万科300亿利润大考：手握627亿现金抛新十年战略

 “能不能实现2015年创造利润回报200亿元、到2017年创造利润回报300亿元的目标,是衡量万科在白银时代转型成功与否的重要标准。”

 理财周报记者 吴爱粧/深圳报道

 一个十年成为历史,一个十年正在到来。万科A(000002.SZ)在近日发布的2014年年报中写道:

 白银时代下的万科,似乎正在发生着微妙的变化——霸占了十年的房企销售额头把交椅被绿地夺去,核心住宅业务遭遇天花板,创新业务还微不足道,肖莉和毛大庆等明星高管相继出走,一切显得躁动而敏感。

 郁亮在万科内部会议上表示,万科还要乱3年。意即,在白银时代尚未明确转型道路,短期内还需探索。

 习惯了在规模增长道路上狂欢的万科,正在对其擅长的发展模式进行纠偏,从而确保万科“仍然走在正确的道路上”。

 但是,万科未来究竟应该通往何方,何去何从?这个难题高悬在中国地产业龙头的额顶。

 在销售过两千亿后,掌管超过2000亿规模企业的大脑关于转型的思考,在万科从来没有像2014年这么多,而如今似乎已经有了自己的答案,至于是不是正确答案,检验将交于时间。

 300亿利润大考

 万科正在经历一场深刻的变局。

 3月30日晚,尾随救市房贷新政的出台,万科发布了2014年年报,全年实现销售金额2151.3亿元,同比增长25.9%。4月3日,万科相继发布一季度业绩预告,预计实现归属母公司净利润60000万元-70000万元,同比增长约54%-61%。

 在3月31日的业绩推介会上,万科总裁郁亮回应政策松绑,“任何政策调整改变不了市场发展趋势,不影响我们对地产白银时代的判断”。

 步入白银时代的万科压力并不小。2014年,正满30岁的万科,攀上了2000亿的销售更高峰,但也是在这一年,一直盘踞中国房企No.1的万科失去了销售冠军宝座,被绿地超越。一时间,万科这艘巨轮是否仍计划向此前设定的2020年3000亿销售目标驶进,开始变得扑朔迷离。

 郁亮不止一次被问到万科未来发展对规模有无要求。他的答案是这样的,“万科并不在规模扩张的跑道,整个集团在去年就已经放弃了规模,今年也不下达年度销售目标,而强调以现金流为基础的‘真实价值’创造,在今年更是要求万科‘忘记规模’,对所有的一线公司要去效益增长必须超过规模增长。”

 在3.31答记者问环节,当再次被问及2015年是否重新争夺房企销售额头把交椅时,郁亮说,“我们再去比第一干什么,我觉得那是青春期不成熟的表现,我们已经是30岁的人了,我们的智力、体能、精神状态是最佳年龄段,创造力最丰富的时候,不能再比拼个子、规模,我们早就放弃速度和规模。今天最重要的事情就是做好转型。”

 转型中,3000亿销售额的提法在万科淡化,但据内部人士透露,“要利润”被搬到了台前,尽管万科董秘谭华杰否认存在刚性、固化的利润目标。消息称,万科内部有到2017年创造利润回报翻一番(2014年净利润157.5亿元),即达到300亿元的目标,按此倒算,郁亮已立下军令状,2015年全年万科创造利润回报必须达到200亿元,否则,万科整个高管团队将没有奖金。郁亮认为,“能不能实现2015年创造利润回报200亿元、到2017年创造利润回报300亿元的目标,是衡量万科在白银时代转型成功与否的重要标准。”

 新十年战略

 巨象如何转身,这的确是个问题,传统住宅业追求规模的高速扩张已无可能。

 万科在2014年年报中写道,“我们身边的世界正发生巨变。房地产行业正由黄金时代转入白银时代,而移动互联网正在颠覆整个商业社会的运行规则。容纳我们生长的大地已沧海桑田,我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实是深思的时候了。”

 而深思的结果是,2014年万科完成了第四个十年发展规划,确定了转型的方向。

 郁亮指出,万科的转型包括两个主要内容,“一方面是传统业务需要迎接白银到来,最近我们更多地向制造业学习,学习他们在白银或青铜时代生存下来的秘密在哪里。另外一方面,在下一个十年,房地产市场出现拐点之前,我们要完成新的业务发展,培养出新的业务来。”

 谭华杰认为,在白银时代,房地产市场总体是安全的,但是房价单边上涨这个行业的规模整体快速膨胀的年代已经结束。随着经济和城市功能转型,大量新的需求正在浮现出来。“新十年战略的核心其实就是围绕白银时代探路的过程。必须在住宅和传统商办地产之外找寻新的增长点,在房价大拐点(万科判断不会出现在十年内)到来之前完成公司转型。

 未来十年做到老业务、新业务各占一半,并驾齐驱。”

 万科将构建的未来十年业务版图载入了年报:未来十年,万科最重要的业务仍将是住宅,但为了保持良好的增长,并为之后的第二个十年发展期奠定基础,万科需要坚定转型,在这个十年内基本完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式。

 鉴于此,在传统的住宅业务以外,万科计划加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产;创业产业园、物流地产等产业地产;以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

 而更多开拓新业务的路径和机制,可能还只在郁亮们的脑海中或者公司闭门会议室里盘桓。

 郁亮表示,“我们现在是转型之初,很多时候我们会从0到1,而不是1到10,更不是10到100这个过程。找到1之后,我们在1的基础上复制到10,看看能不能复制出来。到10下面是稳健发展的问题,到100。相信之后就可以看到万科1是什么,有了1之后,未来实施什么就很清楚。”

 627亿现金背后的机会

 万科转型的底气和信心部分来自于手握重金。

 据年报显示,万科的资金状况达到近十年来最好。2014年,万科实现经营性现金流净额417.2亿元,年底货币资金上升至627.2亿元,较年初大幅增长41.36%,远远超过短期借款和一年内到期的有息负债228.3亿元。净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)仅为5.4%,为2006年以来最低水平。

 对此,郁亮戏称,“我们一不小心钱多了一点”。

 “而有钱就可以任性一点。我们保留那么多现金还有一个原因,就是我们在寻求投资机会。我发现不少企业、发展商可能并不想再做下去了,这个时候我们有钱就有很多投资机会。过去一年土地市场地价非常贵,大家判断对土地供给未来是收缩态度。我们别忘了除了政府供地之外,市场还有大量已经出让的土地。如果一手土地价格一直很贵,我们重点就会转到二手土地市场,我们相信土地流转市场会变得越来越市场化、开放,资金、信用状况好的企业未来会有机会。一手市场现在看起来地价没有下来的迹象,但是二手的地这种机会还是蛮多的,我们有钱就可以有更多这样的机会做这样的安排。”