北京豪宅成交暴涨 四环房价将进入8万元时代

中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,北京被“豪宅化”趋势将愈加明显,2013年以来,四环平均楼面价为5万元/平方米,其今年上市后均价将达到8万元/平方米

“豪宅元年”是业内对2015年北京楼市的界定。事实上,正是由于2013年以来的“地王”们都将在今年集中入市,各大豪宅项目的操盘手春节就开始焦虑。不过,从2015年第一季度豪宅市场的表现来看,借力于盘古大观的集中成交,北京豪宅市场成交量暴涨。

据亚豪机构统计数据显示,2015年第一季度,北京单价超过10万元/平方米的豪宅成交114套,与往年同期30套的成交量相比,暴涨2.8倍。

有业内人士认为,改善性需求的入市在一定程度上缓解了北京豪宅的销售压力,但这也加快了北京被“豪宅化”的速度。

值得注意的是,中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,随着2013年以来的地王相继入市,北京四环内房价将进入8万元时代。

单价破10万元豪宅成交量上涨

据亚豪机构统计数据显示,2015年第一季度,北京公寓豪宅成交均价排名前十的项目成交总金额为85.3亿元。

其中,成交均价最高的楼盘为万柳书院,总计成交15套,成交均价达134985元/平方米,成交金额为5.32亿元;位列第二位的是中轴国际,成交1套,金额为6600万元,均价为118669元/平方米;第三位则为盘古大观,成交96套,成交均价为107705元/平方米,成交总金额为68.17亿元;即使是成交均价最低的项目,均价也接近了7万元/平方米。

单价超过10万元/平方米豪宅成交量暴涨的背后,实际上是盘古大观的集中销售。“剔除盘古大观公寓豪宅的成交量,实际上今年与去年的市场成交量变化量并不是特别大。”某熟悉豪宅市场人士向《证券日报》记者透露,但总体来看,今年豪宅供应量非常大,预计将带来成交额的上涨。

值得一提的是,除了超过10万元/平方米的顶级豪宅市场成交量爆棚外,其他公寓豪宅和别墅市场成交量也相对活跃。

据亚豪机构表示,2015年第一季度,销售量靠前的别墅项目,单套总价全部保持在千万元级别,甚至更低。这体现出当前高端市场以改善性需求为主,预计随着二套房首付标准降低以及二手房营业税的减免,未来高端市场成交量还将提升。

事实上,记者近期实地走访位于东北五环外温榆河墅区内的融科·千章墅时也发现,现场有不少意向购房者。一位购房人告诉记者,来看房是为了换一套更好的房子。为此,该购房人已经出售了自家位于东三环附近的一处住宅。而对于选择在这个时间进行置换的原因,该人士称,因为感觉政策趋于松绑,房价很快会进入新一轮上涨通道,所以着急换房。

据该项目销售人员介绍,融科?千章墅是总价为千万元级的城市别墅,一期早已全部售罄,二期共139套,现在已销售了80%,目前有现房在售,预计今年年内将推出三期产品。“今年三月份还未结束,我们就已经完成了当月销售任务。”该人士向记者透露。

然而,鉴于高端项目的扎堆入市,总体来看,北京的高端市场竞争依然非常激烈。“2015年,北京将有20多个豪宅项目入市,其中拥有销售单价超过10万元/平方米房源的项目接近20个,而这些项目一半以上将是今年的新增项目。”北京万科高端事业部负责人高广汉曾向记者如是透露。

四环房价将迈入8万元时代

事实上,随着上述20多个豪宅项目的入市,北京楼市被“豪宅化”的速度正在加快。张大伟向记者透露,近两年,北京五环内住宅用地供应仅14宗,四环内仅有5宗,而未来四环内基本已经没有住宅用地。目前,五环内商品房住宅部分仅有存量合计在8万套左右,而四环的存量不足1万套。

“2013年以来,北京四环平均地价为5万元/平方米,四环到五环之间平均地价是3万元/平方米。”张大伟向《证券日报》记者表示,“按照这些地价计算,今年北京四环内上市的项目销售均价将在8万元/平方米左右,四环到五环之间房价则将达到5万元/平方米”。

事实上,纵观现在北京楼市豪宅项目的分布图来看,成交量和成熟度相对较弱的是南城板块,其他区域均有相对大量的在售热销豪宅项目。

不过,从成交量的分布来看,未来整个高端产品线将逐渐向南城转变。据中原地产统计数据显示,2010年以前,北京楼市60%的成交在长安街以北,但随着南城的发展,2013年长安街以南楼市成交量占到北京市场总成交量的55.5%。而在2014年,南城也以32847套的成绩占到总成交量的一半比重。

而从南城在售项目的房价来看,据《证券日报》记者了解,目前位于南城板块的在售项目中冶·德贤公馆均价为42000元/平方米,单套总价在550万元-800万元之间。“预计4月份将推出楼王产品,户型面价在134平方米至178平方米之间”,该项目销售人员向记者透露,主要针对改善性需求购房者,目前已经有不少购房者来访。

“北京五环内房价现在已经进入5万元时代了,随着北城房价过高,现在南四环不足5万元/平方米的成交价将促使高端购房者向南城转移。”有业内人士表示,而改善性需求的加速入市也给其市场提供了提升空间。

鉴于此,中冶置业集团营销策划部副部长吴博向本报记者表示,高端品质改善型产品扎堆,竞争激烈的背后,是今年将成为抄底四环的最佳时机。

事实上,2015年1月份,南四环外白盆窑地块被华润置地高价拿下,折合楼面价高达38000元/平方米,成为北京新一轮地王。张大伟表示,这只是近年南城土地市场的一个缩影,到目前为止,南城已有中冶置业、首开保利、华润置地、融创中国、中化方兴等众多一线品牌开发商争先入驻。

这意味着以往成交量和成交单价都较低的南城板块也开始向“豪宅化”迈进。实际上,去年8月份有市场人士直言,“预计北京四环沿线房屋均价破10万元/平方米也就未来两三年的事了”。