房产新政是分类指导消化库存 谋变地产+产业

靠土地增值和资金杠杆赚取利润的房地产时代已经结束，但已开发未销售的房产、已拿地未开发的土地还大量“趴在”三、四线城市和不少二线城市。2014年下半年以来，房地产市场期待的楼市调整新政叠加式落地。

近日，国土资源部与住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），该《通知》被业内称为楼市“新政”。

记者查阅发现，该《通知》主要包括四方面内容：合理安排住房及其用地供应规模；优化住房及用地供应结构；统筹保障性安居工程建设；加大市场秩序和供应实施监督力度。

值得注意的是，新政中并未如预期中出现的降低二套房首付等内容。对此，业内也有诸多声音，包括“内容可执行度不高”、“需要细化政策才可实施”、“真实意义是短期内通过分类调控消化存货，长期意图是引导未开发房地产用地转型，融合养老、体育、文化等产业，转变经济增长方式”等解读。

加快去库存速度

“就目前大中城市楼市库存状况而言，由于前期库存累积、季节性因素、开发商推盘节奏等原因，当前库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占大多数。”同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示，尤其是在2015年之初，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低，导致市场去化速度降低，去化周期还会略回升，此时，“去库存”仍然是市场主旋律。

事实上，《证券日报》记者年初以来接触的多家房企高层也都表示，今年去库存是首要任务，多数开发商也都在营销上下功夫。近期，中小房企甚至全国品牌房企推出“3%首付”、“零首付”、“首付一成”等低首付的营销措施。尤其是第一季度楼市平淡已成定局的市场背景下，开发商“垫首付”的营销措施频频浮出水面。

鉴于此，张宏伟认为，就两部委新政来看，分类指导、因地施策等政策为消化库存提供了明确的政策依据，比如优化住房供应套型结构，允许开发商根据市场需求适当调整户型结构比例；将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源；支持居民自住和改善性住房需求等，这些政策最直接的目的还是消化商品房的库存。

对此，亚豪机构表示，《通知》颁布后，为滞销地块及项目提供了新的机会，开发商摘得的高风险地块可以申请改变产品类型，滞销项目可以申请调整户型产品，从而打破面临的市场困局。

不过，可对在建项目的住房户型做出调整的政策初衷虽好，不过，在建项目调整户型的产品设计投入、建安成本的投入都会进一步增加开发成本、推高房价，如果拿地价格低，增加的成本可以被市场消化，确实能够帮助部分开发商缓解面临的销售压力，但如果在地价较高的情况下，仅靠调整产品也将无法扭转滞销困境。

值得一提的是，对于房企来说，加快推盘节奏，抓住新政推出后的跑量“窗口期”，对去库存还是有利的。

加快房企合多元化转型

事实上，上述《通知》首次提出统筹调整土地和商品房供给等内容，包括通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。

对此，张宏伟认为，上述政策主要意图在于调节土地市场供应总量、节奏，消化过量土地供应，通过土地用途转换方案新政促使地方政府、房企转变经济增长方式。

张宏伟表示，对于地方政府而言，可以利用好当前产业基础，进一步优化产业结构，布局新兴战略产业，最终在人口、产业、市场等（产城融合）多方面实现融合。这样，地方政府一方面尽快摆脱了原有单纯依靠住宅用地获得土地出让金的尴尬局面；另外一方面，也可以借助新政实现产业与地产的协调发展，最终实现经济发展方式的转型。

此外，对于房企来说，可以利用上述政策利好机会，实现向“地产+X产业”的发展模式的转型。事实上，市场嗅觉敏感的开发商早就开始了转型行动，包括以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等，这些都有可能成为房企战略转型的方向。