楼市新政促市场回暖 开发商明涨暗降去化忙

330楼市新政出台后，受双重利好消息影响，房地产市场已强势回暖。 　据媒体报道，3月31日，多地楼盘售楼处被买房者拥堵，手提大量现金的购房人重现江湖；二手房市场也是异常热闹，沉寂许久的地产中介公司灯火通明，彻夜办公。

4月1日上午，上海某知名房企内部挂出一条通知。“3月31日，我公司单日成交4亿元；在此之上，我们做出承诺，4月6日24点之前暂缓涨价。”中国经济网记者联系到该房企有关负责人，“6号之后应该会涨价，具体需要等公司统一布置。”她说。

其实，对于房企清明节过后涨价的吹风，从330新政开始之后便已经频频出现，但部分刚需用户仍在观望。

关于房企节后涨价的说法，河南王牌企划有限公司董事长上官同君就认为，一些房企在新政出台后立即发布“涨价通知”，有博人眼球之嫌，是一种营销策略。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉中国经济网记者，“去年各大房企年报数据中，总库存量大的惊人。趁着利好暖风，楼盘热销也好，明涨暗降也好，其背后都是提高去化率，加快资金周转。”

楼市火爆场面再现

330新政面世后，楼市一夜之间进入“盛夏”。

据大河报报道，楼市新政实施第一天，郑州市房产交易大厅的长队排了178人。记者随机询问的20位排队市民中，有17位是前来办理过户手续。

二手房市场方面，由于5改2政策的出现，大量二手房涌入市场。需求方面，由于二套房首付比例下调至40%，二手房变得更加抢手。有媒体报道，多个地区二手房市场出现房主连夜涨价的情况。

这只是楼市强势回暖的一个缩影。

中国经济网记者在通州、大兴多个楼盘售楼处也发现，人流量明显骤增，且购房者入手情绪高涨。“本来一家人在商量这个月要不要就把房子买了。昨天看到新政策之后，我毫不犹豫的就来买房了。”购房者王女士告诉中国经济网记者。

4月1日早晨，上海某知名房企挂出一条内部信息。

“3月31日，我公司出现最高单日成交4亿元，在此之上，再次做出承诺，最后的145个小时倒数开始。”另外，配图上还写着，“4月6日24点前暂缓涨价，最后的145小时，入住豪宅最佳时机。”

中国经济网记者联系到该公司相关部门负责人，对方表示，“涨价预计也要等到节后，具体情况还要等公司通知。”

清明节后涨价在即？

每次房地产利好消息的背后，开发商酝酿涨价的消息都会尘嚣其上，这次也不例外。

330新政出台当晚，当代置业MOMA项目喊出“24小时不打烊不涨价!”的口号；昨日(3月31日)，杭州融创在微信公众号发布消息，“30套一口价特价房源仅限今天(3月31日)，24时起全部恢复原价，6大售楼处24小时不打烊!”

融创杭州副总经理邵佳还表示，根据多年经验，预计顾客会爆掉。

此外媒体还报道，包括该楼盘在内的无锡万科四个楼盘联合当天便启动“零点行动”，声称4月1日零时前“不涨价、不打烊”，只等客户来抢房。而4月1日零时之后，这几个楼盘将不同程度地提价。

一切信息仿佛在告诉购房者：窗口期已至，这几天再不买房，就等着花更多的钱吧。

上官同君表示，现在一些房企是“明涨暗降”，一面涨价，一面给出诱人的优惠，借以消化库存。

烟台大学经济学博士施嘉岳也认为，虽然新政对房地产利好，但是涨价并不是一朝一夕的事情，特别是三四线城市，市场对政策的反应并没有一二线城市那样迅速，很多购房者还是盯着价格，盲目涨价并不可取。

去库存才是硬道理

其实，330新政出台后，多方人士均认为，其对房价的影响并不会太大；对企业而言，相比忙于提价，尽快消化库存加快资金回笼才是长久之策。

2014年房企年报中的数据足以证明高库存给房企带来的窒息感。

兰德咨询统计的31家上市房企年报数据显示，31家房企2014年末存货值总和6085亿元，比上年增长20%；其中，未售现房合计848亿元，比上年增长39.3%。

其中，绿城库存为600亿，首创库存177亿，龙湖地产库存量103亿。虽然明显少于前者，但吴亚军依然把高库存称为癌症。

宏观层面，国家统计局数据显示，截至去年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%。

今年前两个月依然延续了库存高企的状况。截至2015年2月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为27148万平方米，同比增长19.1%。2月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、15.7和20.7个月。

严跃进告诉中国经济网记者，“房企在这个时候酝酿涨价，符合预期，且风险不大，即潜在客户不会流失。从市场预期看，3月份各房企的销售业绩已经开始提升，背后则是去库存压力的释放。所以房企在传统资金回笼的条件下，通过释放涨价信号，反而能够“诱导”部分“磨叽”的购房者入市。而从购房者的角度看，也会担忧后续房价上涨而积极入市，对于此刻房企涨价行为也有比较好的心理承受能力。”

当然，去库存的战略会继续坚持。但这样一个去库存战略方面，不是依赖降价促销的手段来进行。而是通过小幅涨价、夯实营销团队等方式来进行。而且此时的去库存思路也会转变。过去是摆脱去库存压力，甩包袱行为。而现在主要是为后续继续扩张来腾挪空间，进而能够在下半年土地市场上继续活跃。他还表示。