的调整期。但即便是部分核心的一线城市，其房价上涨的动能已经不足。

高伟所在公司在全国多个地方布局，但目前销售遇到了一定的难题，尤其是三四线城市，比如他们在东北某省拿了一个100万平方米的项目，从2010年至今，只开发了30万平方米，而这部分已经开发的物业，5年来销售率不足50%。“我在云南长期注意到，对面几百套房子的小区，夜晚时打开的灯不足10盏灯，这真的十分值得警惕。”他说。

高伟进一步指出，对于当前楼市而言，最核心的问题有两个，一是有些地方楼市供应太大了，市场已经饱和了；二是购房需求不知道去哪儿了。

楼市新政效果初显：深圳、杭州等地房价已上涨

不过，随着各项调控政策的出台，地方政府和购房者的决策会有什么变化呢？

在被一些媒体质疑为鬼城的内蒙古二连浩特，早在此次楼市新政出台前就开始布局去库存了。2014年9月30日，二连浩特住建局官方网站发布的二连浩特市2014年房地产市场情况指出，截至2014年8月底，该市商品住房空置4318套44.75万平方米，空置率为19.5%，按近三年平均销售量看，需二至三年消化库存。

二连浩特住建局指出，目前该市房地产最大的两个问题，一是住房市场已经饱和，供明显大于需，供需已经失衡；二是2014年房地产投资明显减少。

为此，早在2014年年底，即在今年3月26日国土部提出严格控制总量之前，该市就提出，根据住房市场供需失衡的情况，要严格控制住房建设总量，择优批建，消化存量。同时政府要制定一些相关优惠政策，鼓励居民改善住房、减免税费等。

不过对于一些一线城市，新政出台后，楼市价格立马有了变化。据媒体报道，深圳部分开发商在3月31日开始涨价，有的涨幅高达10%，有的则以“涨价在即”为名促销。深圳中原研究中心调查显示，在深圳的二手房交易市场，二手房平均价格从2014年9月的30233元/平方米一路攀升，新政出台后现已突破33000元/平方米。另据媒体报道，在杭州有的房地产开发公司的新盘项目一天就销售了一亿元。

在河南郑州，当地房地产业者、河南王牌企划有限公司董事长上官同君告诉记者，目前郑州房价相比去年已有下降。2015年1月，郑州市商品住宅成交均价为7990元/平方米，相比于2014年12月下降481元/平方米。

而对于河南的其它地市，楼市新政似乎起到了积极效果。河南当地的开发商，万创地产营销管理中心总经理郑德对记者说，在新政策实施第一天（3月31日），公司在河南各地市的10个项目销售房子81套，平均每个楼盘卖8套。在此之前，每天共卖40套左右，情况差时每天不足20套。

中原地产粗略预计，首付从60%-70%降低到40%，起码可以直接增加10%的直接有效购买需求，一二线城市二季度市场成交量或环比上涨30%。中原地产首席分析师张大伟甚至认为，2015年的政策依然将会升级，房地产政策调控有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开。